Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang gặp phải nhiều ý kiến trái chiều. Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng đề xuất cứng nhắc này có nguy cơ làm thị trường đóng băng, lãng phí nguồn lực xã hội và tước đi quyền cơ bản của người mua.
Theo ông, đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tác động thế nào đến người mua nhà hiện nay?
Không được chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai chính là lấy đi quyền định đoạt tài sản của người mua. Khi người mua gặp tình huống tài chính khó khăn, chuyển công tác, thay đổi nơi làm việc, gặp biến cố cá nhân, họ sẽ buộc phải chuyển nhượng theo hình thức vi bằng, bán chui, bán lủi. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến thanh khoản thị trường, làm mất dòng tiền dự án và tạo rủi ro pháp lý cao hơn rất nhiều.
Tôi lấy ví dụ, hạn chế quyền chuyển nhượng sẽ khiến người mua nhà tại Hà Nội chuyển công tác về tỉnh không bán được nhà dù đã trả tiền. Nhiều khách hàng không may có rủi ro tài chính, không nộp tiền tiếp được sẽ phát sinh tranh chấp với chủ đầu tư. Khi đó, toàn bộ dòng tiền dự án bị tắc nghẽn, vốn xã hội bị lãng phí, làm chậm tiến độ dự án, ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
Luật hiện hành hiện cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là loại tài sản có giá trị theo Luật Dân sự. Người mua có quyền định đoạt toàn bộ tài sản, kể cả khi chưa có sổ hồng. Quyền tài sản là quyền tài sản cơ bản, không thể lấy đi bằng chính sách cứng nhắc.
Với đề xuất cần quy định rõ lộ trình áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành, ông cho rằng thị trường sẽ bị ảnh hưởng thế nào?
Nếu ép buộc doanh nghiệp phải xây xong nhà mới được chuyển nhượng sẽ khiến doanh nghiệp vay nợ nhiều hơn, dồn toàn bộ vốn vào xây dựng, dẫn đến chậm tiến độ và lãng phí nguồn lực xã hội. Thị trường bất động sản hạn chế nguồn cung, người mua khó tiếp cận nhà. Đặc biệt, khi doanh nghiệp đổ dồn chi phí vốn vào để hoàn thiện, người mua sau cùng có thể phải mua giá cao bất lợi.
Hiện nay, chúng ta đang tận dụng mọi nguồn lực xã hội để thúc đẩy phát triển. Nếu doanh nghiệp xây xong mới bán, rủi ro rất cao, tốn kém lớn. Thị trường phải có giao dịch để nhà đầu tư thẩm định sản phẩm phù hợp với nhu cầu. Người dân và khách hàng chính là lực lượng khơi dậy ngay từ đầu để tham gia phát triển thị trường, giúp tăng nguồn cung và tránh lãng phí tài nguyên. Đây chính là cách làm đúng, không phải một mình một chiều.
Theo ông, để bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai, đâu là biện pháp thiết thực nhất?
Hệ thống luật pháp hiện nay đã có đầy đủ cơ chế bảo vệ người mua nhà tương lai một cách toàn diện. Chúng ta có các quy định chặt chẽ về giao đất, thực hiện dự án, yêu cầu dự án phải xong hạ tầng, xong móng mới được bán, đồng thời phải có ngân hàng bảo lãnh.
Tiền người mua chỉ chiếm một phần nhỏ so với tổng chi phí đầu tư của chủ dự án, và toàn bộ hệ thống pháp luật đã quy định rõ chế tài xử lý khi doanh nghiệp vi phạm. Tinh thần của Đảng và Nhà nước ta là tận dụng mọi nguồn lực xã hội để thúc đẩy phát triển, không nên buộc nhà đầu tư dồn hết vốn vào một dự án, phải xây xong rồi mới được mở bán.
Nếu như đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để hạn chế đầu cơ được xem là biện pháp từ ngọn thì đâu là giải pháp từ gốc để thị trường bất động sản phát triển bền vững, ổn định thưa ông?
Cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để hạn chế đầu cơ là sai thuốc hoàn toàn. Chúng ta cần phân biệt rõ đầu cơ là mua đi bán lại liên tục, không phải người mua hợp pháp chuyển nhượng vì nhu cầu cá nhân.
Chúng ta cần kiểm soát đầu cơ từ gốc bằng cách sử dụng các công cụ kinh tế và quản lý như thuế, đăng ký giao dịch và kiểm soát pháp lý để hạn chế đầu cơ nhưng vẫn bảo đảm quyền chuyển nhượng hợp pháp.
Việc cấm chuyển nhượng sẽ làm thị trường đóng băng, thiếu vốn xã hội và ảnh hưởng trực tiếp đến tăng trưởng. Chúng ta cần giữ nguyên quyền chuyển nhượng hợp pháp, xử lý đầu cơ từ gốc và bảo vệ quyền lợi người mua theo đúng tinh thần luật pháp hiện hành. Chỉ như vậy mới tạo được thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và thực sự phục vụ nhu cầu người dân.
Xin cảm ơn ông!