Chủ nhà đột ngột qua đời, người thuê có phải dọn đi?

Nguồn ảnh: VnExpress

Tôi ký hợp đồng thuê căn hộ ở phường Thạnh Mỹ Tây, TP HCM, trong thời hạn 2 năm và đã thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận, cùng tiền cọc 2 tháng.

Tuy nhiên, tôi ở được khoảng 8 tháng thì chủ nhà đột ngột qua đời. Sau đó, con của chủ nhà thông báo căn hộ đã được để lại cho gia đình quản lý và yêu cầu tôi dọn đi trong vòng 15 ngày để sử dụng.

Họ cho rằng hợp đồng thuê không còn hiệu lực vì người ký hợp đồng đã mất. Xin hỏi, theo quy định tôi có phải bàn giao nhà theo yêu cầu của họ không hay được tiếp tục thuê cho đến khi kết thúc hợp đồng đã ký?

Độc giả Thành Nhân

Luật sư tư vấn

Trong thực tế, không ít người thuê nhà lo lắng khi chủ nhà qua đời trong thời gian hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực. Một số trường hợp người thừa kế yêu cầu người thuê trả nhà với lý do chủ cũ đã chết và hợp đồng thuê không còn giá trị.

Khoản 1 Điều 173 Luật Nhà ở năm 2023 quy định, trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, việc chủ nhà qua đời không làm chấm dứt hợp đồng thuê nhà một cách đương nhiên. Trong trường hợp, hợp đồng vẫn còn thời hạn, về nguyên tắc người thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn đã thỏa thuận.

Quy định này xuất phát từ nguyên tắc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng. Người thuê cần kiểm tra cụ thể thời hạn thuê và các điều khoản về chấm dứt hợp đồng, đồng thời lưu giữ hợp đồng, chứng từ thanh toán và các tài liệu liên quan để bảo vệ quyền lợi của mình khi cần thiết.

Trường hợp chủ trọ không có người thừa kế hợp pháp, hoặc có nhưng không được quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản thì tài sản này sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản mà không có người nhận thừa kế thuộc về Nhà nước, theo Điều 622 Bộ luật Dân sự 2015. Người đang thuê nhà sẽ được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Luật sư Đậu Đức Ninh
Công ty Luật TNHH MTV Hãng Luật Thành Danh\

Trong quan hệ thuê bất động sản, việc bên cho thuê đột ngột qua đời khi thời hạn hợp đồng chưa kết thúc thường làm phát sinh tranh chấp giữa người thuê và hàng thừa kế. Thực tế ghi nhận nhiều trường hợp người kế thừa di sản yêu cầu thu hồi nhà ở trong thời gian ngắn với lập luận hợp đồng đã chấm dứt hiệu lực theo sự kiện chết của người xác lập. Tuy nhiên, lập luận trên hoàn toàn không phù hợp với quy định pháp luật hiện hành và xâm phạm trực tiếp đến quyền sử dụng tài sản hợp pháp của khách thuê. Căn cứ Khoản 1 Điều 173 Luật Nhà ở năm 2023, bên thuê nhà được quyền tiếp tục thực hiện việc thuê đến hết thời hạn ghi nhận trong hợp đồng khi chủ sở hữu qua đời. Người thừa kế có nghĩa vụ pháp lý phải kế thừa việc thực hiện hợp đồng đã ký kết trước đó, trừ khi các bên đạt được thỏa thuận khác. Do đó, yêu cầu người thuê dọn đi trong vòng 15 ngày của người thừa kế căn hộ tại phường Thạnh Mỹ Tây, TP HCM là trái pháp luật khi hợp đồng thuê 2 năm vẫn còn thời hạn hiệu lực. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, người thuê cần bảo quản chặt chẽ bản gốc hợp đồng, phiếu cọc 2 tháng và toàn bộ chứng từ thanh toán liên quan. Đối với kịch bản chủ nhà không có người nhận di sản hoặc từ chối hưởng quyền, tài sản sẽ thuộc quyền quản lý của Nhà nước theo Điều 622 Bộ luật Dân sự 2015 sau khi giải quyết các nghĩa vụ tài sản. Khi đó, người thuê vẫn tiếp tục được duy trì hợp đồng thuê căn hộ theo khung pháp lý dành cho quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.