Nhiều ngân hàng tăng cho vay kinh doanh bất động sản, Techcombank ngược chiều

Nhiều ngân hàng tăng cho vay kinh doanh bất động sản

Theo báo cáo tài chính riêng lẻ quý III/2026 của các ngân hàng niêm yết, chỉ có 12 ngân hàng công bố chi tiết dư nợ cho vay theo ngành.

Theo báo cáo tài chính quý III/2026, Techcombank là ngân hàng duy nhất trong nhóm khảo sát ghi nhận dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản giảm so với đầu năm.

Tại ngày 30/9/2026, dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tại Techcombank đạt khoảng 204.383 tỷ đồng, chiếm 25,12% tổng dư nợ cho vay tại cùng thời điểm. Cuối năm 2025, con số tương ứng là khoảng 207.000 tỷ đồng, chiếm 28,6%.

Như vậy, sau 9 tháng, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại Techcombank giảm khoảng 2.600 tỷ đồng, trong khi tỷ trọng trong tổng dư nợ giảm 3,48 điểm phần trăm.

Ngoài Techcombank, 11 ngân hàng còn lại đều ghi nhận mức tăng về dư nợ cho vay bất động sản, tính theo giá trị tuyệt đối. Tuy nhiên, không phải ngân hàng nào cũng tăng tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ.

Theo tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản/tổng dư nợ, các ngân hàng có báo cáo chi tiết dư nợ cho vay bất động sản, theo thứ tự ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản lớn nhất, bao gồm: SHB 34,11%, BVBank 31%, VPBank 25,27%, Techcombank 25,12%, TPBank 16,05%, MB 14,56%, MSB 13,53%, HDBank 12,74%, PGBank 10,26%, VIB 7,58%, LPBank 3,47%, ACB 2,48%. 

Trong đó, một nửa số ngân hàng trong nhóm khảo sát ghi nhận tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản tăng trong 9 tháng đầu năm, gồm BVBank, VPBank, TPBank, MB, VIB, ACB. Đáng kể nhất là TPBank tăng từ 10,6% lên 16,05%; MB tăng từ 11,37% lên 14,56%, VPBank tăng từ 23,57% lên 25,27%...

Tính chung, tổng dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tại 12 ngân hàng được khảo sát đạt khoảng 1,15 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 9/2026, tăng gần 22% so với cuối năm 2025.

Tuy nhiên, đây chỉ là số liệu của nhóm ngân hàng có công bố chi tiết dư nợ theo ngành nghề, chưa phản ánh đầy đủ quy mô và diễn biến tín dụng bất động sản trên toàn hệ thống ngân hàng.

Lãi suất vay mua nhà lên 15%, nợ xấu có thể lộ diện rõ hơn

Theo SSI Research, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao, gây áp lực lên khả năng trả nợ của khu vực doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ, hộ gia đình và khách hàng cá nhân. Đặc biệt, SSI Research cho rằng nợ xấu từ cho vay mua nhà sẽ lộ diện rõ hơn, làm tăng gánh nặng trích lập dự phòng của các ngân hàng trong các quý tới. 

Phân tích của SSI Research cho thấy tín dụng tại các ngân hàng trong danh mục theo dõi (gồm 13 ngân hàng niêm yết hàng đầu) tăng 12,8% so với đầu năm tính đến cuối quý III/2026. 

Thay đổi đáng chú ý nhất trong quý III/2026 là cơ cấu cho vay. Trong quý II, nhóm chủ đầu tư bất động sản chiếm khoảng 44% tín dụng mới tại các ngân hàng được khảo sát. Tuy nhiên, sang quý III, dư nợ cho vay nhóm này gần như đi ngang, giảm 0,2% so với quý trước. Một số ngân hàng đã thu hẹp dư nợ cho vay bất động sản, như Techcombank (-5,4%), VPBank (-1,6%), MSB (-5,7%) và VIB (-6,4%).

Ở chiều ngược lại, tín dụng vào lĩnh vực xây dựng tăng mạnh, với dư nợ tăng 17% so với quý trước và 40,4% so với đầu năm, chiếm khoảng 24% tín dụng mới. Theo SSI Research, diễn biến này cho thấy dòng vốn đang dịch chuyển dọc chuỗi giá trị bất động sản, từ hoạt động của chủ đầu tư sang giai đoạn triển khai dự án và phát triển hạ tầng.

Tốc độ dịch chuyển khác nhau giữa các ngân hàng tùy thuộc vào vị trí của từng ngân hàng trong chu kỳ dự án.

Trong đó, Techcombank dẫn đầu khi dư nợ cho vay xây dựng tăng 50% so với quý trước và tăng 140% so với đầu năm, đồng thời cắt giảm cho vay chủ đầu tư bất động sản, cho vay mua nhà và dịch vụ tài chính.

MB và HDBank duy trì cơ cấu cân bằng, tăng trưởng cả cho vay chủ đầu tư bất động sản (lần lượt tăng 7,3% và 9,5% so với quý trước) và xây dựng (lần lượt tăng 9,1% và 17,8%).

Trong khi đó, TPBank đi ngược xu hướng khi ngân hàng tăng cho vay chủ đầu tư bất động sản (tăng 6,7% so với quý trước, tăng 64,9% so với đầu năm) trong khi thu hẹp dư nợ xây dựng (giảm 7,9%), thương mại (giảm 7,6%) và bán lẻ (giảm 1,3%).

Cho vay mua nhà tiếp tục chậm lại khi chỉ tăng 1,3% so với quý trước và tăng 7,2% so với đầu năm. Trong đó, ACB tăng 2,7%, VPBank tăng 2,8%, còn Techcombank đi ngang. 

Theo SSI Research, lãi suất thả nổi cho vay mua nhà ở mức 12-15%/năm và nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hạn chế tiếp tục kìm hãm nhu cầu của người mua để ở. 

Chất lượng tài sản tiếp tục suy giảm trong quý III, khi áp lực dịch chuyển sang nhóm ngân hàng TMCP quy mô vừa và nhỏ. Tỷ lệ nợ xấu toàn ngành tăng lên 2,09% trong quý III/2026, từ mức 1,97% trong quý II/2026. 

Mức tăng nợ xấu tập trung tại nhóm ngân hàng TMCP với tỷ lệ nợ xấu đạt 2,83% (tăng 19 điểm cơ bản so với quý trước), dẫn đầu bởi HDBank (tăng 63 điểm cơ bản), OCB (tăng 49 điểm cơ bản), VIB (tăng 28 điểm cơ bản), TPBank (tăng 25 điểm cơ bản) và MB (tăng 22 điểm cơ bản). 

Nợ xấu tại nhóm ngân hàng Big4 nhìn chung ổn định khi chỉ tăng 4 điểm cơ bản, trong khi Sacombank và VPBank ghi nhận tỷ lệ nợ xấu giảm. Nguyên nhân chính là lãi suất tăng mạnh, làm suy yếu khả năng trả nợ của người vay, đặc biệt là khách hàng cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp siêu nhỏ. 

SSI Research cho biết phần lớn các khoản vay mua nhà trong phạm vi phân tích có thể được điều chỉnh lãi suất lên 12-15%/năm từ quý III/2026. Do đó, nợ xấu cho vay mua nhà nhiều khả năng sẽ lộ diện rõ hơn trong các quý tới, gây thêm áp lực lên chi phí dự phòng của các ngân hàng.