Phạt chủ đầu tư 900 triệu đồng vì bán 682 căn hộ chưa đủ điều kiện: Có đủ tính răn đe?

Phạt tiền là chưa đủ để cứu dự án căn hộ mãi "đắp chiếu"

Như Tuổi Trẻ đã thông tin, theo quyết định của UBND TP.HCM, Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Lý Khương bị xử phạt 900 triệu đồng do tự ý đưa 682 căn hộ chưa đủ điều kiện pháp lý tại dự án Dream Home Riverside (phường Bình Đông) vào kinh doanh. 

Quyết định cũng buộc doanh nghiệp nộp lại toàn bộ số lợi bất hợp pháp phát sinh từ hành vi vi phạm.

• 

  Doanh nghiệp kiến nghị tháo gỡ thủ tục mở bán nhà hình thành trong tương laiĐỌC NGAY

Thông tin xử phạt khiến nhiều bạn đọc Tuổi Trẻ băn khoăn về tính răn đe. Nhiều độc giả cho rằng mức phạt 900 triệu đồng là quá nhỏ so với số tiền hàng ngàn tỉ đồng mà chủ đầu tư đã huy động từ người dân.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Nguyễn Đăng Tư, Đoàn luật sư TP.HCM, nói cần nhìn mức phạt 900 triệu đồng trong tổng thể chế tài mà pháp luật áp dụng. 

Theo khoản 4 Điều 68 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỉ đồng. Như vậy, mức phạt 900 triệu đồng mà Công ty Lý Khương phải chịu nằm ở mức trung bình của khung xử phạt.

Bên cạnh tiền phạt, doanh nghiệp còn phải nộp lại khoản lợi bất hợp pháp, bao gồm khoản tiền lãi phát sinh từ số tiền đã thu không đúng quy định và số tiền đã sử dụng không đúng quy định, nếu có. Vì vậy, 900 triệu đồng không phải là toàn bộ hậu quả tài chính mà doanh nghiệp phải gánh chịu.

Luật sư Tư nhấn mạnh việc xử phạt hành chính chỉ giải quyết nghĩa vụ giữa doanh nghiệp và Nhà nước. Mức phạt tiền dù cao đến đâu tự thân nó cũng không giúp dự án tiếp tục xây dựng, càng không thể tự động giải quyết hay hoàn trả quyền lợi dân sự cho người mua nhà.

Cần cơ chế bảo vệ thực chất chỗ ở cho khách hàng đã mua căn hộ 

Một luật sư khác thuộc Đoàn luật sư TP.HCM nhấn mạnh vấn đề đáng quan tâm hơn là khả năng khắc phục hậu quả thực tế đối với hàng trăm khách hàng đã bỏ tiền vào dự án. 

"Khách hàng không nên chỉ chờ chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý xử lý, mà cần chủ động tập hợp hồ sơ và xác định phương án pháp lý của mình. Trước hết, cần giữ đầy đủ hợp đồng, phụ lục, phiếu thu, chứng từ chuyển tiền, thỏa thuận đặt cọc, các thông báo của chủ đầu tư về tiến độ và thời hạn bàn giao nhà", vị luật sư này nói.

Theo luật sư Nguyễn Đăng Tư, khách hàng tại dự án Dream Home Riverside nên yêu cầu chủ đầu tư bằng văn bản làm rõ ít nhất ba vấn đề: tình trạng pháp lý của căn hộ; khả năng và thời hạn tiếp tục triển khai dự án; phương án xử lý số tiền khách hàng đã thanh toán.

Cùng với đó cần rà soát riêng từng hợp đồng để xác định quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, yêu cầu hoàn trả tiền, lãi, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, hoặc yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ.

Đặc biệt, luật sư lưu ý Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cơ chế bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua nhà ở hình thành trong tương lai.

"Vì vậy khách hàng cần kiểm tra xem giao dịch của mình có thuộc trường hợp có bảo lãnh hay không, và có thư bảo lãnh của ngân hàng hay không. 

Ngoài ra Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc thanh toán phải gắn với tiến độ xây dựng và trước khi bàn giao nhà, về nguyên tắc bên bán không được thu quá 70% giá trị hợp đồng đối với trường hợp thông thường. 

Nếu thực tế khách hàng đã phải thanh toán tỉ lệ rất cao trong khi dự án chưa hoàn thành, đây cũng là vấn đề cần được rà soát trong từng hợp đồng", luật sư Tư nói.

Đặt mục tiêu khôi phục khả năng thực hiện dự án lên hàng đầu

Trao đổi với Tuổi Trẻ, tiến sĩ Nguyễn Duy Quang, chuyên gia kinh tế - chính sách công (Trường đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM), nhận định trong bối cảnh dự án đã dừng thi công nhưng khách hàng đã đóng tới 70 - 95% giá trị hợp đồng, không nên chỉ tập trung vào xử phạt hành chính, mà cần ưu tiên khôi phục khả năng thực hiện dự án và bảo toàn dòng tiền cho khách hàng.

Nếu dự án vẫn còn đủ điều kiện pháp lý, tài chính, chủ đầu tư cần công bố minh bạch phương án phục hồi với thời hạn rõ ràng, cam kết nguồn vốn, tiến độ thi công, mốc nghiệm thu, thời điểm bàn giao và thiết lập cơ chế giám sát độc lập để khách hàng an tâm tiếp tục hợp đồng.

Ngược lại, nếu chủ đầu tư chứng minh dự án không còn khả năng triển khai, cần nhanh chóng xây dựng phương án chấm dứt/giải quyết hợp đồng, hoàn trả tiền cho khách hàng cùng các khoản bồi thường theo hợp đồng và quy định pháp luật.

Trong trường hợp cần thiết, các bên có thể tìm kiếm nhà đầu tư mới tiếp tục dự án, đảm bảo kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ và bảo vệ quyền lợi khách hàng. Nguyên tắc xử lý nên là: vi phạm hành chính phải bị xử lý nghiêm minh, nhưng mục tiêu tối hậu là thu hồi, bảo toàn tài sản, hoặc bảo đảm người mua nhận được căn hộ đúng pháp luật, đúng hợp đồng đã cam kết.

3 giải pháp tổng thể cho xử lý dự án "đắp chiếu"

Cùng đó, ông Quang đưa ra ba giải pháp tổng thể cho xử lý dự án "đắp chiếu" và bảo vệ khách hàng:

- Tăng cường giám sát tài chính và tiến độ: Cơ quan quản lý cần yêu cầu chủ đầu tư lập tài khoản phong tỏa riêng cho từng dự án, báo cáo thường xuyên về dòng tiền và tiến độ công khai cho khách hàng, đồng thời giám sát độc lập các lần giải ngân.

- Thiết lập cơ chế bảo lãnh bàn giao nhà: Áp dụng bảo lãnh ngân hàng hoặc bảo hiểm hoàn tiền cho các dự án chưa đủ điều kiện bán hàng, bảo vệ khách hàng trước rủi ro ngừng thi công hoặc phá sản chủ đầu tư.

- Hỗ trợ pháp lý và thương lượng tập thể: Các hiệp hội, tổ chức trung gian pháp lý nên đứng ra hỗ trợ khách hàng thương lượng với chủ đầu tư, hoặc chủ động đề xuất phương án tìm kiếm đối tác tiếp quản dự án khi chủ đầu tư cũ mất khả năng triển khai, rút ngắn thời gian kiện tụng và giảm thiệt hại cho người mua.

Quyết định công bố thủ tục hành chính sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà Bộ Xây dựng vừa ban hành, quy định nếu Sở Xây dựng trễ hẹn quá 15 ngày mà không trả lời, chủ đầu tư có quyền khởi kiện ra tòa hoặc khiếu nại theo quy định.