Đòi lại 1,3 tỷ đồng tiền cọc vì phát hiện nhà đất dính quy hoạch
Theo trình bày của ông T. (ngụ tại Hà Nội), tháng 9/2024, ông ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng để nhận chuyển nhượng nhà đất của ông L. Giá chuyển nhượng được hai bên thỏa thuận là 5,8 tỷ đồng. Ông T. đã giao cho ông L. số tiền đặt cọc 1,3 tỷ đồng.
Theo thỏa thuận, đầu tháng 10/2024, hai bên sẽ tiến hành các thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, giao dịch đã không được thực hiện. Ông T. cho biết, sau khi kiểm tra, ông phát hiện nhà đất nằm trong quy hoạch nên quyết định không tiếp tục mua.
Sau nhiều lần yêu cầu ông L. hoàn trả tiền đặt cọc nhưng không được chấp nhận, ông T. khởi kiện, đề nghị tòa án buộc bên bán hoàn trả 1,3 tỷ đồng tiền đặt cọc, đồng thời thanh toán 18,5 triệu đồng tiền lãi, tính từ tháng 9 đến tháng 11/2024.
Trong quá trình hòa giải, ông T. đề nghị bên bán hoàn trả 1,3 tỷ đồng tiền đặt cọc hoặc ông sẽ mua nhà đang tranh chấp với giá 800 triệu đồng. Nếu ông L. không chấp nhận một trong hai phương án trên, ông T. không muốn tiếp tục hòa giải.
Ở chiều ngược lại, ông L. khẳng định mình không vi phạm hợp đồng. Theo ông L., trước khi đặt cọc, ông T. đã trực tiếp xem nhà đất, kiểm tra bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hai bên đã ký hợp đồng tại văn phòng công chứng.
Ông L. cho rằng thửa đất dù nằm trong quy hoạch đất công cộng tỷ lệ 1/2000 khoảng 10 năm nay nhưng chưa có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường nên vẫn có thể giao dịch bình thường. Vì vậy, ông không đồng ý trả lại tiền đặt cọc.
Tòa xác định bên bán cam kết không đúng về tình trạng quy hoạch
Tại phiên tòa sơ thẩm diễn ra vào tháng 3/2025, ông T. tiếp tục đề nghị tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc giữa hai bên vô hiệu, buộc ông L. hoàn trả 1,3 tỷ đồng. Ông T. cũng yêu cầu tính lãi từ tháng 9/2024 đến ngày xét xử, với tổng số tiền hơn 60 triệu đồng.
Hội đồng xét xử TAND quận Hoàn Kiếm (nay là TAND khu vực 1 - Hà Nội) nhận định, ông T. và ông L. tự nguyện ký hợp đồng đặt cọc có công chứng nhằm bảo đảm việc chuyển nhượng căn nhà. Ông L. cũng xác nhận đã nhận đủ 1,3 tỷ đồng tiền đặt cọc.
Quá trình xác minh, Tòa sơ thẩm thu thập được thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai và chính quyền địa phương, xác định toàn bộ nhà đất của ông L. thuộc quy hoạch có chức năng đất công cộng, không phù hợp với quy hoạch đất ở theo đồ án quy hoạch phân khu đô thị đã được phê duyệt.
Đáng chú ý, chính ông L. cũng thừa nhận nhà đất đã nằm trong quy hoạch khoảng 10 năm. Tuy nhiên, tại Điều 5 hợp đồng đặt cọc, ông L. vẫn cam kết căn nhà và quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp, không có tranh chấp và không thuộc quy hoạch của Nhà nước.
Hội đồng xét xử cho rằng, cam kết không đúng sự thật của ông L. khiến ông T. tin tưởng và giao kết hợp đồng. Do đó, có căn cứ xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Về hậu quả pháp lý, Tòa sơ thẩm buộc ông L. hoàn trả 1,3 tỷ đồng tiền đặt cọc và thanh toán hơn 60 triệu đồng tiền lãi chậm trả, tính đến ngày 25/3/2025. Tổng số tiền phải trả là hơn 1,36 tỷ đồng.
Ngoài ra, ông L. còn phải chịu lãi phát sinh đối với khoản tiền chậm trả cho đến khi thanh toán xong, theo mức 10%/năm.
Từ những nhận định trên, tòa sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T., tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và buộc ông L. hoàn trả tiền cho người mua.
(Tham khảo Bản án số 07/2025/DS-ST ngày 25/3/2025 của TAND quận Hoàn Kiếm, nay là TAND khu vực 1 - Hà Nội)