Theo Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện các giải pháp để tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng và đảm bảo an toàn cho hoạt động ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản.
Dòng vốn được phân bổ chọn lọc
Tính đến cuối tháng 8, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,23 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 25% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59% so với cuối năm 2025; Dư nợ tín dụng đối với hoạt động tiêu dùng/tự sử dụng bất động sản đạt 2,61 triệu tỷ đồng, tăng 1,02% so với cuối năm 2025; Dư nợ cho vay nhà ở xã hội của các ngân hàng đạt hơn 51 nghìn tỷ đồng, trong đó tại Ngân hàng Chính sách xã hội là hơn 26 nghìn tỷ đồng và tại các ngân hàng thương mại là hơn 25 nghìn tỷ đồng.
Theo nhận định của Fiin Group, thời gian qua, một số chính sách được Ngân hàng Nhà nước ban hành đã tháo gỡ khó khăn cho cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp trong hoạt động cho vay bất động sản.
Mới đây nhất, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép tổ chức tín dụng loại trừ dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 của nhà ở xã hội; khu công nghiệp, khu chế xuất; nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng khỏi dư nợ bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản.
Dòng vốn tín dụng vẫn đổ vào bất động sản, các ngân hàng vẫn tích cực cho vay bất động sản, tuy nhiên dòng tiền đang được phân bổ có chọn lọc...
Chính sách này sẽ tạo thêm dư địa cho các ngân hàng tham gia mở rộng cho vay bất động sản có mục tiêu. Đồng thời định hướng phân bổ tín dụng bất động sản sang các phân khúc được ưu tiên về chính sách, nhưng không loại bỏ các rủi ro tiềm ẩn về dự án, pháp lý, dòng tiền và khả năng khai thác.
Tương tự, Ngân hàng Nhà nước cũng miễn room tín dụng với 18 dự án của VinGroup, Sun Group, Masterise, tạo thêm dư địa cấp tín dụng cho các dự án hạ tầng có quy mô lớn.
Hay như việc nâng tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 40% cũng tạo thêm sự linh hoạt cho các nhà băng trong tài trợ các khoản cho vay dài hạn và giảm áp lực trước mắt đối với nhu cầu nguồn vốn dài hạn.
Như vậy có thể thấy dòng vốn tín dụng vẫn đổ vào bất động sản, các ngân hàng vẫn tích cực cho vay bất động sản. Tuy nhiên dòng tiền đang được phân bổ có chọn lọc hơn, ưu tiên hướng tới dự án của các chủ đầu tư uy tín, có đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai và tạo nguồn cung thực. Trong đó, nổi bật là nhà ở, khu đô thị và bất động sản công nghiệp.
Trong cơ cấu tín dụng kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, với dư nợ 833.558 tỷ đồng vào cuối tháng 6, tăng 49.618 tỷ đồng, tương đương 6,33% so với cuối tháng 3.
TS. Châu Đình Linh, Trường Đại học Ngân hàng TPHCM, cho rằng, điều hành tín dụng hiện nay đang hướng tới mục tiêu phân bổ vốn theo chất lượng thay vì mở rộng đại trà. Theo đó, việc ưu tiên vốn cho các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như nhà ở xã hội, hạ tầng khu công nghiệp hay các dự án có tính khả thi sẽ góp phần hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, đồng thời hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng tài sản.
Các đại đô thị hút vốn
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch sơ cấp, tỷ lệ hấp thụ khoảng 49%. Đáng chú ý, nhóm chủ đầu tư lớn đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, trong khi nhóm doanh nghiệp còn lại khoảng 38%. Giao dịch tập trung nhiều hơn tại những đại dự án đã hoàn thiện pháp lý và có khả năng khai thác, vận hành, gia tăng giá trị trong dài hạn.
Các đại đô thị đang hút dòng tiền. (Ảnh: Vingroup).
Những con số này cho thấy khi người mua có nhiều lựa chọn hơn, năng lực chủ đầu tư không còn đơn thuần là câu chuyện thương hiệu. Năng lực tài chính, pháp lý, tiến độ triển khai, chất lượng bàn giao và khả năng hình thành hệ sinh thái đang trở thành những thành phần của giá trị tài sản.
Một thay đổi khác nằm ở cách người mua đánh giá hạ tầng. Trước đây, thông tin về một tuyến đường, cây cầu hoặc quy hoạch mới có thể nhanh chóng tạo ra kỳ vọng tăng giá tại một khu vực. Hiện nay, người mua có xu hướng phân biệt rõ hơn giữa hạ tầng trên giấy và hạ tầng đã triển khai.
Theo VARS IRE, sức cầu cải thiện có chọn lọc tại những khu vực mà hạ tầng đã chuyển từ quy hoạch sang triển khai thực tế, đặc biệt là các khu vực ven đô, đô thị vệ tinh và những cực phát triển mới.
Xu hướng tương lai của dòng vốn sẽ nghiêng về các đại đô thị tích hợp, nơi kết hợp không gian ở, việc làm và dịch vụ, thay vì phát triển bất động sản chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.
Ông Nguyễn Thái Bình
Ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo, xu hướng tương lai của dòng vốn sẽ nghiêng về các đại đô thị tích hợp, nơi kết hợp không gian ở, việc làm và dịch vụ, thay vì phát triển bất động sản chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá. Tuy nhiên, hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần. Dự án còn phải đáp ứng đồng thời yêu cầu về quy hoạch, năng lực chủ đầu tư, tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân. Đây cũng là lý do khái niệm “hệ sinh thái” ngày càng được nhắc tới nhiều hơn trong cuộc cạnh tranh giữa các dự án.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, cũng đánh giá, sự xuất hiện của những dự án siêu đô thị với quy mô hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn ha là xu hướng trong phát triển đô thị, nhất là với các nước đang phát triển, đặc biệt ở châu Á. Các dự án này sẽ là điểm thu hút dòng vốn.
Lý giải điều này, theo ông Doanh, với sự bùng nổ của đô thị và tập trung dân cư ở đô thị, việc phát triển dự án khu siêu đô thị với quy mô lớn là giải pháp quan trọng nhằm giảm áp lực cho đô thị trung tâm vốn đã trở nên quá tải, nhất là về hạ tầng. Do đó, các siêu dự án đô thị có vai trò quan trọng trong việc giãn dân từ khu trung tâm, để tái phân bổ dân số và nguồn lực.
Đồng thời, với quy mô đủ lớn, những khu đô thị này có lợi thế trong triển khai xây dựng, thiết lập hạ tầng đồng bộ, hiện đại và tiện ích toàn diện, trong đó có việc hướng đến đô thị thông minh.
Nhìn từ góc độ quy hoạch, việc hình thành các khu đô thị lớn còn giúp mở rộng không gian phát triển, tạo nên các vùng đô thị đa cực, liên kết hiệu quả hơn giữa các vùng.
Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, quy mô không phải là tất cả và cũng không phải là mục đích của phát triển đô thị. Mục tiêu cuối cùng trong phát triển đô thị phải là chất lượng sống. Vì vậy, ngay cả mô hình đô thị thông minh cũng không phải là mục đích, mà chỉ là phương tiện để phục vụ cho mục tiêu cao hơn - “đô thị vì con người”, lấy con người làm trung tâm và lấy hạnh phúc của cư dân là đích đến cuối cùng.
Theo ông Doanh, tiếp nối mô hình đô thị sinh thái, đô thị xanh, thế giới ngày nay đang hướng đến phát triển đô thị theo mô hình ESG, trong đó dựa trên ba trụ cột cốt lõi là “Môi trường”, “Xã hội”, “Quản trị”. Không những thế, chủ đầu tư còn bắt đầu hướng tới phát triển khu đô thị theo mô hình ESG++, bổ sung thêm hai yếu tố là “khả năng thích ứng” và “tái sinh”.
Để phát triển các siêu dự án như trên, chủ đầu tư phải có tiềm lực đủ lớn, đủ mạnh, đầu tiên là về tài chính. Tuy nhiên, tài chính không phải là tất cả, mà quan trọng còn là năng lực quản trị và tầm nhìn.
“Dự án càng lớn, càng cần tính bền vững. Muốn phát triển bền vững thì dự án không những cần nắm bắt đúng xu hướng mà còn phải đón đầu xu hướng, thậm chí vượt trước thời đại. Những siêu khu đô thị như vậy không chỉ mang ý nghĩa nội tại, mà còn góp phần định hình bản sắc, chất lượng đô thị và nhất là chất lượng sống trong cả hiện tại, tương lai”, ông Doanh nói.