Chung cư hết thời hạn sử dụng, người dân có bị mất nhà?

Tại hội thảo về chiến lược phát triển, đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách, câu hỏi “chung cư hết thời hạn sử dụng có mất nhà hay không” thu hút sự quan tâm lớn. Sự kiện diễn ra ngày 22/9 tại Hà Nội, do Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức, với sự tham gia của đại diện cơ quan quản lý cùng nhiều chuyên gia. Trao đổi tại hội thảo, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, đã làm rõ vấn đề được nhiều cư dân lo lắng. Theo bà Hằng, Nghị quyết 21 đặt ra định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới theo niên hạn xây dựng của công trình. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng công trình cần được phân biệt rõ với quyền tài sản của người dân, bởi hai khái niệm này không đồng nhất. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, quyền tài sản của người sở hữu căn hộ không vì thế tự động mất đi, theo giải thích của đại diện Bộ Xây dựng. Phương án đang được thể hiện trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi tập trung xử lý tình huống chung cư hết thời hạn, phải phá dỡ để xây dựng lại. Trong trường hợp đó, chủ sở hữu căn hộ có thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính, đóng góp kinh phí theo quy định để tham gia xây dựng chung cư mới. Quyền lợi của cư dân vì vậy được đặt trong mối liên hệ với việc bảo đảm an toàn công trình, cải tạo nơi ở và duy trì giá trị tài sản hợp pháp. Nếu chủ sở hữu không tiếp tục đóng góp để xây dựng lại, dự thảo quy định người đó có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất. Khoản bồi thường được xác định theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm công trình bị phá dỡ. Cách tiếp cận này cho thấy việc phá dỡ chung cư cũ không đồng nghĩa cư dân bị tước bỏ toàn bộ quyền lợi gắn với căn hộ và phần đất liên quan. Một tình huống khác cũng được đặt ra, đó là khu vực từng có chung cư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy hoạch lại, không còn chức năng xây dựng chung cư. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất của người dân vẫn được xem xét, giải quyết và bồi thường theo quy định pháp luật hiện hành. Bà Hằng cho biết các nội dung trong dự thảo Luật Nhà ở được xây dựng theo hướng kế thừa quy định hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản. TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, lưu ý không nên hiểu Nghị quyết 21 theo cách chung cư trước đây được sở hữu lâu dài, còn sau nghị quyết sẽ chuyển sang sở hữu có thời hạn. Ông cho rằng cần tách bạch niên hạn thiết kế của công trình với thời gian công trình thực tế còn được phép sử dụng. Một tòa nhà được thiết kế với niên hạn nhất định không có nghĩa cứ đến mốc thời gian đó, công trình đương nhiên phải phá dỡ ngay lập tức. Việc chung cư có tiếp tục được sử dụng hay không còn phụ thuộc tình trạng thực tế và kết quả kiểm định chất lượng do cơ quan có thẩm quyền thực hiện. Theo pháp luật về nhà ở, thời hạn sử dụng được xác định từ hồ sơ thiết kế, đồng thời căn cứ thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định. Khi công trình hết thời hạn trong hồ sơ thiết kế, hoặc chưa hết hạn nhưng hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, cơ quan chức năng phải tổ chức kiểm định để lựa chọn phương án xử lý. Nếu kết quả kiểm định xác nhận chung cư vẫn bảo đảm an toàn, công trình có thể tiếp tục được sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam trước đó cũng cho rằng cần tránh đồng nhất niên hạn công trình với thời hạn sở hữu căn hộ. Như vậy, theo thông tin được Dân Trí dẫn lại từ hội thảo, Nghị quyết 21 hướng tới quản lý thời hạn sử dụng chung cư xây dựng mới, nhưng vẫn gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của người dân.