Mới thực hiện được 3 tuần, quy định tách thửa đã bộc lộ bất cập

Quy định mới của TP.HCM về tách thửa đất vừa triển khai được ba tuần đã phát sinh những vướng mắc, khiến Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị sớm điều chỉnh. Theo HoREA, Quyết định số 67/2026 tạo cơ sở để người dân thực hiện quyền tách thửa, hợp thửa, đồng thời giúp chính quyền cấp xã có căn cứ giải quyết hồ sơ. Tuy vậy, phản ánh từ một số địa phương cho thấy quy định hiện hành chưa bao quát hết thực tế sử dụng đất, nhất là những thửa đất có nhiều loại đất cùng tồn tại. Những phản ánh được ghi nhận tại xã Châu Đức, xã Kim Long, phường Tam Long và phường Chánh Phú Hòa, nơi người dân nêu khó khăn khi áp dụng quy định mới. Vướng mắc tập trung vào các trường hợp trong cùng một thửa vừa có đất ở, vừa có phần đất khác như đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp. HoREA cho rằng cần sớm làm rõ cách xử lý những thửa đất này để đáp ứng nhu cầu thực tế, đồng thời bảo đảm việc tách, hợp thửa tuân thủ quy định pháp luật. Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định cho phép UBND cấp xã căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất và xem xét từng trường hợp cụ thể khi giải quyết hồ sơ. Theo đề xuất, cơ quan cấp xã có thể xem xét chuyển mục đích sử dụng toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc tách thửa. Sau khi tách, cả thửa đất mới hình thành lẫn phần đất còn lại đều phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định hiện hành. Căn cứ HoREA viện dẫn là Luật Đất đai năm 2024, trong đó nêu nguyên tắc và điều kiện áp dụng khi tách thửa, hợp thửa đất. Luật cũng đề cập trường hợp một thửa đất đồng thời có đất ở và các loại đất khác, nên việc hướng dẫn cần tính đến tình huống này. Theo hiệp hội, bổ sung quy định sẽ giúp Quyết định số 67/2026 bao quát cả việc tách hoặc hợp thửa đối với những thửa đất có cơ cấu sử dụng đất hỗn hợp. HoREA đồng thời dẫn Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội, với quy định về đất vườn, ao và đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa có đất ở. Những phần đất này được xác định trong quá trình công nhận quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Hiệp hội cho rằng các quy định pháp lý liên quan cần được xem xét đồng bộ, để người dân và chính quyền có căn cứ xử lý thống nhất khi phát sinh hồ sơ. Trên thực tế, không ít thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, kể cả ở khu vực nội thành, có phần đất ở cùng đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp. Phần đất ở có nhà đôi khi đã được cấp sổ hồng, nhưng cũng có trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phần còn lại thường được ghi nhận là đất nông nghiệp, dù tình trạng sử dụng thực tế có thể khác với mục đích ghi trên giấy tờ. Theo HoREA, có trường hợp phần đất được ghi là nông nghiệp không còn được sử dụng để sản xuất nông nghiệp, dù vẫn nằm chung thửa với đất ở. Khi người dân muốn tách thửa hoặc hợp thửa, sự khác biệt giữa hồ sơ pháp lý và tình hình sử dụng thực tế có thể khiến việc giải quyết trở nên khó khăn. Vì vậy, hiệp hội đề nghị xem xét chuyển mục đích sử dụng đất cùng thời điểm thực hiện thủ tục tách thửa đối với những trường hợp phù hợp. Đề xuất của HoREA hướng đến việc xử lý đồng thời nhu cầu tách thửa và tình trạng sử dụng đất hỗn hợp, thay vì chỉ căn cứ vào loại đất ghi trên hồ sơ. Việc chuyển mục đích có thể áp dụng cho toàn bộ thửa đất hoặc một phần, tùy nhu cầu sử dụng và kết quả xem xét từng trường hợp của UBND cấp xã. Theo bài viết của Thanh Niên, HoREA kiến nghị điều chỉnh sớm để quy định sát thực tiễn hơn, trong khi vẫn giữ yêu cầu diện tích tối thiểu sau tách.