Nhiều tuyến đường ở trung tâm TP.HCM có giá điều chỉnh tăng cao so với giá trong bảng giá đất cũ - Ảnh: TỰ TRUNG
Điều cần làm rõ là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của các chủ thể này được xác lập trong khuôn khổ pháp luật đất đai, không làm thay đổi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Phân định rõ chủ thể, xác định đúng quyền
Luật Nhà ở năm 2023 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật về quốc tịch là một trong các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai.
Dự thảo năm 2026 tiếp cận vấn đề theo hướng phân định cụ thể hơn. Công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài được xác định theo những tư cách pháp lý khác nhau, kéo theo những điều kiện và phạm vi quyền tương ứng.
Đáng chú ý, dự thảo quy định trường hợp công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài, nếu sử dụng quốc tịch Việt Nam khi mua hoặc thuê mua nhà ở tại Việt Nam, thì được xác định theo tư cách công dân Việt Nam.
Quy định này góp phần làm rõ một vấn đề thực tế: khi xác lập giao dịch nhà ở, cần xác định chính xác tư cách pháp lý của chủ thể để áp dụng đúng quyền và điều kiện theo luật.
Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, dự thảo quy định người được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo pháp luật đất đai.
Cách quy định này cần được hiểu thống nhất với pháp luật đất đai: nhà ở có thể thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, còn đất đai không thuộc sở hữu tư nhân.
Quyền sử dụng đất không phải quyền sở hữu đất
Đây là điểm có ý nghĩa pháp lý đặc biệt quan trọng khi đối chiếu với Nghị quyết 21-NQ/TW.
Nghị quyết xác định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, không gian sinh tồn và phát triển, là yếu tố cấu thành chủ quyền lãnh thổ, chủ quyền kinh tế, quốc phòng và an ninh quốc gia; đồng thời khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, tuyệt đối không tư nhân hóa đất đai.
Nghị quyết đồng thời nhấn mạnh một nguyên tắc rất quan trọng về mặt thuật ngữ: "Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu"; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ.
Do đó, nói người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở không có nghĩa là người đó sở hữu đất. Chủ thể có quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận và bảo hộ đối với quyền sử dụng đất trong phạm vi, thời hạn và điều kiện do pháp luật quy định.
Nghị quyết 21-NQ/TW cũng nêu nguyên tắc không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, vấn đề cốt lõi khi hoàn thiện Luật Nhà ở không phải là mở rộng hay thu hẹp một cách cơ học quyền của người gốc Việt, mà là xác định đúng chủ thể, đúng loại quyền và đúng điều kiện thực hiện quyền.
Đặc biệt, quy định về giấy tờ chứng minh tư cách và điều kiện sở hữu nhà ở cần được thiết kế minh bạch, khả thi. Khi quyền đã được pháp luật ghi nhận, người có quyền phải có một cơ chế đủ rõ để chứng minh tư cách và thực hiện quyền đó trên thực tế.
Rõ quyền sở hữu nhà ở, rõ quyền sử dụng đất ở và tuyệt đối không nhầm lẫn quyền sử dụng đất với quyền sở hữu đất - đó chính là ranh giới pháp lý cần được giữ vững khi hoàn thiện chính sách đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Việt kiều mua nhà: Còn ở phía trước!Dù vẫn còn nhiều ý kiến tranh cãi, cuối cùng thì Quốc hội cũng thông qua Luật sửa đổi bổ sung điều 126 Luật Nhà ở và điều 121 Luật Đất đai (sau đây xin gọi tắt là Luật sửa đổi) liên quan đến quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của Việt kiều theo hướng mở rộng mà Chính phủ đề xuất.