Chủ đầu tư đòi quyền sở hữu 91 chỗ đỗ ô tô, Ban quản trị phản đối
Theo nội dung vụ án, Công ty H. là chủ đầu tư chung cư E. tại TP Hà Nội. Giai đoạn 2005-2011, Công ty H. ký các hợp đồng mua bán căn hộ, trong đó chỉ bán diện tích bên trong căn hộ từ tầng 3 trở lên. Một số diện tích tại tầng hầm, tầng 1, tầng 2 và các khu vực tiện ích được chủ đầu tư giữ lại và cho rằng thuộc sở hữu riêng, trong đó có 91 chỗ đỗ ô tô tại tầng hầm.
Từ tháng 2/2020, Ban quản trị chung cư E. thu phí trông giữ ô tô của cư dân nhưng không thanh toán khoản tiền này cho Công ty H.
Sau nhiều lần yêu cầu không được giải quyết, Công ty H. khởi kiện, đề nghị công nhận quyền sở hữu, khai thác đối với các diện tích tại tầng hầm và một số tiện ích thuộc sở hữu riêng; đồng thời yêu cầu Ban quản trị thanh toán phí trông giữ 91 ô tô từ tháng 2-5/2020 với số tiền gần 451,4 triệu đồng.
Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa xác định Ban quản trị tiếp tục thu phí trông giữ 91 ô tô mà không thanh toán cho chủ đầu tư đến tháng 7/2022. Tổng số tiền phải thanh toán được xác định gần 3,64 tỷ đồng, gồm tiền phí trông giữ và khoảng 396 triệu đồng tiền lãi.
Phía Ban quản trị viện dẫn Luật Nhà ở 2005, cho rằng "nơi để xe" cùng các phần diện tích, hệ thống kỹ thuật phục vụ chung thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ.
Ban quản trị phản tố, đề nghị xác định diện tích để xe máy, xe đạp, xe cho người khuyết tật và một phần đường giao thông tầng hầm là tài sản chung, đồng thời không chấp nhận yêu cầu thanh toán phí trông giữ 91 ô tô.
Tại bản án sơ thẩm, TAND quận Cầu Giấy (nay là TAND khu vực 4 - Hà Nội) chấp nhận một phần yêu cầu của Công ty H., xác định diện tích 91 chỗ đỗ ô tô rộng 1.048,3 m2 thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, khu vực này phải được sử dụng đúng công năng thiết kế là nơi để ô tô phục vụ cư dân và những người có quyền sử dụng hợp pháp tại tòa nhà. Tòa cũng xác định ba phòng kỹ thuật tại tầng hầm thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Đồng thời, Ban quản trị phải thanh toán cho Công ty H. hơn 3,64 tỷ đồng tiền trông giữ 91 ô tô.
Ngược lại, tòa không chấp nhận yêu cầu xác định diện tích để xe máy, xe đạp và xe cho người khuyết tật là tài sản riêng. Khu vực rộng 288m2 được xác định là phần sở hữu chung; 1.902,7m2 đường lưu thông trong tầng hầm cũng thuộc sở hữu chung.
Chỗ đỗ ô tô thuộc chủ đầu tư, nhưng không được tùy ý sử dụng
Không đồng ý với phán quyết, Ban quản trị kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, TAND TP Hà Nội tập trung xem xét căn cứ xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe.
Theo nhận định của tòa, các hợp đồng mua bán căn hộ không thể hiện giá bán đã bao gồm diện tích để xe. Trong khi đó, phụ lục hợp đồng quy định “tiện ích công cộng” do công ty sở hữu và không thuộc phần sở hữu chung, trong đó có các khu vực tại tầng hầm. Tòa viện dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP và các thỏa thuận trong hợp đồng để xem xét quyền sở hữu đối với khu vực để ô tô.
Trên cơ sở đó, tòa phúc thẩm xác định 91 chỗ đỗ ô tô thuộc sở hữu riêng của Công ty H. nên Ban quản trị phải hoàn trả khoản tiền đã thu từ việc trông giữ số xe này.
Tuy nhiên, quyền sở hữu này không đồng nghĩa với quyền sử dụng tùy ý. 91 chỗ đỗ xe phải được sử dụng đúng công năng thiết kế để phục vụ cư dân; chủ đầu tư không được tự ý chuyển đổi mục đích nếu chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Theo phán quyết của tòa, sau khi bản án có hiệu lực, chủ đầu tư có thể trực tiếp ký thỏa thuận dịch vụ trông giữ xe với đơn vị vận hành do Ban quản trị lựa chọn.
Đối với các khu vực khác, tòa phúc thẩm xác định diện tích để xe máy, xe đạp và xe cho người khuyết tật thuộc sở hữu chung; ba phòng chức năng thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Riêng phòng sinh hoạt cộng đồng được công nhận là tài sản chung do chủ đầu tư tự nguyện dành cho cư dân sử dụng.
TAND TP Hà Nội vì vậy bác kháng cáo của Ban quản trị, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
(Tham khảo Bản án số 550/2022/DS-PT ngày 29/12/2022 của TAND TP Hà Nội)