Đề xuất mở tài khoản bảo đảm 5% tiền làm sổ hồng: Lợi cho chủ đầu tư, người mua nhà vẫn "cầm đằng lưỡi"

Nguồn ảnh: CafeF

Với quy định mới trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm đảm bảo thanh toán cho doanh nghiệp, không ít ý kiến cho rằng điều khoản này đang tạo thêm lợi thế cho chủ đầu tư. Với vị thế đàm phán yếu hơn, người mua nhà đứng trước nỗi lo: Nếu dự án treo sổ hàng chục năm, khoản tiền 5% t...

TIN MỚI

5% đóng đợt cuối người mua chuyển vào tài khoản đảm bảo mở tại ngân hàng

Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Theo dự thảo, việc thanh toán khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm tiền đặt cọc.

Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Trường hợp bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên bán hoặc cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Còn lại, 5% tiền nhà cần đóng đợt cuối, người mua có thể chuyển vào tài khoản đảm bảo mở tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên mua. Số tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua nhận được sổ hồng.

Ngoài ra, người mua và chủ đầu tư cũng có thể chọn hình thức khác để đảm bảo số tiền này, dựa trên thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Quy định này có sự khác biệt so với cơ chế hiện hành. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực 2024, khi người mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận, bên bán hoặc cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. 5% còn lại được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận cho bên mua, thuê mua.

Dự kiến, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp cuối năm 2026.

N ên siết chặt trách nhiệm của chủ đầu tư

Nhiều người mua nhà cho rằng quy định cho phép chuyển 5% giá trị căn nhà vào tài khoản bảo đảm theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua chưa thực sự bảo vệ khách hàng, mà có nguy cơ tạo thêm lợi thế cho chủ đầu tư.

Theo bà Diệu Thuý (phường Từ Liêm, Hà Nội), khi người mua đã thanh toán tới 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại là khoản tiền rất nhỏ và hầu như không ai cố tình chây ỳ nếu được cấp sổ hồng. Vì vậy, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc thu 5% cuối cùng, mà là trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn thiện pháp lý và cấp sổ đúng thời hạn.

Bà Ngọc Mai (phường Cầu Giấy) cũng băn khoăn về cụm từ “theo thỏa thuận giữa hai bên”, bởi đây là điều khoản dễ gây bất lợi cho người mua khi vị thế đàm phán thường không cân bằng. Thực tế đã có nhiều dự án bàn giao nhà hàng chục năm nhưng vẫn chưa thể cấp sổ hồng.

Các ý kiến đề xuất nên siết chặt trách nhiệm của chủ đầu tư thay vì thay đổi cơ chế thanh toán 5%; đồng thời quy định rõ thời hạn cấp sổ, chế tài bồi thường và tính lãi đối với chủ đầu tư nếu chậm thực hiện nghĩa vụ.

Một câu hỏi lớn cũng được đặt ra: nếu chủ đầu tư không đủ điều kiện pháp lý để cấp sổ hồng thì 5% tiền trong tài khoản bảo đảm sẽ được xử lý như thế nào và quyền lợi của người mua được bảo vệ ra sao?

Với dự thảo mới, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đề nghị tiếp tục làm rõ trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, trong khi chủ đầu tư đã bảo đảm đầy đủ điều kiện để cấp giấy. Theo góp ý, cần xác định rõ khi đó khoản 5% trong tài khoản sẽ được giải tỏa và chuyển chodoanh nghiệp như thế nào.

VCCI cũng đề nghị quy định cụ thể cách xử lý tiền trong tài khoản phong tỏa hoặc tài khoản bảo đảm theo thỏa thuận giữa các bên, nhằm xử lý trường hợp các bên không đạt được đồng thuận hoặc người mua đã được cấp giấy chứng nhận.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người mua có thể chuyển khoản tiền cuối cùng này vào tài khoản bảo đảm mở tại ngân hàng theo thỏa thuận với chủ đầu tư. Số tiền chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua nhận sổ hồng, hoặc có thể được bảo đảm bằng hình thức khác do hai bên thống nhất trong hợp đồng. Cơ chế này khác Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, có hiệu lực từ năm 2024, vốn quy định 5% còn lại được thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận cho người mua. Điểm gây tranh luận nằm ở cụm từ “theo thỏa thuận giữa hai bên”, bởi vị thế đàm phán giữa chủ đầu tư và khách hàng thường không cân bằng. Khi người mua đã thanh toán tới 95% giá trị hợp đồng, khoản 5% còn lại vốn là công cụ hiếm hoi tạo sức ép để doanh nghiệp hoàn thiện pháp lý, trong khi tài khoản bảo đảm có thể giúp chủ đầu tư chắc chắn hơn về khả năng thu đủ tiền. Bà Diệu Thuý, phường Từ Liêm, Hà Nội, cho rằng vấn đề cốt lõi không phải nguy cơ người mua chây ỳ, mà là trách nhiệm cấp sổ đúng hạn của chủ đầu tư. Lo ngại của bà Ngọc Mai, phường Cầu Giấy, càng đáng chú ý khi thực tế có dự án đã bàn giao hàng chục năm nhưng cư dân vẫn chưa được cấp sổ hồng. Dự thảo vì thế cần làm rõ thời hạn cấp sổ, chế tài bồi thường, cách tính lãi khi chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ, cũng như phương án xử lý khoản tiền bảo đảm nếu dự án không đủ điều kiện pháp lý. VCCI đồng thời đề nghị quy định cụ thể trường hợp người mua tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, trước khi dự luật dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp cuối năm 2026.