Theo phương án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đang được rà soát, lấy ý kiến, khu đô thị Kỳ Hòa có diện tích khoảng 8,2 ha, quy mô dân số dự kiến khoảng 10.000 người. Khu đất nằm tại 238 đường 3 Tháng 2, phường Hoà Hưng (quận 10 cũ), giữa các trục đường 3 Tháng 2, Lê Hồng Phong, Cao Thắng nối dài, Hoàng Dư Khương và một tuyến đường quy hoạch rộng 20 m.
Khu vực này nằm trong đồ án điều chỉnh quy hoạch phân khu Khu dân cư phường 12, quận 10 cũ, được phê duyệt năm 2013. Sau hơn 12 năm, theo đơn vị nghiên cứu, nhiều định hướng quy hoạch trước đây không còn phù hợp với sự thay đổi về kinh tế - xã hội, hạ tầng giao thông và nhu cầu sử dụng đất. Một số quỹ đất thương mại - dịch vụ có hiệu quả khai thác thấp, trong khi khu vực xuất hiện thêm động lực từ tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương.
Trên cơ sở đó, phương án mới nghiên cứu tổ chức Khu đô thị Kỳ Hòa theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), tăng chức năng nhà ở và thương mại dịch vụ, đồng thời bổ sung hạ tầng xã hội và không gian công cộng.
Một phần quỹ đất thương mại - dịch vụ được định hướng chuyển sang tổ hợp nhà ở cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ; các khối cao tầng tập trung về phía Đông Bắc, thấp dần về các tuyến đường bao quanh.
Về cơ cấu sử dụng đất, đất ở chung cư dự kiến chiếm hơn 4,2 ha, tương đương hơn 51% diện tích khu quy hoạch. Các công trình có mật độ xây dựng khối đế tối đa 60%, chiều cao có thể lên tới 45 tầng và hệ số sử dụng đất tối đa 11 lần. Khoảng 9.394 m2 được dành cho giáo dục, gồm trường mầm non và trường liên cấp tiểu học - THCS; đất cây xanh công cộng khoảng 1,5 ha, tương đương 18,4% diện tích.
Ngoài nhà ở và trường học, phương án còn dành quỹ đất cho các công trình văn hóa, y tế, thể dục thể thao, hệ thống bãi đỗ xe ngầm gồm hai tầng. Giao thông nội bộ được nghiên cứu kết nối với các tuyến hiện hữu như Cao Thắng, 3 Tháng 2 và Lê Hồng Phong.
Hiện trạng khu đất 238 đường 3 Tháng 2 đang cho thuê làm khách sạn, quán cafe, bãi đổ xe. Ảnh: Kyhoahotel
So với định hướng trước đây, đồ án mới tăng đáng kể vai trò của nhà ở cao tầng, bên cạnh thương mại, dịch vụ và hạ tầng xã hội, thay cho mô hình phát triển hỗn hợp thiên về tài chính, văn phòng và khách sạn.
Khu đất Kỳ Hòa có lịch sử quy hoạch kéo dài hơn một thập niên. Khu vực này từng nằm trong dự án Trung tâm Tài chính Việt Nam Berjaya, quy mô khoảng 8,12 ha, được TP HCM cấp phép đầu tư cho Tập đoàn Berjaya (Malaysia) năm 2008 với vốn đăng ký khoảng 930 triệu USD. Đến năm 2011, đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án được phê duyệt.
Theo phương án khi đó, khu trung tâm tài chính rộng hơn 6,6 ha được bố trí năm khối tháp cao 28-48 tầng, khối đế sáu tầng dành cho mua sắm, khách sạn và văn phòng; một khu khách sạn Kỳ Hòa mới được quy hoạch cao khoảng 30 tầng, bên cạnh công viên, hồ nước và các quảng trường.
Tuy nhiên, dự án không triển khai theo tiến độ dự kiến. Năm 2011, chủ đầu tư cho biết đồ án 1/500 đã phải điều chỉnh nhiều lần, trong khi kế hoạch khởi công và hoàn thành dự án liên tục thay đổi.
Năm 2018, Vingroup thông qua Vinhomes góp khoảng 2.009 tỷ đồng vào Berjaya VFC, qua đó nắm 67,5% vốn và kiểm soát pháp nhân phát triển dự án. Sau đó, phần vốn còn lại của Berjaya tại doanh nghiệp này cũng được chuyển nhượng, hoàn tất quá trình thay đổi quyền kiểm soát dự án.
Đến nay, khu đất tại 238 đường 3 Tháng 2 vẫn được ghi nhận trong nhóm những khu đất lớn tại trung tâm TP HCM chậm triển khai.
Phương Uyên