Môi giới ghi nhầm giá, bên bán xin hủy giao dịch
Theo trình bày của ông A. (ngụ TPHCM), tháng 11/2020, thông qua người môi giới tên L., ông ký hợp đồng đặt cọc để mua căn hộ tại chung cư V. của bà H. Căn hộ có diện tích gần 70m2, giá chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng là 2,51 tỷ đồng.
Sau khi ký hợp đồng, ông A. cho biết đã giao cho bà H. 200 triệu đồng tiền đặt cọc. Phần còn lại dự kiến thanh toán khi hai bên ký hợp đồng mua bán.
Tuy nhiên, chỉ vài ngày sau, bà H. thông báo không tiếp tục bán căn hộ theo thỏa thuận. Bà H. hoàn trả cho ông A. toàn bộ 200 triệu đồng tiền đặt cọc, chia thành hai lần chuyển khoản.
Ông A. cho rằng việc bà H. không tiếp tục thực hiện giao dịch là vi phạm thỏa thuận đặt cọc. Theo nội dung hợp đồng, bên vi phạm nghĩa vụ có trách nhiệm chịu khoản phạt cọc tương ứng 200 triệu đồng.
Vì vậy, dù đã nhận lại tiền đặt cọc, ông A. vẫn yêu cầu bà H. thanh toán thêm 200 triệu đồng tiền phạt cọc. Do bà H. không đồng ý, ông A. khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và buộc bà H. trả 200 triệu đồng tiền phạt cọc.
Ở chiều ngược lại, bà H. cho rằng hợp đồng có sai sót về giá do bà L., người môi giới và trực tiếp soạn thảo hợp đồng, ghi nhầm giá gốc của căn hộ.
Theo bà H., giá căn hộ theo hợp đồng với chủ đầu tư là 2,34 tỷ đồng, trong khi hợp đồng lại ghi giá gốc 2,238 tỷ đồng, dẫn đến chênh lệch hơn 102 triệu đồng.
Bà H. cho biết ngay sau khi phát hiện sai sót, bà đã trao đổi với ông A. và bà L. Theo bà, ông A. đã đồng ý hủy hợp đồng và yêu cầu hoàn lại tiền cọc do khoản chênh lệch vượt quá khả năng tài chính. Bà H. cũng cho rằng bà L. đã thừa nhận việc ghi nhầm giá là sai sót của mình.
Từ đó, bà H. cho rằng giao dịch thuộc trường hợp có sự nhầm lẫn và không đồng ý trả thêm 200 triệu đồng tiền phạt cọc.
Bên bán được xác định vi phạm thỏa thuận đặt cọc
Xét xử sơ thẩm, TAND TP Thủ Đức (nay là TAND khu vực 2 - TPHCM) tuyên hợp đồng đặt cọc giữa ông A. và bà H. là vô hiệu; đồng thời không chấp nhận yêu cầu của ông A. về việc buộc bà H. trả 200 triệu đồng tiền phạt cọc.
Không đồng ý với phán quyết này, ông A. kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, TAND TPHCM nhận định, theo hợp đồng mua bán căn hộ ký năm 2019 giữa bà H. và chủ đầu tư, bà H. được quyền chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba khi đã hoàn thành các nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng và tuân thủ quy định pháp luật.
Biên bản tất toán nghĩa vụ tài chính vào tháng 11/2020 thể hiện bà H. đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, bà H. đủ điều kiện chuyển nhượng căn hộ cho bên thứ ba. HĐXX phúc thẩm không chấp nhận căn cứ xác định giao dịch vô hiệu mà cấp sơ thẩm đã áp dụng.
Đối với lý do bà H. dừng giao dịch vì cho rằng có sự nhầm lẫn về giá, HĐXX phúc thẩm nhận định giá chuyển nhượng 2,51 tỷ đồng đã được ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc. HĐXX cho rằng việc bà H. nhầm lẫn về giá, nếu có, không phải lỗi của ông A. Trong khi đó, bà H. cũng không đưa ra được chứng cứ chứng minh ông A. đã đồng ý nhận lại tiền cọc để hai bên thống nhất chấm dứt hợp đồng.
Theo HĐXX, khi bà H. thông báo không tiếp tục chuyển nhượng, bà chưa giải quyết hậu quả pháp lý của việc chấm dứt giao dịch. Lỗi khiến hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện được xác định thuộc về bà H. Do đó, bà H. phải chịu trách nhiệm theo thỏa thuận đặt cọc và quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
Từ các căn cứ trên, TAND TPHCM chấp nhận kháng cáo của ông A., sửa bản án sơ thẩm, chấm dứt hợp đồng đặt cọc và buộc bà H. bồi thường cho ông A. 200 triệu đồng.
(Tham khảo Bản án số 58/2023/DS-PT ngày 11/1/2023 của TAND TPHCM)