Khi 'đất vàng' không còn là tất cả, khu công nghiệp thế hệ mới cần gì?

Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, hành trình từ quy hoạch trên giấy đến thực thi thực tế để hình thành nên một khu công nghiệp thế hệ mới vẫn đang vấp phải không ít điểm nghẽn về pháp lý lẫn tư duy vận hành.

Định hình lại hệ sinh thái sản xuất mới

Khái niệm khu công nghiệp thế hệ mới đã được đưa ra bàn thảo tại Diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) 2026 do Báo Tài chính - Đầu tư phối hợp với Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA) tổ chức tại TP.HCM mới đây. 

Tiến sĩ Nguyễn Trâm Anh, Quản lý dự án quốc gia thuộc Tổ chức Phát triển công nghiệp Liên hợp quốc (UNIDO), nhận định thị trường bước sang một phạm trù mới mang tên khu công nghiệp thế hệ mới.

• Cùng làm bất động sản công nghiệp nhưng nơi lãi đậm, nơi giảm sâu?

Tại đây, hoạt động sản xuất sẽ tập trung vào việc đảm bảo nguyên tắc sản xuất theo kinh tế tuần hoàn, thực hiện hiệu quả việc sử dụng tài nguyên và sản xuất sạch hơn. Cùng đó phải tăng cường tính chống chịu của hệ sinh thái sản xuất đó đối với các áp lực bên ngoài.

Bản chất của mô hình này là một hệ sinh thái sản xuất áp dụng triệt để kinh tế tuần hoàn, tích hợp trí tuệ nhân tạo (AI), Big Data và chuyển đổi số.

Theo đại diện UNIDO, mô hình này đòi hỏi 4 trụ cột hạ tầng phải được tích hợp ngay từ bước đàm phán quy hoạch. 

Đầu tiên là năng lượng tái tạo chất lượng cao để đáp ứng các ngành mũi nhọn như bán dẫn và điện tử. Thứ hai là hạ tầng cộng sinh công nghiệp và tái sử dụng nước, biến nước thải và phế liệu thành tài nguyên tuần hoàn. 

Thứ ba là cơ chế chia sẻ dữ liệu phát thải carbon phục vụ mục tiêu Net Zero. Cuối cùng là hạ tầng logistics đồng bộ.

Điểm "khó" và "cần" để Việt Nam làm khu công nghiệp thế hệ mới 

Theo ông John Campbell - Giám đốc Khối dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, rào cản để Việt Nam hình thành các khu công nghiệp thế hệ mới là năng lực thực thi và tính thực chất của ESG.

Trong đó ông cho rằng thách thức lớn nhất của thị trường hiện nay không còn nằm ở việc tìm kiếm một quỹ đất. Đất tốt chỉ giúp địa phương vào "danh sách rút gọn", nhưng năng lực thực thi, tốc độ cấp phép và tính ổn định trong vận hành mới quyết định sự sống còn khi thu hút các tập đoàn công nghệ cao. 

Nhiều chủ đầu tư vẫn gặp khó khi triển khai ESG, biến nó thành các chiến dịch quảng cáo suông trên brochure thay vì công cụ mang lại giá trị kinh tế thiết thực. Vì vậy ông John Campbell nói điều các nhà phát triển hạ tầng cần làm là từ bỏ tư duy "chủ đất bán đất đơn thuần" để chuyển mình thành một nền tảng công nghiệp toàn diện, sẵn sàng đồng hành cùng doanh nghiệp trong hành trình hợp tác dài tới 50 năm. 

Ngoài giá thuê, các khu công nghiệp phải cam kết rõ ràng về lộ trình cung cấp năng lượng trong 20 - 30 năm tới, cũng như nguồn cung lao động chất lượng cao.

Còn theo ông Prescott Gaylord - Giám đốc phát triển bền vững Khối kho vận châu Á - Thái Bình Dương của DSV, rào cản của thiết kế sinh thái không nằm ở chi phí hay ngân sách, mà bắt nguồn từ việc thiếu tư duy sinh thái ngay từ giai đoạn lập kế hoạch. 

Hầu hết các khu công nghiệp chỉ xây dựng hạ tầng ở mức tối thiểu theo chuẩn hiện tại, dẫn đến nguy cơ lạc hậu nhanh chóng khi nhà đầu tư chuyển sang xe tải điện hay hạ tầng trung tâm dữ liệu. Đồng thời dữ liệu và AI đang bị lãng phí khi doanh nghiệp chỉ dùng chuyên gia để làm báo cáo thủ công, thay vì tối ưu vận hành.

Nên theo ông Prescott Gaylord, chúng ta cần thay đổi tầm nhìn, thiết kế hạ tầng có khả năng thích ứng dài hạn từ 50 đến 100 năm để phục vụ 3 đến 4 thế hệ doanh nghiệp. 

Trong khi thị trường nhà ở vẫn trầm lắng, dòng vốn FDI thực hiện kỷ lục trong 8 tháng đầu năm, đạt 17,25 tỉ USD, đang kích hoạt cuộc đua về hạ tầng và chất lượng ở phân khúc bất động sản công nghiệp, đặc biệt là nhà xưởng xây sẵn.