Từ thông báo thuế gần 640 triệu đến khoản tiền gần 2,6 tỷ đồng
Ông Nguyễn Văn T. (Đồng Nai) quản lý, sử dụng thửa đất số 21, tờ bản đồ số 151 tại phường L., tỉnh Đồng Nai, từ ngày 2/3/2005 do nhận chuyển nhượng.
Ngày 27/11/2014, ông T. đăng ký kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến ngày 19/4/2022, ông tiếp tục nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của địa phương.
Ngày 6/6/2022, Chi cục Thuế khu vực B-V ban hành các thông báo về nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất của ông T., trong đó tiền sử dụng đất là hơn 639 triệu đồng.
Theo trình bày của ông T., ông đã nộp tiền theo thông báo và cho rằng mình đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, ngày 16/6/2022, cơ quan thuế ban hành thông báo về việc hủy các thông báo trước đó do nhầm lẫn về giá đất và thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính.
Ngày 30/6/2022, cơ quan thuế xác định lại nghĩa vụ tài chính và ban hành thông báo mới. Theo đó, tiền sử dụng đất phải nộp tăng lên gần 2,6 tỷ đồng; lệ phí trước bạ là gần 26 triệu đồng và thuế thu nhập cá nhân là hơn 18 triệu đồng.
Theo cơ quan thuế, việc xác định lại số tiền phải nộp xuất phát từ nhầm lẫn về giá đất trong thông báo ban đầu. Khi xác định lại nghĩa vụ tài chính, cơ quan này áp dụng bảng giá đất theo Quyết định số 56/2022 của UBND tỉnh Đ. và Nghị quyết số 28/2022 của HĐND tỉnh Đ.
Cụ thể, cơ quan thuế tính tiền sử dụng đất đối với 161,3m2 theo mức giá 27 triệu đồng/m2, với tỷ lệ tính 50%. Phần diện tích 38,7m2 còn lại được tính theo mức giá bằng 80% giá đất vị trí 1, cũng áp dụng tỷ lệ 50%. Tổng số tiền sử dụng đất được xác định là 2,595 tỷ đồng.
Cơ quan thuế cũng cho biết ngày 21/2/2024 đã có văn bản trả hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ. - Chi nhánh B., yêu cầu bổ sung thông tin cụ thể về thời điểm nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Sau khi hồ sơ được chuyển lại, cơ quan thuế sẽ xác định nghĩa vụ tài chính và phát hành thông báo mới.
Trong khi đó, ông T. cho rằng hồ sơ đã được tiếp nhận từ năm 2014, thể hiện tại biên nhận hồ sơ ngày 27/11/2014 và phiếu chuyển thông tin địa chính ngày 30/5/2022. Vì vậy, ông đề nghị xác định nghĩa vụ tài chính theo thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ năm 2014, đồng thời yêu cầu hủy các thông báo thuế liên quan.
Không đồng tình với cách xử lý của cơ quan thuế, ông T. khởi kiện, đề nghị tòa hủy văn bản trả hồ sơ ngày 21/2/2024 và các thông báo thuế liên quan, đồng thời buộc cơ quan thuế ban hành lại thông báo xác định nghĩa vụ tài chính.
Tòa phúc thẩm hủy toàn bộ án sơ thẩm
Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 12/6/2025, TAND TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai (nay là TAND khu vực 1 - Đồng Nai) bác yêu cầu khởi kiện của ông T. về việc buộc cơ quan thuế ban hành thông báo nộp thuế đối với thửa đất. Đồng thời, tòa đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện liên quan đến việc hủy thông báo ngày 16/6/2022.
Không đồng ý với bản án sơ thẩm, ngày 24/6/2025, ông T. kháng cáo, đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm. Ngày 25/6/2025, VKSND TP Biên Hòa cũng kháng nghị, đề nghị hủy toàn bộ bản án.
Xét xử phúc thẩm trong các ngày 15 và 22/1/2026, TAND tỉnh Đồng Nai nhận định cấp sơ thẩm có những thiếu sót cần được khắc phục.
Thứ nhất, tại phiên tòa sơ thẩm, ông T. bổ sung yêu cầu hủy ba thông báo thuế ban hành ngày 2/6/2025. Đây là những thông báo trực tiếp xác định nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất đang tranh chấp.
Theo tòa phúc thẩm, các yêu cầu bổ sung này có mối quan hệ trực tiếp với đối tượng khởi kiện ban đầu và là căn cứ phát sinh nghĩa vụ tài chính của ông T. Do đó, tòa sơ thẩm phải xem xét tính hợp pháp của các thông báo trong cùng vụ án hành chính. Việc không xem xét đã ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện và chưa bảo đảm giải quyết vụ án toàn diện, triệt để theo quy định.
Thứ hai, tòa phúc thẩm xác định các thông báo nộp thuế bị khởi kiện do Chi cục Thuế khu vực B-V ban hành. Vì vậy, việc cấp sơ thẩm không xác định cơ quan thuế này là người bị kiện là không đúng quy định, dẫn đến xác định sai tư cách tham gia tố tụng.
Thứ ba, tòa cho rằng cần xác minh, làm rõ thời điểm Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đ. nhận đủ hồ sơ hợp lệ của ông T.
Theo các quy định được tòa viện dẫn, thời điểm tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất là thời điểm Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế. Trường hợp việc chuyển thông tin hoặc xác định nghĩa vụ tài chính chậm so với thời hạn quy định, thời điểm tính tiền sử dụng đất được xác định là thời điểm Văn phòng Đăng ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Trong vụ việc này, ông T. có biên nhận hồ sơ từ năm 2014 nhưng chưa có phiếu tiếp nhận và hẹn trả kết quả. Vì vậy, theo nhận định của tòa phúc thẩm, chỉ riêng biên nhận hồ sơ chưa đủ căn cứ xác định thời điểm tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.
Tòa yêu cầu làm rõ việc Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển thông tin có thuộc trường hợp chậm trễ hay không, đồng thời xác định thời điểm cơ quan này nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Từ những nhận định trên, HĐXX phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của ông T., chấp nhận một phần kháng nghị của VKSND khu vực 1 - Đồng Nai và đình chỉ một phần nội dung kháng nghị.
Tòa quyết định hủy toàn bộ bản án hành chính sơ thẩm, chuyển hồ sơ vụ án cho TAND khu vực 1 - Đồng Nai giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.
(Bài viết dựa trên Bản án số 02/2026/HC-PT ngày 22/1/2026 của TAND tỉnh Đồng Nai).