Trong Nghị quyết số 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật, ban hành ngày 18/9, với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đã lưu ý nội dung về thời hạn sử dụng nhà chung cư, đồng thời yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình.
Chính phủ chỉ đạo cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu có quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư (như quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, quyền được đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn…).
Trước thông tin trên, không ít người dân băn khoăn về việc mua chung cư trong thời gian tới.
“Trên thị trường, chung cư chủ yếu là loại chung cư lâu dài, nhưng cũng có loại chung cư thời hạn 50 năm. Vậy khi đi mua, tôi cần lưu ý điều gì để bảo đảm quyền lợi của mình?”, chị Minh Ngọc, nhân viên văn phòng tại TPHCM, đặt vấn đề.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Chung cư tại TPHCM có thời hạn sở hữu đến năm 2065 (Ảnh: Lê Tỉnh).
Người mua chung cư cần lưu ý gì?
Trao đổi với phóng viên Dân trí, luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần, cho rằng người mua cần chủ động tìm hiểu bốn nhóm thông tin trước khi quyết định.
Về niên hạn công trình, người mua cần hỏi rõ công trình được xếp cấp nào theo Quy chuẩn QCVN 03:2022/BXD, thời hạn thiết kế cụ thể bao nhiêu năm và đối chiếu với văn bản thẩm định thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Về chất lượng xây dựng, cần tìm hiểu uy tín của chủ đầu tư, đơn vị thi công, tiêu chuẩn kết cấu công trình và kế hoạch bảo trì dài hạn của ban quản lý. Đây là những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng công trình tiếp tục được sử dụng sau khi kiểm định.
Về pháp lý, người mua cần xác minh loại đất xây dựng dự án là đất ở lâu dài hay đất có thời hạn; kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu. Đặc biệt, hợp đồng mua bán cần thể hiện rõ thời hạn sử dụng công trình theo thiết kế.
Đối với giá trị dài hạn, người mua nên xem xét quỹ đất của toàn dự án, mật độ xây dựng, tổng số căn hộ và tỷ lệ diện tích đất gắn với mỗi căn. Đây là những yếu tố liên quan đến quyền lợi của chủ sở hữu khi công trình hết niên hạn và bước vào giai đoạn tái thiết.
“Người dân không nên hoang mang cho rằng 'hết niên hạn là mất nhà', nhưng cũng không nên chủ quan bỏ qua yếu tố này khi so sánh, lựa chọn giữa các dự án, nhất là nếu mua với mục đích tích lũy tài sản lâu dài”, luật sư Thảo nói.
Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý Vận hành Nhà Chung cư TPHCM (HCMO), cho hay đối với chung cư cũ, người mua cần kiểm tra hồ sơ thiết kế, thời điểm nghiệm thu, tình trạng công trình, kết quả kiểm định nếu có, tình trạng bảo trì và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại để bảo đảm quyền lợi và đánh giá đúng giá trị tài sản trước khi quyết định mua.
Với chung cư xây dựng mới, ông Thành nhận định thời gian tới, người mua sẽ quan tâm nhiều hơn đến “tuổi công trình”, chất lượng xây dựng, thời gian sử dụng còn lại và khả năng gia hạn hoặc xây dựng lại, bên cạnh các yếu tố truyền thống như vị trí, diện tích, tiện ích và kết nối giao thông.
Các chuyên gia cho rằng, khi quy định mới được áp dụng, để người mua có đầy đủ thông tin về căn hộ, sổ hồng cần thể hiện rõ niên hạn của căn hộ. Đồng thời, chủ đầu tư cần công bố thông tin này ngay từ thời điểm mở bán nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua.
Chờ thêm hướng dẫn
Theo chuyên gia, quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình hiện chưa xác định sẽ chỉ áp dụng đối với chung cư mới hay cả những chung cư được xây dựng trước khi Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027. Phạm vi áp dụng cần chờ thêm Nghị định hướng dẫn của cơ quan quản lý.
Dù vậy, chuyên gia cho rằng không nên hồi tố quy định này đối với các chung cư được xây dựng trước khi Luật Nhà ở mới có hiệu lực. Nếu áp dụng, quy định có thể tác động đáng kể đến thị trường, nhất là quyền sở hữu của những người đã mua căn hộ.
Luật sư Trần Thị Thanh Thảo cho hay quy định trên là một bước hoàn thiện khung pháp lý. Việc xác định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình phản ánh đặc điểm kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn như cách hiểu phổ biến lâu nay.
Thực tế tại Hà Nội, TPHCM và nhiều địa phương cho thấy nhiều chung cư đã xuống cấp nhưng việc cải tạo còn chậm, một phần do thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình và quyền lợi của cư dân. Việc quy định rõ niên hạn sẽ giúp cơ quan quản lý có cơ sở chủ động xử lý ngay từ khi công trình được xây dựng.
Luật sư lưu ý, niên hạn công trình không đồng nghĩa với thời hạn sở hữu căn hộ, do đó người dân không mất quyền sở hữu khi công trình hết niên hạn. Sau 50 hoặc 70 năm theo thời hạn thiết kế, việc xử lý công trình sẽ căn cứ vào chất lượng thực tế, mức độ an toàn và yêu cầu cải tạo theo quy hoạch.
“Niên hạn công trình không phải là một "chiếc đồng hồ đếm ngược" cho quyền sở hữu, mà chỉ là một mốc kỹ thuật để bắt buộc kiểm định lại chất lượng công trình”, luật sư Thảo nói.
Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề nghị cần quy định theo hướng không hồi tố đối với các chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước khi Luật Nhà ở mới có hiệu lực.
Theo ông Châu, nhóm chủ sở hữu này cũng cần được hưởng các cơ chế, chính sách về cải tạo, xây dựng lại chung cư tương tự các chung cư được xây dựng từ năm 1994 trở về trước.
Điều này nhằm bảo đảm sự công bằng giữa các nhóm chủ sở hữu, bởi việc áp dụng quy định mới có thể khiến người sở hữu chung cư xây dựng sau năm 1994 phải chịu chi phí và nghĩa vụ lớn hơn.
Ông Châu cho rằng chủ trương quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình là đối với chung cư xây dựng mới. Vì vậy, quy định này nên áp dụng với những chung cư được đầu tư xây dựng sau khi Luật Nhà ở mới có hiệu lực, thay vì áp dụng đối với các chung cư đã được xây dựng trước thời điểm này.
Ông đề nghị tiếp tục rà soát quy định đối với nhóm chung cư xây dựng từ năm 1995 đến trước khi Luật Nhà ở mới có hiệu lực, nhằm bảo đảm quyền lợi của người đang sở hữu và tránh tạo ra sự khác biệt về cơ chế xử lý giữa các nhóm chung cư.