Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư
Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng thay mặt Chính phủ vừa ký ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội thời gian tới.
Đáng chú ý, trong nghị quyết, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp thu, hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), tập trung làm rõ nhiều quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư và phát triển các loại hình nhà ở.
Chính phủ yêu cầu hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), làm rõ quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư. (Ảnh minh họa).
Theo đó, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng phải quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.
Đồng thời, quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và quyền đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn.
Quyền tài sản của người dân không bị mất đi
Tại Hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" diễn ra vào ngày 22/9 tại Hà Nội, do trang thông tin điện tử tổng hợp Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã chia sẻ các thông tin về việc đặt ra quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).
Trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó có quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Quan điểm hiện nay đang thể chế hóa các định hướng của Nghị quyết 21. Tuy vậy, bà Hằng cho biết, Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư, đây không phải là một quy định mới.
Tuy nhiên đến thời điểm này vấn đề vẫn được đặt ra và trở nên trở nên "nóng". Bà Hằng chia sẻ lý do thứ nhất về mặt pháp lý và bảo đảm quyền tài sản.
Luật Nhà ở hiện hành năm 2023 đã quy định về niên hạn. Tuy nhiên, cơ sở pháp lý trong quy định này chưa thực sự đầy đủ. Ví dụ, hiện nay quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn công trình, căn cứ pháp luật xây dựng và hồ sơ thiết kế. Luật chưa quy định rõ sau khi hết thời hạn sử dụng, người sở hữu tài sản đó sẽ có những quyền gì, hay có bị mất quyền sở hữu tài sản hay không?
Do vậy, trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bà Hằng cho biết sẽ làm rõ sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi.
Điều thay đổi là các quyền này sẽ được cụ thể hóa. Đối với nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu sẽ có các quyền sau: Một là nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư; Hai là được quyền mua nhà ở xã hội; Ba là nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu. Do vậy, người dân không bị mất quyền tài sản.
Đối với nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994, người dân có các quyền như tiếp tục xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư thành nhà chung cư mới bằng cách đóng góp kinh phí tại thời điểm hết hạn sử dụng. Việc này sẽ được thực hiện trên cơ sở thảo luận, chia sẻ giữa các chủ sở hữu.
Nếu chủ sở hữu không muốn đóng tiền để xây dựng nhà mới, họ có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đó cho người khác. Người mua sẽ có quyền đóng góp kinh phí để xây dựng lại.
Trường hợp không tiếp tục đóng góp, họ có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.
Trường hợp khu vực nhà chung cư sau này được cơ quan quản lý Nhà nước quy hoạch không còn được xây dựng nhà chung cư, người dân vẫn tiếp tục được ưu tiên và bồi thường quyền sử dụng đất.
Như vậy, theo bà Hằng, quy định được đưa ra trong Luật Nhà ở sửa đổi lần này nhằm nhấn mạnh tinh thần kế thừa luật hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản.
Lý do thứ hai khi quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư được đặt ra trong thời điểm hiện nay, theo bà Hằng, nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo chung cư cũ.
Bà cũng cho biết, trong thời gian qua, hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ đang là một điểm nghẽn. Tình trạng này ảnh hưởng đến an toàn và tính mạng của người dân sinh sống tại các công trình.
Mặc dù đã có quy định về thời điểm phá dỡ, xây dựng lại, nhưng chưa quy định cụ thể nghĩa vụ. Vì vậy, khi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý Nhà nước triển khai phá dỡ công trình đã gặp rất nhiều khó khăn do người dân lo ngại quyền lợi bị ảnh hưởng. Nếu không cải tạo được, vấn đề sẽ tác động trực tiếp đến an toàn tính mạng của người dân.
Lý do thứ ba, đó là hướng tới chỉnh trang đô thị và nâng cao chất lượng công trình. Bà Hằng chia sẻ, nhiều người dân sống tại các khu chung cư có tâm lý mặc định rằng sẽ ở mãi mãi và không muốn sửa chữa, dù công trình xuống cấp dần theo thời gian, có thể sau 10, 20, 30 hay 50 năm. Ngay cả với các chung cư cao cấp cũng vậy.
Nếu không đặt ra mốc thời gian về vòng đời dự án sẽ không định hướng được tâm lý người dân. Đồng thời cũng chưa tạo được yêu cầu đủ mạnh để các chủ đầu tư đặt chất lượng công trình lên ưu tiên cao trong quá trình triển khai. Khi chất lượng chưa được đặt lên hàng đầu, công trình xuống cấp theo thời gian sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân.
Phân biệt giữa niên hạn của công trình và niên hạn sử dụng thực tế
TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội Khóa XVI cho biết, về bản chất, định hướng về thời hạn nhà chung cư không phải là một nội dung hoàn toàn mới.
Trước đây, dù giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư không ghi thời hạn, pháp luật đã có quy định về việc xử lý khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng.
TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội Khóa XVI.
Nghị quyết 21 là một bước tiến trong việc hoàn thiện quy định pháp lý về sở hữu nhà chung cư. Các quy định lần này làm rõ hơn quyền sở hữu của người dân đối với căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc không còn khả năng sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xây dựng, phát triển công trình mới.
Tuy nhiên, việc thể chế hóa các quy định này, đặc biệt là cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận, vẫn là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ. Nhà chung cư có hai khái niệm cần phân biệt: Niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế. Hai thời hạn này có thể không trùng nhau. Vì vậy, cần có quy định phù hợp để bảo đảm quyền và lợi ích của người sở hữu nhà chung cư trong cả hai trường hợp.
Khi chung cư không còn khả năng sử dụng và phải phá dỡ, quyền của người sở hữu đối với căn hộ, đất và việc phát triển công trình mới cần được quy định rõ.
Theo ông Hiếu, việc quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư cũng có thể tạo tác động tích cực đến chất lượng công trình. Khi thời hạn sử dụng và chất lượng công trình được xác định rõ, các nhà phát triển bất động sản có thể có xu hướng nâng cao chất lượng nhà chung cư để thu hút khách hàng.