Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với 10 nội dung.
Trong đó, Hiệp hội đề nghị không cấm chủ đầu tư dự án bất động sản “ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc” khi bán, bán trả góp bất động sản có sẵn hoặc bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, bên ủy quyền là chủ đầu tư có tư cách pháp nhân, có quyền “ủy quyền”, do đó chủ đầu tư sẽ tự chịu trách nhiệm về nội dung ủy quyền và các hệ quả phát sinh (nếu có).
Cơ chế này được cho là giúp chủ đầu tư linh hoạt hơn trong bán hàng, thế nhưng về phía người mua cũng tiềm ẩn rủi ro nếu dự án vướng pháp lý, khó đòi tiền hoặc xác định trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp. Theo quy định hiện nay, chủ đầu tư không được ủy quyền cho bên khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua đối với bất động sản thuộc dự án.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Một dự án chung cư tại TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).
Trao đổi với phóng viên Dân trí, luật sư Nguyễn Sơn Trà, đại diện Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP & Các cộng sự, cho rằng cần thận trọng với đề xuất cho phép chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc.
Ngay cả khi người mua ký trực tiếp với chủ đầu tư, trong trường hợp dự án vướng pháp lý, không thể triển khai hoặc chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận, việc đòi lại tiền trên thực tế cũng có thể gặp nhiều khó khăn. Nếu hợp đồng đặt cọc được ký thông qua một bên thứ ba, việc xác định trách nhiệm khi phát sinh tranh chấp có thể còn phức tạp hơn.
“Ngay cả khi khách hàng ký trực tiếp với chủ đầu tư mà chủ đầu tư không thực hiện đúng thỏa thuận thì việc lấy lại tiền đã không đơn giản”, ông Trà nói.
Theo luật sư, nếu cho phép chủ đầu tư ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc, quy định cần làm rõ phạm vi ủy quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư đối với giao dịch này. Bên được ủy quyền chỉ thực hiện giao dịch trong phạm vi được giao và không làm thay đổi các điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua chỉ được thu khi nhà ở đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Ông Trà cho hay hiện nay còn có tình trạng doanh nghiệp thay đổi hình thức hợp đồng để đưa bên thứ ba vào giao dịch, chẳng hạn ký hợp đồng môi giới, phân phối hoặc hợp tác độc quyền với một đơn vị khác, sau đó đơn vị này trực tiếp tư vấn, làm việc với khách hàng và tham gia quá trình thu tiền.
“Khi có vi phạm, trách nhiệm của chủ đầu tư và bên trung gian cần được xác định căn cứ vào vai trò, phạm vi ủy quyền hoặc thỏa thuận, hành vi thực tế và dòng tiền, không thể chỉ dựa vào tên gọi của hợp đồng để loại trừ trách nhiệm, bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua”, luật sư Trà nhấn mạnh.
Theo ghi nhận, việc ký kết với bên không phải là chủ đầu tư đã khiến không ít khách hàng mất tiền cọc với số tiền lên đến hàng tỷ đồng hoặc rơi vào tranh chấp kéo dài khi dự án bị đình trệ. Một số trường hợp, chủ đầu tư không thừa nhận hợp đồng do bên thứ ba ký kết, khiến việc xác định trách nhiệm giữa các bên trở nên phức tạp.
Chuyên gia khuyến cáo người mua không chỉ tìm hiểu kỹ pháp lý dự án mà còn cần xác định rõ chủ thể ký hợp đồng, phạm vi ủy quyền và trách nhiệm của các bên trước khi giao tiền để bảo đảm quyền lợi của mình.
Trước đó, Sở Xây dựng TPHCM đã yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn không ủy quyền cho cá nhân hay tổ chức khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc chuyển nhượng.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Nếu vi phạm quy định sẽ bị xử phạt hoặc đình chỉ hoạt động.