Khi tiếp các khách hàng cần tư vấn về đất đai, tôi đã quen với một kiểu câu hỏi. Họ không hỏi nên xây gì trên mảnh đất của mình, mà hỏi: giữ thêm vài năm nữa thì có rủi ro pháp lý gì không? Nếu đó là đất ở đã có sổ, câu trả lời trung thực là trong khuôn khổ pháp luật hiện hành gần như không có rủi ro nào, ngoài một khoản thuế hằng năm nhỏ đến mức ít ai bận tâm.
Đa số họ có điểm chung: có đất nhưng không xây, không cho thuê, chỉ chờ giá lên. Mỗi năm, họ làm một phép tính rất đơn giản: một bên là tiền đất có thể tăng thêm, bên kia là chi phí phải bỏ ra để tiếp tục giữ. Chừng nào bên thứ nhất còn lớn hơn, chừng đó lô đất còn nằm im, bất kể bao nhiêu lời kêu gọi chống lãng phí.
Đề xuất mới của Bộ Tài chính nhắm thẳng vào phép tính ấy. Theo hồ sơ dự án luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế do Bộ Tài chính đang trình, đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng được đề xuất áp dụng thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức. So với mức 0,03% đang áp dụng cho đất ở trong hạn mức, con số này cao gần 7 lần.
Một lô đất nền sau tách thửa ở ven trung tâm TP Hà Nội, thời điểm tháng 2/2022 (Ảnh: Hà Phong).
Nhưng nếu đặt cạnh biểu thuế hiện hành, con số này cần được đánh giá kỹ hơn. Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện đã áp thuế suất 0,15% đối với đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định và 0,2% đối với đất lấn, chiếm. Vì vậy, với nhóm đất đã bị xác định là chưa sử dụng theo đúng quy định, chủ yếu là đất dự án, mức đề xuất không phải tăng từ 0,03% lên 0,2%, mà gần hơn là từ 0,15% lên 0,2%.
Giả sử một khu đất dự án có giá tính thuế 10 tỷ đồng. Theo mức 0,15%, số thuế phải nộp là 15 triệu đồng mỗi năm; theo mức 0,2%, con số này là 20 triệu đồng. Phần chi phí tăng thêm để tiếp tục giữ đất chỉ là 5 triệu đồng một năm. Nếu là đất ở trong hạn mức và bị xếp vào diện bỏ hoang, số thuế tăng từ 3 triệu lên 20 triệu đồng. Đây chỉ là phép tính minh họa, vì nghĩa vụ thực tế còn phụ thuộc vào diện tích, giá tính thuế và cách xác định loại đất chịu thuế. Nhưng nó cho thấy một vấn đề: với người đang kỳ vọng giá đất tăng hàng trăm triệu đồng sau vài năm, mức tăng thêm vài triệu đến vài chục triệu đồng mỗi năm chưa chắc đủ làm thay đổi quyết định găm giữ đất.
Mức 0,2% chính là thuế suất luật hiện hành đang áp cho đất lấn, chiếm. Nghĩa là một mảnh đất được Nhà nước giao hoặc công nhận hợp pháp nhưng bỏ hoang sẽ bị đánh thuế ngang với đất chiếm dụng trái phép. Về mặt thông điệp, điều đó cho thấy nhà làm luật coi việc để đất nằm im là hành vi nghiêm trọng. Nhưng về mặt kinh tế, 0,2% có vẻ là mức trần quen thuộc của biểu thuế cũ được dùng lại, hơn là một con số được tính từ hành vi của người găm đất.
Khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 đã có cơ chế khá rõ đối với đất thực hiện dự án đầu tư. Nếu đất được giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án mà không được sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao trên thực địa, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án, thì chủ đầu tư chỉ được gia hạn không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian gia hạn. Hết thời hạn gia hạn mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Tuy nhiên, cơ chế này chủ yếu áp dụng đối với đất thực hiện dự án đầu tư, không phải mọi trường hợp đất ở của cá nhân, hộ gia đình. Với đất ở thông thường, pháp luật hiện không đặt ra một thời hạn chung buộc người có quyền sử dụng đất phải xây nhà sau khi nhận chuyển nhượng hoặc được công nhận quyền sử dụng đất. Khoảng trống chính sách nằm ở đây: nhiều trường hợp nắm giữ đất ở, đất nền nhưng không xây dựng, không đưa vào khai thác, chỉ chờ tăng giá, lại chưa bị điều tiết đủ mạnh bằng một cơ chế thuế hoặc nghĩa vụ tài chính tương xứng.
Nếu dự án luật được thông qua, đây là lần đầu tiên “đất bỏ hoang” trở thành một đối tượng chịu thuế riêng trong luật. Dự thảo dẫn chiếu việc xác định đất bỏ hoang sang pháp luật về đất đai, nhưng đến nay tiêu chí cụ thể vẫn chưa có. Vì vậy, điều cần làm rõ không phải là 0,2% hay 0,3%, mà là định nghĩa. Một lô đất ở đã có sổ nhưng chưa xây có bị coi là đất bỏ hoang không? Nếu không, thuế mới sẽ chủ yếu đánh vào đất dự án, vốn đã bị Luật Đất đai điều chỉnh. Khi đó lại phát sinh câu hỏi thứ hai: một dự án chậm tiến độ vừa nộp khoản tiền gia hạn theo Luật Đất đai, vừa chịu thuế 0,2% theo luật thuế, thì có phải là chồng hai nghĩa vụ tài chính lên cùng một hành vi? Vì thế, cần phân định rõ hai cơ chế này.
Định nghĩa cũng phải tách được người găm đất với người bị kẹt. Một dự án có thể chậm vì chủ đầu tư yếu năng lực, nhưng cũng có thể đình trệ vì quy hoạch thay đổi, giải phóng mặt bằng kéo dài hay hồ sơ nằm chờ ở cơ quan nhà nước. Khoản 9 Điều 81 Luật Đất đai đã loại trừ trường hợp bất khả kháng, và nghị định hướng dẫn cũng đã coi quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước là trở ngại khách quan nếu không do lỗi của người sử dụng đất. Nhưng trên thực tế, chứng minh hồ sơ chậm vì đâu và lỗi thuộc về ai vẫn không dễ. Nếu luật thuế mới không xử lý được điều này, sự chậm trễ của bộ máy sẽ trở thành chi phí của người dân và doanh nghiệp.
Đài Loan (Trung Quốc) có thuế đất trống, thu thêm từ 2 đến 5 lần số thuế giá trị đất cơ bản đối với đất xây dựng đủ điều kiện nhưng không được đưa vào xây dựng. Tuy nhiên, cơ chế này không tự động áp dụng cho mọi thửa đất bỏ trống, mà phụ thuộc vào việc chính quyền địa phương xác định và công bố khu đất thuộc diện chịu thuế. Trên thực tế, công cụ này rất hiếm khi được sử dụng. Đây là bài học quan trọng: Thuế suất cao chưa đủ nếu khâu nhận diện và thực thi ở địa phương không đủ mạnh.
Nghị quyết số 21-NQ/TW yêu cầu thiết kế chính sách để việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ. Muốn thuế đất bỏ hoang có hiệu lực thật, Nhà nước phải biết thửa đất nào đang được sử dụng, thửa nào bỏ không, bỏ không từ khi nào, vì lý do gì và lỗi thuộc về ai. Nghị quyết 21 đã đặt yêu cầu đăng ký bắt buộc mọi biến động đất đai và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai. Thuế đất bỏ hoang chỉ nên vận hành trên nền dữ liệu đó, không nên đi trước nó.
Còn một biến số nữa thường bị bỏ quên, đó là giá tính thuế. Thuế suất chỉ là một nửa của phép nhân. Nếu giá tính thuế thấp xa giá thị trường, thì 0,2% hay cao hơn nữa vẫn cho ra một số tiền nhỏ so với lợi ích kỳ vọng từ việc giữ đất.
Tôi ủng hộ việc đưa đất bỏ hoang vào luật thuế. Nó đánh dấu một thay đổi đúng trong tư duy: từ chỗ hỏi một người đang có bao nhiêu đất sang chỗ hỏi đất ấy đang được dùng ra sao. Nhưng nếu dừng ở mức 0,2% cố định, với một định nghĩa chưa rõ và đối tượng chủ yếu là đất dự án vốn đã có chế tài, đề xuất này có nguy cơ trở thành một bước tiến trên văn bản hơn là trên thực địa.
Điều cần là một cơ chế mà chi phí nắm giữ tăng theo thời gian bỏ đất, áp được cả với đất ở bị găm giữ để đầu cơ, có tiêu chí loại trừ rõ ràng cho những trường hợp vướng mắc vì lý do ngoài tầm kiểm soát, và dựa trên một giá tính thuế sát thực tế. Chỉ khi đó, người đang ôm những nền đất cỏ mọc mới phải ngồi tính lại xem giữ đất thêm một năm có còn là quyết định có lời hay không.
Tác giả: Hoàng Hà là luật sư thuộc Đoàn Luật sư TPHCM, luật gia thuộc Hội Luật gia Việt Nam. Anh tốt nghiệp Đại học Luật Hà Nội, thạc sĩ Luật Kinh tế tại Đại học Kinh tế TPHCM.
Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!