Ngân hàng Nhà nước mới đây chỉ đạo các tổ chức tín dụng không tính phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 vào lĩnh vực bất động sản đối với một số lĩnh vực kinh doanh.
Cụ thể, từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản. Phần cho vay tăng thêm này vẫn nằm trong hạn mức tín dụng chung của từng ngân hàng.
Theo Ngân hàng Nhà nước, quyết định này nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng trong việc cấp tín dụng đối với một số loại hình bất động sản phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước, chính sách của các cấp có thẩm quyền.
Việc mở thêm dư địa tín dụng tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phục hồi
Trước đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cho phép các ngân hàng thương mại không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất vào dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng.
Cơ hội phục hồi thị trường bất động sản
Theo chuyên gia, việc điều chỉnh cách tính dư nợ tín dụng sẽ giúp các ngân hàng có thêm dư địa phân bổ vốn, hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án và nâng cao khả năng khai thác các tài sản có tiềm năng tạo doanh thu.
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, nhận định, việc mở thêm dư địa tín dụng tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phục hồi, nhất là khi dòng vốn được đưa vào những dự án khả thi, có nhu cầu thực và khả năng trả nợ bền vững.
Ông Huy cũng dự báo, thị trường trong giai đoạn tới có thể phát triển theo hướng chọn lọc hơn, tập trung vào các phân khúc tạo ra giá trị kinh tế và đáp ứng nhu cầu thực, thay vì tăng trưởng đồng loạt trong thời gian ngắn. Ví dụ, khi hoạt động sản xuất, kinh doanh, việc làm và thu nhập được cải thiện thì nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh và bất động sản công nghiệp cũng có cơ hội tăng lên.
Tuy nhiên, ông Huy nhấn mạnh, cơ hội tiếp cận vốn vẫn phụ thuộc vào kết quả thẩm định và điều kiện cho vay của từng ngân hàng. Các dự án vẫn cần bảo đảm pháp lý, phương án kinh doanh khả thi và khả năng trả nợ; doanh nghiệp cũng cần chủ động tăng vốn tự có, quản trị dòng tiền và đa dạng hóa nguồn tài trợ.
Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong cho rằng việc điều chỉnh cách tính dư nợ tín dụng bất động sản giúp phân biệt rõ hơn giữa các nhóm tài sản theo đặc điểm hoạt động và khả năng tạo dòng tiền. Từ đó ngân hàng có điều kiện phân bổ vốn phù hợp hơn với đặc điểm của từng dự án, đồng thời duy trì kỷ luật tín dụng.
Ông Phong cũng nhấn mạnh, tín dụng tăng thêm vẫn nằm trong hạn mức chung của từng ngân hàng, đồng thời đáp ứng các yêu cầu về thẩm định khả năng trả nợ, trích lập dự phòng và bảo đảm an toàn hệ thống.
Ở góc độ doanh nghiệp, việc điều hành tín dụng theo hướng chọn lọc có thể thúc đẩy doanh nghiệp cơ cấu lại nguồn vốn, ưu tiên những dự án có hiệu quả thực tế và giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.
Bên cạnh chính sách tín dụng, các chuyên gia cũng kỳ vọng việc giải ngân đầu tư công và dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam tiếp tục tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản.
Dòng vốn đầu tư công góp phần phát triển hạ tầng giao thông, tăng khả năng kết nối giữa các khu vực và mở rộng không gian phát triển đô thị. Khi các tuyến đường vành đai, cao tốc, sân bay và hệ thống giao thông liên vùng được hoàn thiện, thời gian di chuyển được rút ngắn, tạo điều kiện thu hút dân cư, doanh nghiệp và hoạt động thương mại đến các khu vực mới.
Sự kết hợp giữa tín dụng, đầu tư công và dòng vốn FDI vì vậy tạo ra những động lực hỗ trợ thị trường, không chỉ ở phân khúc nhà ở mà còn tại các phân khúc bất động sản công nghiệp, thương mại và dịch vụ.
Theo đó, thị trường bất động sản có thêm cơ hội mở rộng ra các khu vực vùng ven và những cực tăng trưởng mới. Quỹ đất phát triển, nguồn cung nhà ở và mặt bằng phục vụ sản xuất, kinh doanh cũng có thể được mở rộng, góp phần đa dạng hóa lựa chọn cho người dân và doanh nghiệp.
Trong khi đó, dòng vốn FDI tăng cũng tạo thêm nhu cầu đối với nhà xưởng, khu công nghiệp, kho bãi, logistics, văn phòng và nhà ở cho chuyên gia, người lao động. Khi hoạt động sản xuất, kinh doanh mở rộng, nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ sản xuất và sinh hoạt có thể gia tăng tương ứng.
Sự kết hợp giữa tín dụng, đầu tư công và dòng vốn FDI vì vậy tạo ra những động lực hỗ trợ thị trường, không chỉ ở phân khúc nhà ở mà còn tại các phân khúc bất động sản công nghiệp, thương mại và dịch vụ.
Lợi thế cho các doanh nghiệp có năng lực
Theo ông Phạm Văn Thảo, Phó Giám đốc chi nhánh Công ty Bất động sản Hưng Thịnh, trong bối cảnh thị trường đang trong giai đoạn sàng lọc, các doanh nghiệp có năng lực tốt, dòng tài chính bền vững, pháp lý minh bạch và tiến độ triển khai rõ ràng sẽ thêm cơ hội tiếp cận nguồn vốn phù hợp. Khi được bổ sung vốn đúng thời điểm, chủ đầu tư có thể duy trì hoạt động xây dựng, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện và bảo đảm kế hoạch bàn giao sản phẩm.
“Vì thế, những chủ đầu tư đáp ứng tốt các tiêu chí về năng lực tài chính, minh bạch pháp lý và khả năng thực hiện cam kết có thể trở thành lực lượng dẫn dắt đà phục hồi của thị trường”, ông Thảo nói.
Ông Nguyễn Quang Huy cũng nhận định, dòng vốn tín dụng sẽ ưu tiên hướng đến những dự án có nhu cầu thị trường rõ ràng, nguồn trả nợ khả thi và khả năng hoàn thành thực tế.
Với nhà ở thương mại, những dự án gần hoàn thành, đã có khách hàng nhưng cần bổ sung phần vốn cuối để bàn giao có thể được xem xét trên cơ sở hiệu quả và khả năng trả nợ. Việc hoàn thiện dự án đúng tiến độ không chỉ giúp chủ đầu tư cải thiện dòng tiền mà còn góp phần củng cố niềm tin của khách hàng.
Đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá phù hợp khả năng chi trả, nguồn vốn được phân bổ hiệu quả có thể hỗ trợ phát triển nguồn cung, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân.
Trong khi đó, các dự án khách sạn, du lịch và nghỉ dưỡng có thêm điều kiện tiếp cận vốn để hoàn thiện cơ sở vật chất, nâng cao chất lượng dịch vụ và cải thiện năng lực khai thác. Hiệu quả thực tế vẫn phụ thuộc vào công suất hoạt động, lượng khách, chi phí vận hành và khả năng tạo doanh thu của từng dự án.