Cần phân biệt đất đầu cơ với đất chậm sử dụng do khách quan
Liên quan đến đề xuất áp dụng thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không hoặc chậm đưa vào sử dụng, tại phiên thảo luận ở Quốc hội sáng 6/11, Bộ trưởng Bộ Tài chính Ngô Văn Tuấn cho biết việc xác định tình trạng đất phải căn cứ pháp luật về đất đai, với sự phối hợp giữa cơ quan thuế và cơ quan quản lý đất đai, dựa trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Tuy nhiên, dư luận quan tâm đến việc chưa có tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là đất bỏ hoang, thời gian không sử dụng bao lâu thì thuộc diện chịu thuế. Đặc biệt, cần phân biệt trường hợp chủ đất cố tình bỏ hoang, găm giữ để đầu cơ với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng do nguyên nhân khách quan.
Trao đổi với VietNamNet, chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng không thể chỉ căn cứ vào việc một thửa đất không có hoạt động xây dựng, canh tác hoặc khai thác trong một khoảng thời gian để kết luận bỏ hoang. Cần xem xét đồng thời ba yếu tố: thời gian không sử dụng, hiện trạng thực tế và nguyên nhân dẫn đến việc đất chưa được khai thác.
Theo ông Nhân, có thể chia thành ba nhóm.
Thứ nhất, đất bị người sử dụng đất cố tình bỏ hoang để đầu cơ, găm giữ dù có đủ điều kiện pháp lý, tài chính và khả năng triển khai. Đây là đối tượng cần được điều tiết bằng chính sách thuế.
Thứ hai, đất chậm đưa vào sử dụng do vướng quy hoạch, thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng hoặc chậm được cơ quan nhà nước giải quyết thủ tục.
Thứ ba, đất đã triển khai một phần nhưng dự án chưa hoàn thành do khó khăn về vốn, thị trường hoặc điều kiện kinh tế.
Các trường hợp này cần được đánh giá theo tiến độ và mức độ triển khai thực tế, không thể chỉ nhìn vào việc chưa có công trình hoàn thiện để kết luận bỏ hoang.
Về thời gian, chuyên gia cho rằng cần quy định mốc cụ thể nhưng không áp dụng đồng loạt cho mọi loại đất.
Ông Nhân đề xuất, với đất ở, đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nếu người sử dụng có đủ điều kiện pháp lý nhưng không đưa đất vào sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ thời điểm phải triển khai, cơ quan chức năng cần kiểm tra, xác minh. Nếu có hành vi cố tình găm giữ, đầu cơ thì mới xem xét áp dụng thuế bổ sung. Đối với đất thuộc dự án đầu tư, cần căn cứ tiến độ được phê duyệt.
Riêng đất nông nghiệp, tiêu chí phải tính đến chu kỳ sản xuất, mùa vụ và điều kiện canh tác; thời gian xem xét có thể từ 12-24 tháng tùy loại hình. Các dự án quy mô lớn cũng cần được đánh giá theo tiến độ được duyệt, đồng thời tính đến thời gian giải phóng mặt bằng, hoàn thiện thủ tục và các yếu tố bất khả kháng.
Ông Nhân lưu ý Luật Đất đai 2024 đã quy định các trường hợp không đưa đất vào sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng, cùng cơ chế xem xét yếu tố bất khả kháng. Đây là cơ sở để bảo đảm sự đồng bộ giữa chính sách thuế và pháp luật đất đai.
Chỉ đánh thuế trên phần diện tích thực sự bỏ hoang
Theo ông Nhân, với những dự án có nhiều khu vực sử dụng khác nhau, nguyên tắc cần áp dụng là diện tích nào thực sự bị bỏ hoang thì chỉ diện tích đó mới thuộc diện xem xét áp thuế 0,2%, không đánh đồng toàn bộ dự án.
“Chẳng hạn, một dự án quy mô 100ha có 10ha cố tình bỏ hoang thì chỉ nên xem xét điều tiết thuế đối với 10ha này”, ông Nhân lưu ý.
Những diện tích đã hoàn thành hạ tầng, đang xây dựng, chờ giải phóng mặt bằng hoặc được quy hoạch dành cho cây xanh, giao thông, công trình công cộng cần được xem xét theo mục đích sử dụng và tiến độ thực hiện dự án. Không thể chỉ căn cứ vào việc chưa có công trình xây dựng hoặc chưa phát sinh hoạt động khai thác để mặc nhiên kết luận là đất bỏ hoang.
Để xác định chính xác, cơ quan chức năng cần căn cứ hồ sơ địa chính, bản đồ quy hoạch chi tiết, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và dữ liệu tọa độ địa lý; đồng thời kiểm tra thực địa, lập biên bản và công khai kết quả xác định diện tích chịu thuế.
Chuyên gia cũng cho rằng cần xem xét nguyên nhân và trách nhiệm của việc chậm đưa đất vào sử dụng, trong đó đánh giá chủ đầu tư có đủ điều kiện pháp lý, mặt bằng, hạ tầng và nguồn lực tài chính để triển khai hay không; mức độ đầu tư và những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc của người sử dụng đất.
Về quy trình, ông Nhân đề xuất cơ quan quản lý đất đai rà soát, lập danh sách khu đất có dấu hiệu bỏ hoang; kiểm tra thực địa và xác định diện tích; thông báo để người sử dụng đất giải trình, cung cấp chứng cứ; chỉ áp thuế khi đã xác minh đầy đủ căn cứ pháp lý, đồng thời bảo đảm quyền khiếu nại, khởi kiện.
Đặc biệt, cần xây dựng cơ sở dữ liệu liên thông giữa các cơ quan thuế, đất đai, quy hoạch, xây dựng và đầu tư để xác định chính xác tình trạng sử dụng đất cũng như nguyên nhân đình trệ.
“Mục tiêu của chính sách thuế không phải buộc doanh nghiệp bán đất chưa sử dụng để né thuế, mà là tạo động lực đưa đất đai vào khai thác hiệu quả, hạn chế đầu cơ và gia tăng nguồn cung bất động sản thực chất”, ông Nhân nêu quan điểm.
Theo chuyên gia kinh tế này, chính sách cần điều tiết đúng hành vi cố tình găm giữ đất, đồng thời không chuyển trách nhiệm từ những vướng mắc của cơ quan quản lý nhà nước sang nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp.