Đất trồng cây lâu năm thuộc nhiều quy hoạch có được chuyển thành đất ở?

Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở khi thửa đất chịu sự điều chỉnh của nhiều đồ án quy hoạch khác nhau đang thu hút sự quan tâm lớn từ người dân. Thực tế phát sinh tại Đồng Nai khi ông N. sở hữu thửa đất trồng cây lâu năm tiếp giáp đường giao thông nhưng nằm ngoài khu dân cư, đồng thời chịu hai đồ án quy hoạch có nội dung chưa đồng nhất. Cụ thể, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phê duyệt ngày 31/12/2021 xác định vị trí này là đất ở tại nông thôn, trong khi quy hoạch chung xây dựng xã phê duyệt ngày 27/2/2025 lại định hướng là đất sử dụng hỗn hợp. Về bản chất pháp lý, điểm b khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 xếp đất trồng cây lâu năm vào nhóm đất nông nghiệp. Việc xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải tuân thủ nghiêm ngặt các căn cứ pháp lý hiện hành thay vì nhu cầu chủ quan. Cơ quan quản lý nhà nước sẽ dựa trên sự tương thích của hồ sơ với hệ thống quy hoạch có hiệu lực pháp luật tại thời điểm giải quyết thủ tục. Theo giải đáp từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024, được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 2 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024, đã nêu rõ căn cứ pháp lý để thực hiện thủ tục này. Theo đó, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở đối với cá nhân, hộ gia đình căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, hoặc quy hoạch chung, hoặc quy hoạch phân khu đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người sử dụng đất cần liên hệ cơ quan quản lý đất đai địa phương để rà soát chi tiết tính thống nhất giữa các đồ án quy hoạch trước khi nộp hồ sơ xin chuyển đổi.