Nghiên cứu do hãng tư vấn bất động sản toàn cầu JLL công bố tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) chiều 29/9 cho thấy Việt Nam "đang nổi lên như một nền tảng sản xuất chiến lược của khu vực", khi các doanh nghiệp quốc tế đẩy mạnh đa dạng chuỗi cung ứng nhằm giảm rủi ro tập trung và nâng khả năng chống chịu.
Trong đó, lợi thế của Việt Nam không còn ở chi phí sản xuất thấp, mà đang được củng cố bởi chất lượng nền tảng, khả năng kết nối thương mại và năng lực thu hút các ngành giá trị gia tăng cao.
Thực tế, tám tháng đầu năm, FDI vào Việt Nam đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ 2025. Vốn thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12%, mức cao nhất 5 năm qua, với chế biến, chế tạo chiếm hơn 80%.
Tuy nhiên, ở Đông Nam Á, không chỉ Việt Nam đang hấp dẫn. Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn JLL Việt Nam, chỉ ra giai đoạn 2020-2021, thị phần thu hút FDI sản xuất của Việt Nam từng vọt lên 18% nhưng hiện đã về dưới 5%, đứng thứ ba sau Indonesia và Thái Lan. Theo bà, nhà đầu tư cân nhắc giữa các địa điểm về tính hiệu quả và năng suất lao động. Một khía cạnh của tính hiệu quả chính là tốc độ đưa dự án vào vận hành.
Các dự án tầm cỡ quốc gia được hỗ trợ rất nhanh, nhưng trên mặt bằng chung, quy trình thủ tục với doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn tốn nhiều thời gian và chưa đồng đều giữa các địa phương.
"Chúng ta cần chuẩn hóa quy trình này", bà khuyến nghị.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn JLL Việt Nam tại diễn đàn. Ảnh: Báo Tài chính - Đầu tư
Bà Nguyễn Thị Thảo Nhi, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Thanh Bình Phú Mỹ - chủ đầu tư Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3 (TP HCM), kể rằng các khu công nghệ thế hệ mới đã chủ động đầu tư đồng bộ hạ tầng điện, nước, xử lý nước thải đến tận hàng rào nhà máy, giúp doanh nghiệp tập trung xây dựng nhà máy, lắp đặt thiết bị để nhanh chóng hoạt động.
Tuy nhiên, tiến độ thực tế vẫn có thể bị kéo dài bởi các thủ tục cấp phép. Bà dẫn thực tế thủ tục phê duyệt phòng cháy, chữa cháy có thể mất tối thiểu 45 ngày; giấy phép môi trường cũng ít nhất 45 ngày, thiết kế cơ sở mất thêm 25-30 ngày.
Trong điều kiện thuận lợi, tổng thời gian vẫn có thể kéo dài 3-4 tháng. Theo bà, dù khu công nghiệp có cơ chế "một cửa", doanh nghiệp FDI vẫn khó hoàn tất toàn bộ quá trình triển khai nhà xưởng trong khoảng 6-8 tháng. "Các tập đoàn lớn Trung Quốc chia sẻ ở nước họ chỉ mất vài ngày là có giấy phép để xây dựng nhà xưởng", bà cho biết.
Theo bà Nhi, tốc độ là vấn đề đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh doanh nghiệp chạy đua tiến độ đơn hàng. Khi hạ tầng sẵn sàng nhưng thủ tục kéo dài, lợi thế về tốc độ có thể suy giảm.
Theo ông Nguyễn Tuấn Anh, Tổng giám đốc Khu công nghiệp Stavian, nhà đầu tư nước ngoài cũng không quá gay gắt nếu quy trình giải quyết thủ tục chậm hơn dự kiến. Nhưng họ cần minh bạch và thông báo trước về lộ trình thời gian, vì liên quan trực tiếp đến kế hoạch sản xuất và cam kết với các tổ chức tài chính.
"Dù xử lý nhanh hay chậm, chúng ta chỉ cần thông báo rõ ràng thời hạn giải quyết bao lâu. Đó là điểm có thể cải thiện ngay", ông nói.
Bên cạnh tốc độ, năng suất lao động cũng cần thay đổi, nhất là để hút dòng vốn chất lượng cao theo định hướng Nghị quyết 10. Đó là chưa kể, khi chi phí đầu tư tăng, doanh nghiệp cần năng suất đủ cao để bù đắp chi phí, theo bà Nhi.
JLL chỉ ra khi lợi thế chi phí thu hẹp, năng suất sẽ là yếu tố cạnh tranh quyết định. Tuy nhiên, năng suất lao động Việt Nam ước mới bằng khoảng 60% Thái Lan, 40% Malaysia, theo số liệu năm 2025 của Bộ Tài chính.
Ngoài ra, các chuyên gia cho rằng Việt Nam cần tiếp tục cải thiện cơ sở hạ tầng, chuỗi cung ứng nội địa. Đồng thời, hình thành khu công nghiệp thế hệ mới, tích hợp năng lượng sạch, hạ tầng kỹ thuật cao, hệ sinh thái và dịch vụ hỗ trợ toàn diện.
Ông Nguyễn Tuấn Anh dẫn ví dụ dòng vốn FDI châu Âu vào Việt Nam lũy kế đến nay còn khiêm tốn do đòi hỏi cao về tiêu chí ESG.
"Để thu hút các tập đoàn châu Âu, chúng ta phải đáp ứng đúng tiêu chuẩn của họ về phát triển xanh và năng lượng tái tạo", ông nói. Tại Stavian, doanh nghiệp đang tự đầu tư hệ thống điện mặt trời mái nhà, pin lưu trữ (BESS), ký hợp đồng mua điện sạch... nhằm bán trọn gói chuỗi sinh thái hoàn chỉnh.
Ông Nguyễn Tuấn Anh, Tổng giám đốc Khu công nghiệp Stavian tại diễn đàn. Ảnh: Báo Tài chính - Đầu tư
Ông Lee Ark Boon, CEO Sembcorp Development, Đồng chủ tịch VSIP Group, đánh giá các khu công nghiệp sinh thái thu hút vốn giá trị cao hơn, hỗ trợ sản xuất tiên tiến, tăng khả năng chống chịu và nâng cao năng lực cạnh tranh.
Nhưng để làm được, cần hành động phối hợp, gồm tín hiệu chính sách rõ ràng từ Chính phủ, nguồn vốn dài hạn từ nhà đầu tư, năng lực triển khai của các nhà phát triển và cam kết về nhu cầu từ khách thuê, theo ông Boon.
Bà Vương Thị Minh Hiếu, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), cho biết cơ quan quản lý đang đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc, cải thiện môi trường đầu tư, hoàn thiện hạ tầng chiến lược và kết nối vùng.
Các mô hình mới như khu thương mại tự do, khu kinh tế đặc biệt, logistics kết hợp khu phi thuế quan đang được nghiên cứu, triển khai nhằm mở thêm không gian phát triển. Đồng thời, tăng phân cấp, phân quyền cho các địa phương.
Nhà quản lý đặt mục tiêu là ít nhất 10% khu công nghiệp tại các địa phương chuyển sang mô hình sinh thái. Trong dự thảo Luật Đầu tư sửa đổi và các quy định liên quan, Bộ Tài chính đề xuất nâng thời hạn hoạt động của khu công nghiệp sinh thái lên 70 năm, so với thông thường 50 năm.
Các khu công nghiệp sinh thái cũng được đề xuất hỗ trợ tiếp cận tín dụng xanh, ưu đãi lãi suất, áp dụng khấu trừ cho chi phí đầu tư cho cộng sinh công nghiệp và chuyển đổi công nghệ xanh khi xác định thu nhập chịu thuế.
Viễn Thông