Năm 2019, anh Trương mua một căn hộ 3 phòng ngủ tại Thạch Gia Trang, thủ phủ tỉnh Hà Bắc và là một thành phố cấp hai của Trung Quốc. Căn nhà có giá 1,1 triệu NDT (khoảng 4,2 tỷ đồng). Anh trả trước 350.000 NDT (khoảng 1,3 tỷ đồng) và vay ngân hàng 750.000 NDT (khoảng 2,9 tỷ đồng), mỗi tháng trả góp 4.200 NDT (khoảng hơn 16 triệu đồng).
Vào thời điểm đó, mọi thứ có vẻ ổn. Anh làm việc trong lĩnh vực kinh doanh vật liệu xây dựng, thu nhập đủ để trang trải khoản vay. Anh tin rằng căn nhà sẽ là điểm tựa vững chắc cho gia đình.
Nhưng đến cuối năm 2024, mọi việc thay đổi. Anh Trương mất việc khi công ty lao đao vì suy thoái kinh tế. Dù cố gắng làm shipper giao đồ ăn, nhưng thu nhập của anh vẫn không đủ để trả nợ ngân hàng. Các cuộc gọi đòi nợ dần thay bằng thư luật sư và rồi giấy triệu tập của tòa án.
Căn nhà của anh bị đưa ra đấu giá, với giá khởi điểm 660.000 NDT (khoảng 2,56 tỷ đồng), chỉ bằng 70% giá trị thẩm định, nhưng cuộc đấu giá không thành công. Đến lần đấu giá thứ hai, căn nhà may mắn được bán với giá 560.000 NDT (khoảng 2,17 tỷ đồng).
Thực tế này phản ánh tâm lý e ngại của người mua trước những căn nhà bị phát mại: nhiều căn nhà bị thế chấp nhiều lần, phải nộp thuế truy thu, thậm chí xảy ra tranh chấp sở hữu. "Mua lúc rẻ, nhưng rắc rối mới chỉ bắt đầu", một nhà môi giới tại Thạch Gia Trang nhận xét.
Sau khi trừ đi số tiền bán được, anh Trương vẫn còn nợ ngân hàng khoảng 190.000 NDT (khoảng 737 triệu đồng), tương đương khoảng 1/4 khoản vay ban đầu.
Phát mại nhà giá rẻ tạo áp lực lên thị trường
Câu chuyện của anh Trương được truyền thông Trung Quốc đưa tin, cho thấy hiện tượng "phát mại" (foreclosure) đang tăng mạnh tại quốc gia tỷ dân.
Khi người vay không thể trả nợ, căn nhà có thể bị đưa ra bán đấu giá để thu hồi khoản nợ. Những căn nhà bị phát mại thường được bán với giá rẻ hơn nhiều so với thị trường.
Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Chỉ số Bất động sản Trung Quốc, khoảng 245.000 căn nhà đã được đưa ra đấu giá qua tòa án trong 7 tháng đầu năm 2026. Trong số đó, chỉ 36,2% được bán thành công, nghĩa là gần 2/3 số nhà bị tịch thu không tìm được người mua.
Mức chiết khấu trung bình là 27%, nghĩa là một căn nhà bị bán đấu giá thường chỉ bằng 73% so với giá trị thẩm định.
Tại các thành phố cấp hai và cấp ba, giá bán còn giảm sâu hơn. Nhiều căn nhà không bán được trong lần đấu giá đầu tiên, phải giảm giá thêm 20% để có người mua.
Giới quan sát nhận định, thị trường bất động sản Trung Quốc đang trải qua một cuộc suy thoái kéo dài và nghiêm trọng nhất trong nhiều thập kỷ.
Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, trong tháng 7, giá nhà trên thị trường thứ cấp tại các thành phố lớn giảm trung bình 3,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giảm giá tại các thành phố cấp hai, cấp ba lần lượt là 5,1% và 5,8%.
Theo một cuộc thăm dò, các nhà phân tích dự báo giá nhà tại Trung Quốc sẽ giảm 3,4% trong cả năm 2026.
Giá nhà giảm kéo theo nhiều hệ lụy. Những người mua nhà ở thời điểm đỉnh giá giờ đây thấy giá trị căn nhà thấp hơn số nợ còn lại. Đó là lý do nhiều người chọn "vỡ nợ có chủ đích", tức là họ ngừng trả nợ vì không còn thấy lý do để tiếp tục trả góp cho một căn nhà đang mất giá.
Hệ quả của làn sóng phát mại còn lan rộng hơn. Khi một căn hộ trong khu dân cư bị bán với giá thấp, giá bán đó nhanh chóng trở thành "mặt bằng giá" tham chiếu mới cho toàn bộ khu vực, kéo giảm định giá của các căn hộ lân cận.
Điều này có thể tạo ra một vòng xoáy: phát mại hạ giá → giá nhà khu vực giảm → nhiều người không trả nổi → thêm phát mại.
Không chỉ người mua nhà chịu ảnh hưởng, các ngân hàng cũng gánh chịu hậu quả nặng nề. Theo báo cáo ổn định tài chính Trung Quốc năm 2025, tỷ lệ nợ xấu thế chấp nước này đã tăng lên 0,78%. Tại các thành phố cấp hai như Thạch Gia Trang, con số này được cho là đã vượt 1,5%.
Trước tình hình đó, Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa và Cục Quản lý Tài chính Ngân hàng Quốc gia đã ban hành chính sách cho phép giãn nợ thế chấp lên tới 3-5 năm, nhưng đây chỉ là giải pháp tạm thời khi giá nhà vẫn tiếp tục lao dốc.
Theo Baidu