Anh Tuấn mua căn hộ gần 70m2 tại khu HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội) với giá khoảng 3,5 tỷ đồng, vào đúng giai đoạn thị trường chung cư Hà Nội lập đỉnh.
Hơn một năm sau, môi giới định giá lại căn hộ của anh ở mức hơn 2 tỷ đồng. Anh rao bán nhiều tháng, hạ giá vài lần, nhưng khách xem thì có mà người chốt thì không. Trong khi đó, khoản vay ngân hàng hơn 1 tỷ đồng vẫn phải trả lãi đều mỗi tháng.
Điều khiến anh lo bây giờ không còn là lỗ bao nhiêu, mà là không "thoát được hàng".
Trường hợp như anh Tuấn không hiếm. Một môi giới đang giao dịch tại khu vực cho biết có nhiều căn "bay hơn 1 tỷ đồng" so với thời điểm chủ nhà mua vào, đưa mặt bằng giá về mức của khoảng 2,5 năm trước.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Giá rao bán căn hộ tại HH Linh Đàm giảm mạnh, trong khi người mua vẫn dè dặt vì chờ phương án xử lý cụ thể (Ảnh: Văn Hưng).
Khu chung cư HH Linh Đàm gồm 12 tòa nhà với các cụm chính HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm, gần 9.000 căn hộ và từ 35.0000 đến 40.000 cư dân. Anh Tuấn là một trong những cư dân mới của khu chung cư này, so với những người đã về ở đây nhiều năm, có người trên dưới 10 năm.
Thời điểm mở bán năm 2015, giá căn hộ ở HH Linh Đàm khoảng 13,5 đến 15,5 triệu đồng mỗi mét vuông. Mặt bằng giá khu vực này biến động theo thị trường trong những năm qua. Giai đoạn tháng 9/2025, khi thị trường chung cư Hà Nội "nóng", nhiều căn hộ ở HH Linh Đàm dù xuống cấp và chưa có sổ đỏ, song giá rao bán vẫn ở mức 45-50 triệu đồng/m².
Hiện theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, giá trung bình toàn tổ hợp HH Linh Đàm trong tháng 8 ở mức 36,7 triệu đồng/m2, giảm 19,5% trong vòng một năm. Xét riêng từng tòa, HH2 giảm 29,5%, HH3 giảm 16,4%. So với mức đỉnh khoảng 56,6 triệu đồng/m2 hồi tháng 12/2025, mặt bằng hiện tại thấp hơn 35%.
Giá cũng phân hóa mạnh theo tầng. Một căn 46m2 ở tầng 40 đang được rao hơn 1,3 tỷ đồng, tương đương 28 triệu đồng/m2. Trong khi đó, một căn 70m2 ở tầng 25 vừa chốt giao dịch 2,6 tỷ đồng, khoảng 37 triệu đồng/m2. Cùng một tổ hợp, chênh tới chục triệu đồng mỗi m2.
Một số môi giới chia sẻ người mua hiện thận trọng hơn trước, chủ yếu vì chưa biết phương án cuối cùng với từng nhóm căn hộ sẽ ra sao.
Sau khi Hà Nội ban hành kế hoạch xử lý vi phạm, khắc phục hậu quả tại 12 dự án nhà ở liên quan đến các doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Tập đoàn Mường Thanh (trong đó có HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm cùng các tòa VP3, VP5, VP6, Đại Thanh, Kim Văn - Kim Lũ, CT6 Kiến Hưng...), qua trao đổi, nhiều người dân cho rằng cần thiết xử lý vi phạm của chủ đầu tư và những người liên quan, đồng thời sớm công bố kế hoạch khắc phục hậu quả chính thức. Tâm lý nhiều người mua nhà theo đó cũng chờ thông tin chính thống.
Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, với các giao dịch tại HH Linh Đàm, vấn đề không nằm ở giá, mà bắt đầu từ điều kiện của giao dịch. Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở, giao dịch mua bán nhà ở phải có giấy chứng nhận. Tại HH Linh Đàm, khoảng 10.000 căn hộ đến nay vẫn chưa được cấp sổ hồng sau hơn 10 năm sử dụng; việc mua bán chủ yếu thực hiện qua vi bằng hoặc giấy viết tay.
"Nếu không có giấy chứng nhận thì giao dịch là bất hợp pháp, và đương nhiên là rủi ro rất lớn, sẽ không được bảo vệ", ông Đức nói. Theo luật sư, không chỉ mua bán mà cả tặng cho, thế chấp, thậm chí ủy quyền quản lý nhà cũng đều phải trên cơ sở quy định pháp luật.
Ông Đức phân biệt rõ hai nhóm người mua. Nhóm thứ nhất là những người mua trực tiếp từ chủ đầu tư ở vòng đầu tiên, khi dự án được xác định đủ điều kiện huy động vốn và người mua chưa biết chủ đầu tư vi phạm. Theo ông, đây là nhóm mua ngay tình (không biết và không buộc phải biết), hợp pháp, chính đáng, nhưng việc bảo vệ quyền lợi của họ lại là một câu chuyện khác.
Nhóm thứ hai là toàn bộ giao dịch thứ phát diễn ra sau đó. "Vi bằng là vô giá trị", ông nói và cho rằng rủi ro tăng lên theo số lần chuyển nhượng.
Điều ông khuyến cáo là việc mua - bán vào giai đoạn hiện nay, khi kế hoạch đã ban hành nhưng chưa đến giai đoạn xác định căn hộ nào được tồn tại, căn nào phải di dời. Người mua trước đây còn có khả năng được xem xét theo hướng ngay tình. Còn người mua ở thời điểm này, theo ông, rất khó được pháp luật bảo vệ.
Quá trình xử lý vi phạm, khắc phục hậu quả tại 12 dự án nhà ở liên quan đến các doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái tập đoàn Mường Thanh dự kiến được chia thành 3 giai đoạn, kéo dài từ năm 2026 đến năm 2028.
Giai đoạn 1 tập trung xây dựng cơ chế pháp lý đặc thù để xử lý các tồn tại, vi phạm. Trong tháng 8, thành phố báo cáo các cấp có thẩm quyền để xin ý kiến về chủ trương, chính sách xử lý.
Trên cơ sở chủ trương của cấp có thẩm quyền, dự thảo Nghị quyết của HĐND TP Hà Nội về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài được xây dựng (dự thảo Nghị quyết); tiến độ đặt ra là trình trước ngày 30/9.
Sau khi nghị quyết được thông qua, giai đoạn 2 chuyển sang rà soát toàn bộ các công trình, căn hộ và tòa nhà. Liên ngành gồm Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Tài chính cùng UBND các xã, phường liên quan sẽ rà soát hồ sơ pháp lý và hiện trạng thực tế.
Giai đoạn 3 bắt đầu sau khi có danh sách cụ thể những căn hộ, tòa nhà thuộc diện phải di dời. Chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng phương án theo 2 nhóm giải pháp. Một phương án là chuyển các căn hộ phải di dời sang nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại tại Khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B. Người dân thuộc diện bố trí nhà ở xã hội không phải qua bốc thăm, xác định đối tượng. Việc di dời dự kiến hoàn thành trong năm 2027...
Đây là nội dung mang tính đề ra kế hoạch và lộ trình, các quyết định chính thức sẽ do cấp có thẩm quyền xem xét, ban hành trong thời gian tới, bao gồm dự kiến trình HĐND thành phố Hà Nội thông qua Nghị quyết về cơ chế đặc thù tháo gỡ vướng mắc liên quan.