Nhà chưa có sổ, giá vẫn tăng mạnh
Thị trường căn hộ thứ cấp tại TPHCM ghi nhận nghịch lý: nhiều chung cư đã có cư dân sinh sống ổn định trong nhiều năm nhưng tình trạng pháp lý vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Trong khi người mua tiếp tục chờ sổ hồng, giá căn hộ tại một số dự án vẫn tăng đáng kể theo diễn biến chung của thị trường.
Theo khảo sát của PV VietNamNet, chung cư Rivera Park Sài Gòn, phường Hòa Hưng, TPHCM, đã bàn giao cho người mua từ năm 2017. Chung cư này có quy mô khoảng 700 căn hộ và chủ đầu tư đang làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cư dân.
Tuy chưa có sổ hồng, giá bán căn hộ tại dự án này đã tăng hơn gấp đôi so với thời điểm mở bán. Cụ thể, dự án được mở bán năm 2016 với mức giá 30-35 triệu đồng/m2. Sau khi bàn giao nhà vào cuối năm 2017, giá bán tăng lên 37-42 triệu đồng/m2. Hiện giá căn hộ tại đây khoảng 80-85 triệu đồng/m2.
Tình trạng tương tự cũng được ghi nhận tại chung cư Richmond City, phường Bình Thạnh. Sau 6 năm bàn giao, khoảng 1.200 căn hộ tại đây chưa được cấp sổ hồng. Năm 2016, chủ đầu tư mở bán dự án với mức giá 24-28 triệu đồng/m2. Khi bàn giao nhà, giá giao dịch tăng lên 45-55 triệu đồng/m2. Hiện nay, giá chuyển nhượng tại dự án khoảng 70-75 triệu đồng/m2.
Một chung cư khác có giá bán tăng mạnh là Centum Wealth, phường Tăng Nhơn Phú, với quy mô 544 căn hộ. Dự án này được mở bán vào năm 2017 với mức giá 22-26 triệu đồng/m2. Sau khi bàn giao nhà vào năm 2020, giá giao dịch tăng lên 28-32 triệu đồng/m2.
Mặc dù các chủ căn hộ tại chung cư này chưa được cấp sổ hồng, hiện nay, giá chuyển nhượng đang ở mức 60-75 triệu đồng/m2.
Lý do người mua chọn chung cư cũ, chưa có sổ hồng
Theo Avison Young Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp tại TPHCM trong quý III/2026 đạt khoảng 102 triệu đồng/m2, tương đương 3.850 USD/m2.
Phân khúc siêu sang tại khu lõi trung tâm và Khu đô thị mới Thủ Thiêm có giá bán từ khoảng 186-398 triệu đồng/m2, tương đương 7.000-15.000 USD/m2. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ cao cấp tại khu Đông và khu Nam có giá dao động khoảng 101-146 triệu đồng/m2, tương đương 3.800-5.500 USD/m2.
“Mặt bằng giá căn hộ tại khu vực TPHCM trước sáp nhập, nơi có quỹ đất nội thành cạn kiệt, đã hình thành một mức giá sàn neo cao dần và không thể hạ thấp vì chi phí đất, chi phí đền bù giải tỏa cao buộc các chủ đầu tư phải đẩy định vị sản phẩm lên chuẩn cao cấp để bảo toàn biên lợi nhuận, gián tiếp xóa bỏ hoàn toàn phân khúc nhà ở bình dân tại TPHCM cũ”, đại diện Avison Young Việt Nam nhận định.
Trong khi đó, theo báo cáo Knight Frank Việt Nam, giá chào bán căn hộ mới tại khu vực TPHCM trước sáp nhập đạt bình quân khoảng 110 triệu đồng/m2 trong quý III/2026.
Trong bối cảnh giá căn hộ mới tại TPHCM ngày càng cao, người mua có xu hướng tìm đến các chung cư đã qua sử dụng để phù hợp hơn với khả năng tài chính, đồng thời ưu tiên vị trí thuận tiện cho việc đi làm và sinh hoạt.
Trường hợp anh Minh Kiệt, ngụ tại phường Linh Xuân, là một ví dụ. Sau nhiều tháng tìm căn hộ mới với ngân sách 2,5 tỷ đồng nhưng chưa tìm được sản phẩm phù hợp do các dự án nằm xa trung tâm, anh chuyển sang khảo sát chung cư cũ tại các khu vực nội thành. Tuy nhiên, giá nhiều căn hộ cũ vẫn ở mức 60-70 triệu đồng/m2, cao hơn dự tính ban đầu của anh.
Lý giải về sức hút của chung cư cũ, ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee, cho rằng lợi thế cốt lõi của nhiều căn hộ nằm ở vị trí. Những chung cư gần trung tâm, thuận tiện tiếp cận trường học, bệnh viện, nơi làm việc và các tiện ích hiện hữu vẫn có thể duy trì giá trị, bất chấp tuổi đời công trình.
Tuy nhiên, với những căn hộ chưa được cấp sổ hồng, quyết định mua nhà không chỉ phụ thuộc vào mức giá và vị trí. Người mua còn phải cân nhắc nguyên nhân chưa có giấy chứng nhận, khả năng hoàn thiện thủ tục pháp lý và những hạn chế có thể phát sinh khi chuyển nhượng hoặc thế chấp.
Một cư dân tại chung cư Rivera Park Sài Gòn cho biết chị đã nhận bàn giao căn hộ vào cuối năm 2017 và sinh sống tại đây đến nay. Dự án đang trong giai đoạn nộp hồ sơ làm sổ hồng cho cư dân. Theo chị, so với các dự án lân cận, giá căn hộ tại Rivera Park Sài Gòn thấp hơn, một phần do chưa được cấp sổ hồng.
“Nếu có sổ hồng rồi, tôi nghĩ giá căn hộ tại chung cư của mình sẽ tương đương các chung cư cùng khu vực”, cư dân này nhận định.