Ưu tiên hoàn thiện cơ chế xác định giá
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp tình hình thực tế. Đây là quy định chuyển tiếp nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới để chính thức áp dụng thống nhất từ ngày 1/1/2026, tránh ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của đối tượng sử dụng đất. Ngoài ra, mỗi địa phương áp biên độ điều chỉnh (hệ số K) khác nhau, thường tăng cao so mức áp dụng trước đó.
Điển hình ở một số phường trung tâm của TP Hà Nội, mức tăng cao gấp gần 3,7 lần bảng giá cũ. Còn ở Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất tại bảng điều chỉnh có hiệu lực áp dụng đến hết năm 2025 cũng tăng từ 4-38 lần, chưa tính hệ số K. Điều đáng nói, bảng giá hiện hành đang xác định giá đất nông nghiệp ở mức quá thấp, khiến tiền sử dụng khi chuyển mục đích tăng cao bất thường, tăng khoảng từ 5 đến 25 lần, không chỉ tạo áp lực tài chính đáng kể với nhiều người dân, mà còn “làm khó” cả chính quyền địa phương lẫn chủ đầu tư khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
Từ góc nhìn của một chuyên gia độc lập về bất động sản, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, hệ lụy từ việc xác định giá đất có thể giải quyết bằng một chính sách thu tài chính hợp lý, linh hoạt. Tuy nhiên, cần có sự cân nhắc nghiêm túc trong việc sửa đổi luật làm sao để không gia tăng bất ổn cho đời sống, sinh kế của người dân.
Dù đánh giá cao việc Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều điểm mới về hình thức bồi thường, chất lượng và địa điểm tái định cư, suất tái định cư tối thiểu cũng như cơ chế xác định giá đất làm cơ sở bồi thường, song để bảo đảm tốt hơn quyền lợi của cả chủ đầu tư lẫn người có đất bị thu hồi, ông Thạch Phước Bình - đại biểu Quốc hội tỉnh Vĩnh Long, cho rằng: Vẫn cần ưu tiên hoàn thiện cơ chế xác định giá bồi thường tại Điều 72 và Điều 76. Thực tế, giá bồi thường là một trong những yếu tố trực tiếp quyết định sự đồng thuận của người có đất bị thu hồi. Khi bảng giá đất và hệ số K trở thành căn cứ trực tiếp để tính tiền bồi thường thì yêu cầu về tính chính xác, minh bạch và trách nhiệm giải trình cũng phải cao hơn.
Ông Thạch Phước Bình đề nghị bổ sung trách nhiệm công khai những thông tin chủ yếu như nguồn dữ liệu, kỳ dữ liệu, căn cứ xác định hệ số K và các yếu tố chính hình thành mức giá. Bởi, người có đất bị thu hồi không chỉ cần biết được bồi thường bao nhiêu, mà còn cần được biết vì sao mức bồi thường được xác định như vậy.
Thu hồi đất phải gắn với tái thiết cuộc sống
Một vấn đề quan trọng khác là phương án phục hồi sinh kế sau thu hồi đất. Đối với trường hợp việc thu hồi đất làm mất hoặc suy giảm đáng kể nguồn sinh kế chính, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần có nội dung phục hồi sinh kế thông qua các giải pháp phù hợp như đào tạo, chuyển đổi nghề, kết nối việc làm, hỗ trợ tín dụng hoặc hỗ trợ chuyển đổi mô hình sản xuất, kinh doanh.
Ông Thạch Phước Bình đề nghị: Cần quy định trách nhiệm theo dõi và đánh giá kết quả ổn định đời sống, phục hồi sinh kế sau thu hồi đất, nhất là đối với những dự án có quy mô thu hồi đất và số người bị ảnh hưởng lớn. Điều quan trọng là phải chuyển cách đánh giá từ “đã hỗ trợ bao nhiêu?” sang “sau hỗ trợ, người dân có thật sự ổn định cuộc sống hay không?”.
Chia sẻ quan điểm này, ông Nguyễn Đại Thắng - đại biểu Quốc hội tỉnh Hưng Yên, cho rằng: Nghị quyết số 21-NQ/TW đã thể hiện cách tiếp cận mới, chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi. Đây là nội dung đã được Tổng Bí thư và Ban Chấp hành Trung ương Đảng lãnh đạo, chỉ đạo quyết liệt.
Dù giữ quan điểm đồng tình với nội dung quy định tại Điều 35 dự thảo luật về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, song theo ông Thắng, việc xác định các trường hợp thu hồi đất sẽ bảo đảm tính minh bạch, thống nhất, hạn chế cách hiểu khác nhau. Đặc biệt cần coi việc quan tâm bảo đảm đời sống, sinh kế của người dân sau khi bị thu hồi đất là nguyên tắc xuyên suốt trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Tương tự, với Điều 42 về thứ tự ưu tiên bồi thường về đất, ông Thắng đề nghị: Tiếp tục hoàn thiện theo hướng cụ thể hóa yêu cầu tái thiết cuộc sống, bảo đảm người có đất bị thu hồi có nơi ở và sinh kế bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Theo ông Thắng, việc bồi thường bằng tiền chỉ thực hiện khi không có quỹ đất, quỹ nhà phù hợp hoặc theo nguyện vọng của người bị thu hồi đất. Đối với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, chính sách bồi thường, hỗ trợ cần gắn với việc tiếp tục sản xuất và yêu cầu chuyển đổi sinh kế bền vững.
Việc minh bạch căn cứ hình thành giá sẽ góp phần hạn chế khiếu nại, khiếu kiện và nâng cao sự đồng thuận Nhân dân với các quyết sách của Đảng và Nhà nước.
PHƯƠNG MINH