Đây là nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tập trung vào cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Hệ số K được hiểu là hệ số nhân với giá đất trong bảng để xác định mức giá làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính. Cách tính này được kỳ vọng rút ngắn thủ tục, giảm chi phí và giúp người dân, doanh nghiệp chủ động hơn về số tiền phải nộp.
Tháo gỡ điểm nghẽn nhưng cần kiểm soát rủi ro
Theo VARS, quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2024 cho thấy việc xác định giá đất cụ thể đã trở thành một trong những điểm nghẽn đáng kể đối với hoạt động đầu tư bất động sản. Quy trình định giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố, cách áp dụng chưa thống nhất. Một số dự án phải chờ xác định giá đất trong nhiều năm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai và hiệu quả sử dụng nguồn lực.
Trong văn bản góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), VARS cho rằng bảng giá đất nhân hệ số K có thể được sử dụng để tính nghĩa vụ tài chính trong phần lớn trường hợp, thay cho việc xác định giá đất cụ thể. Cách này được kỳ vọng rút ngắn thủ tục, giảm chi phí và tăng tính thống nhất.
Tuy nhiên, VARS đề nghị làm rõ căn cứ xác định, thời gian rà soát và cơ chế kiểm định hệ số K để bảo đảm tính minh bạch và ổn định.
' %2F%3E%3C%2Fsvg%3E)
Dự án bất động sản tại TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).
Hệ số K chênh lệch, nghĩa vụ tài chính có thể tăng
Theo VARS, kết quả rà soát của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 22 địa phương có thông tin về quyết định hệ số K năm 2026 cho thấy khoảng một phần ba địa phương áp dụng hệ số K bằng 1,0 đồng loạt. Các địa phương còn lại phân tầng hệ số theo điều kiện quy hoạch và những yếu tố liên quan.
Đáng chú ý, hệ số quy hoạch tại Hà Nội có thể đạt 1,45, trong khi tại TPHCM lên tới 1,7. Đây mới là hệ số thành phần, chưa bao gồm hệ số biến động thị trường và các yếu tố điều chỉnh khác.
VARS đề nghị có khung tiêu chí và nguyên tắc thống nhất để việc điều chỉnh hệ số K có cơ sở rõ ràng, giúp doanh nghiệp và người dân dự báo nghĩa vụ tài chính.
Theo thông tin VARS tổng hợp, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) ước tính tiền sử dụng đất của một dự án có thể tăng 2-2,6 lần so với cơ chế trước đây khi áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K.
Với doanh nghiệp, chi phí đất đai tăng có thể ảnh hưởng đến dòng vốn, hiệu quả đầu tư và tiến độ dự án. Với người dân, thay đổi bảng giá đất có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
Nghị quyết số 254/2025/QH15 đã quy định mức thu 30%, 50% và 100% phần chênh lệch trong một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Đề xuất minh bạch căn cứ xác định hệ số K
Theo phương án Chính phủ trình Quốc hội, bảng giá đất và hệ số K do HĐND cấp tỉnh quyết định 3 năm một lần. Các nội dung này có thể được sửa đổi, bổ sung khi có thay đổi về hạ tầng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, địa giới đơn vị hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố... Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thảo luận tại hội trường ngày 29/10 và dự kiến xem xét, biểu quyết thông qua vào ngày 21/11.
Về phía VARS đề nghị bảng giá đất và hệ số K được rà soát hằng năm, điều chỉnh khi thị trường biến động vượt ngưỡng và công khai căn cứ tính toán trước khi áp dụng. Ngoài ra, hội đề xuất nghiên cứu ngưỡng biến động khoảng 20% để kích hoạt rà soát, đồng thời công bố trước ít nhất 6 tháng đối với những điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ tài chính.
Với các trường hợp chịu tác động trực tiếp từ chính sách mới, VARS đề nghị có cơ chế chuyển tiếp cho hộ gia đình, cá nhân và các dự án đã hoàn thành một số bước pháp lý trước khi bảng giá đất, hệ số K mới có hiệu lực.
VARS cũng kiến nghị tách bạch việc xác định giá trị đất với điều tiết nghĩa vụ tài chính. Theo đó, hệ số K phản ánh giá trị đất, còn việc hỗ trợ, miễn giảm hoặc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính được thực hiện thông qua các công cụ riêng, có căn cứ pháp lý rõ ràng.
Theo VARS, dữ liệu thị trường là cơ sở để bảng giá đất và hệ số K được xác định sát thực tế. Tổ chức này kiến nghị kết nối dữ liệu giá giao dịch từ các cơ quan liên quan và sàn giao dịch bất động sản vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, đồng thời đề xuất thiết lập cơ chế thẩm định độc lập đối với bảng giá đất và hệ số K.