Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở quý III và 9 tháng đầu năm 2026 của DXS-FERI, mặt bằng giá bán sơ cấp và thứ cấp đã điều chỉnh tại hầu hết loại hình và khu vực, với mức giảm phổ biến 5-20% so với quý trước. Diễn biến này do nhiều dự án mở bán mới điều chỉnh giá mở bán xuống thấp hơn kỳ vọng, kéo mặt bằng của khu vực hạ nhiệt.
Miền Bắc ghi nhận biên độ điều chỉnh lớn nhất, trong khi căn hộ tại miền Nam và miền Tây giảm nhẹ hơn. Ở phân khúc căn hộ, giá bán tại miền Bắc giảm 15-20%, xuống khoảng 45-160 triệu đồng mỗi m2. Mức giảm tại miền Trung là 10-15%, với giá dao động 30-100 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, miền Nam và miền Tây cùng giảm 5-10%, tương ứng khoảng 36-145 triệu đồng và 30-55 triệu đồng mỗi m2.
Nhà thấp tầng trong các khu đô thị và đất nền cũng chịu áp lực điều chỉnh. Tại miền Bắc, giá nhà thấp tầng giảm 15-20%, còn khoảng 70-280 triệu đồng mỗi m2; đất nền giảm cùng biên độ, xuống 45-90 triệu đồng mỗi m2. Các khu vực còn lại ghi nhận mức giảm phổ biến 10-15% ở hai loại hình này.
Báo cáo thị trường bất động sản quý III của Batdongsan cũng cho thấy diễn biến tương tự. Theo đơn vị này, giá rao bán nhà đất trên toàn quốc đang có xu hướng giảm mạnh so với cùng kỳ. Cụ thể, từ mặt bằng trung bình 101 triệu đồng mỗi m2 cuối năm 2025, giá bán nhà đất toàn quốc trung bình duy trì 96 triệu đồng quý I, xuống 91 triệu đồng quý II và hiện chỉ còn 86 triệu đồng mỗi m2 trong quý III, giảm trung bình 15% trong 9 tháng qua.
Diễn biến này phát sinh với toàn bộ thị trường, Hà Nội có mặt bằng giá nhà đất trung bình giảm 14-15%, còn tại TP HCM, mức điều chỉnh giá nhẹ hơn vào khoảng 5-7% so với cuối năm ngoái.
Bất động sản khu Đông TP HCM với các dự án chung cư, đất nền, nhà phố. Ảnh: Quỳnh Trần
Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, diễn biến này cho thấy kỳ vọng về mặt bằng giá của các chủ đầu tư đang dần điều chỉnh theo điều kiện thị trường thực tế. Trước đây, giá bán dự kiến thường được xây dựng dựa trên mặt bằng của các dự án lân cận, tiềm năng phát triển hạ tầng và kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Tuy nhiên, khi sức mua suy yếu và thanh khoản chưa phục hồi đồng đều, chủ đầu tư phải tính toán kỹ hơn đến khả năng chi trả của khách hàng và sức cạnh tranh của sản phẩm.
Thay vì tiếp tục thiết lập mặt bằng giá cao hơn các dự án mở bán trước đó, một số chủ đầu tư có xu hướng thận trọng hơn khi xác lập giá bán cho dự án mới. Mức giá dự kiến được điều chỉnh xuống thấp hơn kỳ vọng ban đầu, tiệm cận hơn với khả năng hấp thụ thực tế của thị trường. Xu hướng này phản ánh áp lực ngày càng lớn lên chiến lược định giá, trong bối cảnh người mua cân nhắc kỹ hơn về chi phí vốn và hiệu quả đầu tư.
Ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý cấp cao Batdongsan, cho rằng trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, người mua sử dụng đòn bẩy tài chính phải cân nhắc kỹ hơn giữa giá trị tài sản và nghĩa vụ trả nợ. Với nhà đầu tư, kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn cũng khó trở thành cơ sở duy nhất cho quyết định xuống tiền khi thanh khoản chưa phục hồi rõ rệt. Những bất động sản có giá bán cao, khả năng khai thác dòng tiền hạn chế có thể gặp khó hơn trong việc tìm người mua.
Áp lực cạnh tranh dự kiến gia tăng khi nguồn cung mới được bổ sung mạnh trong quý IV. DXS-FERI dự báo khoảng 30.300 sản phẩm từ hơn 30 dự án có thể mở bán trong ba tháng cuối năm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp cả năm vượt 140.000 sản phẩm.
Miền Nam dự kiến chiếm 56% nguồn cung mới, với khoảng 16.900 sản phẩm; miền Bắc có 8.000 sản phẩm, còn miền Trung và miền Tây mỗi khu vực khoảng 2.700 sản phẩm. Tại TP HCM và vùng mở rộng, nguồn hàng chủ yếu đến từ các dự án cao cấp, bên cạnh một số dự án trung cấp ở Bình Dương cũ, Đồng Nai, Tây Ninh và Cần Thơ.
Các chuyên gia nhìn nhận nguồn cung tăng giúp người mua có thêm lựa chọn, nhưng cũng buộc chủ đầu tư cạnh tranh mạnh hơn về giá bán, pháp lý và chính sách thanh toán, nhất là khi sức mua chưa phục hồi đồng đều.
Theo DXS-FERI, nếu thị trường vận hành theo hướng tích cực khi lãi suất thả nổi ở mức dưới 12%, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường có thể đạt 40-45%. Tuy nhiên nếu lãi suất tăng lên 14-16%, tỷ lệ hấp thụ có thể xuống dưới 20% và giá bán nhiều khả năng tiếp tục chịu áp lực giảm.
Các đơn vị nghiên cứu dự đoán diễn biến cuối năm sẽ phụ thuộc lớn vào chi phí vốn và khả năng hấp thụ nguồn cung mới. Khi sức mua còn thận trọng, chủ đầu tư có thể phải điều chỉnh kỳ vọng giá, linh hoạt chính sách thanh toán và cơ cấu sản phẩm để tăng sức cạnh tranh.
Với người mua, giá bán hợp lý hơn có thể mở ra thêm cơ hội, nhưng quyết định giao dịch vẫn phụ thuộc vào giá trị thực và khả năng tài chính dài hạn.
Phương Uyên