Trong 2 năm qua, thị trường bất động sản biến động mạnh, từ tăng giá mạnh - chững lại - giảm giá. Tuy nhiên, đa số vẫn chỉ mới dừng ở mức giảm lãi, cắt lãi, giá nhà, nhất là chung cư tại Hà Nội và TP.HCM vẫn đang neo cao hơn rất nhiều mức thu nhập người dân.
Lập đỉnh trong quý 2/2025 rồi chững lại và giảm dần
"Quý 1/2025 ghi nhận xu hướng giao dịch bất động sản tăng với cả 3 loại hình chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. Tuy nhiên, giá chung cư không có nhiều biến động so với quý 4/2024 tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng", báo cáo thị trường quý 1/2025 của Bộ Xây dựng nêu.
Biến động giá thứ cấp căn hộ chung cư tại một số địa phương trong năm 2025
NGUỒN: VIỆN KINH TẾ XÂY DỰNG
Mức giá chung cư đầu năm ngoái vẫn được chia làm 3 phân khúc: phân khúc bình dân có giá dưới 45 triệu đồng/m2; phân khúc trung cấp có giá khoảng từ 45 - 70 triệu đồng/m2; phân khúc cao cấp có giá khoảng từ 70 đến trên 100 triệu đồng/m2. Bắt đầu xuất hiện phân khúc siêu sang ở một vài dự án có giá xấp xỉ 200 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, câu chuyện đã thay đổi hoàn toàn khi bước sang quý 2/2025, chung cư tại Hà Nội, TP.HCM ghi nhận mức giá cao nhất trong gần 1 thập kỷ.
Tại Hà Nội, giá bán trung bình quý 2/2025 đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước (tăng 33% so với cùng kỳ), trong khi đó, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt 89 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước).
Giá thứ cấp cũng tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển hoặc dự án đã bàn giao. Nguyên nhân chính của xu hướng này bao gồm khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng cao, quy trình pháp lý chậm và kỳ vọng cao từ phía chủ đầu tư…
Đà tăng của thị trường tiếp tục kéo dài đến hết quý 3 và nửa đầu quý 4/2025. Giao dịch thành công có xu hướng tăng nhẹ song giá nhà bắt đầu đà chững lại từ cuối năm ngoái đến nay.
Giao dịch sụt giảm ở cả 3 phân khúc cho thấy thị trường đang chững lại cả về giao dịch và giá
NGUỒN: BỘ XÂY DỰNG
"Từ đầu năm 2026 tới nay, các báo cáo thị trường cho thấy, dù nguồn cung tiếp tục được bổ sung mới, nhất là nhà ở xã hội, song thị trường lệch pha hoàn toàn với hơn 60% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp hạng A", báo cáo của Savills cho hay.
Đáng chú ý, dự án mở bán mới đã biến mất các căn hộ có giá dưới 70 triệu đồng/m² và khoảng 60% nguồn cung có giá trên 90 triệu đồng/m², phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang ngày càng thu hẹp trên thị trường.
Theo Savills, căn hộ hạng C - phân khúc từng chiếm hơn 20% nguồn cung vào năm 2022 - đang dần biến mất. Từ năm 2022 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm trung bình khoảng 28% mỗi năm.
Nghịch lý ở chỗ dù giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao, song từ quý 2 bắt đầu xuất hiện tình trạng giảm giá tại các giao dịch thứ cấp (chung cư cũ bán lại) và tiếp tục giảm mạnh từ giữa năm đến nay cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Đơn cử tại một dự án phía tây Hà Nội, mức giá mở bán cuối 2024 là 70 triệu đồng/m2, đỉnh điểm trong tháng 9 - tháng 10.2025, giá chạm mức hơn 90 triệu đồng/m2 tùy căn, tùy vị trí. Song, từ giữa năm 2026 trở lại đây, khi dự án bắt đầu bàn giao dần, giá giảm nhanh về quanh mốc 75 triệu đồng/m2.
Biến động giá bán chung cư trung bình trong hơn 2 năm qua tại Hà Nội và TP.HCM
BIỂU ĐỒ: MAI HÀ - NGUỒN: BỘ XÂY DỰNG
Về giá giao dịch, Bộ Xây dựng cho biết, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp toàn quốc trong quý 2 giảm so với quý 1. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m²; TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m².
Đối với biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án, giá giao dịch tại nhiều địa phương cũng có xu hướng giảm so với quý 1, một số khu vực ghi nhận điều chỉnh giảm do thanh khoản chậm.
Tại một đại dự án khu đô thị phía đông Hà Nội, mức giá liền kề đang giảm không phanh khi nhiều chủ nhà rao cắt lỗ vài tỉ đồng/căn. Một căn liền kề 80 m2, mức giá chào bán đỉnh điểm năm ngoái lên tới 30 tỉ đồng, song nay được rao với giá 22 - 24 tỉ đồng.
Từ giai đoạn “tiền rẻ” sang “tiền đắt”
Thị trường bất động sản khởi sắc trong năm 2025 được hỗ trợ nhờ hàng loạt yếu tố tích cực như lãi suất cho vay thấp, các chính sách thúc đẩy tín dụng bất động sản như hỗ trợ cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua nhà…
Lãi suất cho vay bình quân với các khoản vay mới
BIỂU ĐỒ: MAI HÀ - NGUỒN: NHNN
Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 11.2025, tổng dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng đạt 4,5 triệu tỉ đồng, tăng 30,01% so với cuối năm 2024 (cùng kỳ năm 2024 tăng 16,11% so với cuối năm 2023), chiếm 24,84% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.
Tuy nhiên, đà tăng của lãi suất từ cuối năm ngoái đến nay đã phản ánh ngay lập tức đến thị trường, khiến chi phí vốn của nhà đầu tư và người mua nhà tăng theo, qua đó tác động tới quyết định đầu tư của người mua, góp phần làm giảm tốc độ giao dịch trên thị trường.
Chỉ số giá nhà trên thu nhập đối với căn hộ chung cư cho thấy mức giá nhà đã vượt xa thu nhập người dân
NGUỒN: VIỆN KINH TẾ XÂY DỰNG
Hiện lãi suất huy động nhiều ngân hàng đã vượt mốc 9%/năm, đẩy lãi suất cho vay thả nổi tăng vọt lên 14 - 15% năm. Áp lực từ giai đoạn “tiền rẻ” vay vốn lãi suất thấp sang “tiền đắt” lãi suất cao, nhất là các khoản vay dự kiến đáo hạn vào cuối năm nay và sang năm 2027, khiến nhiều người mua phải chấp nhận giảm lãi hoặc cắt lỗ để bán tháo.
Theo các chuyên gia, với xu hướng lãi suất hiện nay, cùng với nguồn cung mới liên tục được bổ sung, thị trường bất động sản sẽ khó ấm lại trong ngắn hạn. Dù mức giá vẫn neo cao và khó giảm sâu về mốc những năm 2022 - 2023, song thị trường sẽ rất khó ghi nhận lại biến động tăng giá mạnh như giai đoạn 2024 - 2025.
Đây không phải là thời điểm để đầu tư nhà đất, song là thời điểm để người có nhu cầu thực có thể cân nhắc tìm một căn nhà phù hợp.