Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được đưa ra tại phiên thảo luận của Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 30/10, nhằm hạn chế đầu cơ và hướng thị trường tới việc bán nhà khi công trình hoàn thành.
Tuy nhiên, đề xuất này đang gây ra nhiều tranh luận, trong đó có ý kiến băn khoăn về việc người mua ở thực sẽ gặp khó nếu hoàn cảnh thay đổi.
Chị Thanh Thảo, ngụ TPHCM, cho rằng sau khi ký hợp đồng, phải chờ 1-2 năm mới được bàn giao nhà. Trong thời gian này, nếu công việc gặp khó khăn, cần tiền gấp hoặc muốn đổi sang căn phù hợp hơn, người mua sẽ khó xoay xở nếu không được chuyển nhượng hợp đồng.
“Cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể hạn chế đầu cơ, nhưng người đang mua nhà sẽ gặp khó khi cần tiền”, chị nói.
Anh Nguyễn Trí, sống tại TPHCM, cho rằng chính sách chống đầu cơ cần tính đến những biến cố tài chính của người mua thực. Một căn nhà chưa bàn giao, chưa có sổ, nếu không thể chuyển nhượng khi gia đình phát sinh nhu cầu tài chính, có thể trở thành gánh nặng đối với người mua.
Không nên đánh đồng chuyển nhượng với đầu cơ
Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Công ty Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành Nhà chung cư TPHCM (HCMO), cho rằng không nên đánh đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với hành vi đầu cơ.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Một dự án chung cư ở vùng ven đang được xây dựng (Ảnh: Lê Tỉnh).
Theo ông, người mua đã bỏ tiền và thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, các quyền phát sinh từ hợp đồng là quyền tài sản được pháp luật bảo hộ. Do đó, việc cấm chuyển nhượng không chỉ ảnh hưởng đến thanh khoản mà còn hạn chế quyền định đoạt tài sản của người mua, trong khi không phải mọi giao dịch đều nhằm mục đích kiếm lời.
“Thay vì cấm người dân chuyển nhượng tài sản của mình, Nhà nước nên kiểm soát chặt chất lượng hàng hóa, năng lực chủ đầu tư và tính minh bạch của thị trường”, ông Thành nói.
Ông cho rằng rủi ro lớn với người mua nằm ở tiến độ dự án, pháp lý, năng lực chủ đầu tư và việc sử dụng tiền khách hàng. Do đó, cần siết điều kiện huy động vốn, minh bạch thông tin dự án, tăng cường bảo lãnh ngân hàng và chế tài chủ đầu tư vi phạm. Việc chuyển nhượng vẫn có thể được duy trì nhưng phải thực hiện qua quy trình đăng ký, xác nhận rõ ràng.
Ở góc độ khác, ThS Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TPHCM, lưu ý việc cấm chuyển nhượng chưa chắc làm mất nhu cầu mua bán nhà trên giấy. Nếu giao dịch chính thức bị chặn, các bên có thể tìm đến nhận cọc, ủy quyền hoặc thỏa thuận tay ba. Khi đó, giao dịch có thể nằm ngoài cơ chế quản lý, làm tăng rủi ro, đặc biệt với người nhận chuyển nhượng cuối cùng.
Theo ông Tuấn, cần kiểm soát từ khâu dự án được đưa ra thị trường. Dự án chưa đủ điều kiện không được nhận tiền, dòng tiền phải gắn với tiến độ thi công và chủ đầu tư chậm bàn giao phải chịu chế tài đủ mạnh. Người mua cũng cần được chuyển nhượng hợp đồng qua một quy trình minh bạch khi phát sinh nhu cầu. Trách nhiệm hỗ trợ hoặc mua lại của chủ đầu tư và mức phí chuyển nhượng cần được quy định rõ. Cách này vừa hạn chế đầu cơ, vừa bảo vệ quyền lợi của người mua thực.
"Khi người mua vẫn có một phương án xử lý hợp pháp trong trường hợp cần thiết, nguy cơ phát sinh các giao dịch nằm ngoài cơ chế quản lý cũng được hạn chế", ông Tuấn chia sẻ.
Giải pháp nào để chặn đầu cơ hiệu quả?
Theo ThS Mã Xuân Tuấn, cần đánh vào hành vi lướt sóng thay vì cấm quyền chuyển nhượng. Có thể nghiên cứu giới hạn số lần chuyển nhượng trước khi bàn giao nhà, đồng thời xem xét thời gian nắm giữ tối thiểu hoặc tỷ lệ giá trị hợp đồng đã thanh toán.
Thuế cũng có thể được sử dụng để hạn chế mua bán ngắn hạn, theo hướng giao dịch càng sớm thì mức thuế càng cao. Mọi lần chuyển nhượng cần được cập nhật vào hệ thống dữ liệu để cơ quan quản lý nhận diện tình trạng một hợp đồng liên tục đổi chủ, giá tăng bất thường hoặc có dấu hiệu mua bán lòng vòng.
Ông Tuấn cũng đề xuất xử lý chủ đầu tư, đơn vị phân phối tạo cầu ảo và kiểm soát tín dụng phục vụ đầu cơ. Với những khu vực xuất hiện sốt giá, có thể nghiên cứu cho phép UBND cấp tỉnh tạm hạn chế chuyển nhượng và dỡ bỏ khi thị trường ổn định.
Còn theo ông Nguyễn Duy Thành, thay vì cấm, Nhà nước nên sử dụng các công cụ kinh tế và quản lý như thuế, đăng ký giao dịch và kiểm soát pháp lý để hạn chế đầu cơ nhưng vẫn bảo đảm quyền chuyển nhượng hợp pháp.
Ông lưu ý, cấm chuyển nhượng chưa chắc ngăn được đầu cơ mà có thể đẩy giao dịch sang thỏa thuận viết tay, ủy quyền hoặc các hình thức biến tướng. Khi đó, cơ quan quản lý khó kiểm soát dòng tiền và dữ liệu thị trường, còn người dân có thể đối mặt với nhiều rủi ro tranh chấp.
“Giải pháp phù hợp là ‘không cấm nhưng quản lý hiệu quả" Một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh phải bảo đảm quyền tài sản của người dân, kiểm soát đầu cơ và duy trì thanh khoản ở mức hợp lý”, ông Thành nhấn mạnh.