Chị Phương, một môi giới bất động sản, đang rao bán căn hộ tại HH4C Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội). Căn hộ ở tầng 6, diện tích 67m2, nguyên bản gồm 2 phòng ngủ. Chủ nhà đã cải tạo thành 3 phòng ngủ và 2 nhà vệ sinh. Mức giá được đưa ra là hơn 2 tỷ đồng và chủ nhà mong muốn sớm tìm được người mua.
Nhiều căn hộ tại HH Linh Đàm đang được chủ nhà rao bán. Theo chị Phương, người mua hiện có tâm lý thận trọng, chưa vội xuống tiền dù giá đã giảm đáng kể so với trước.
Cùng thời điểm năm ngoái, thị trường căn hộ tại HH Linh Đàm sôi động hơn, lượng người quan tâm và tìm mua tăng cao. Cuối năm 2025, nhiều căn hộ tại đây được rao bán ở mức khoảng 50-65 triệu đồng/m2.
Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn được ghi nhận trong tháng 8, giá bình quân căn hộ tại toàn tổ hợp HH Linh Đàm khoảng 36,7 triệu đồng/m2, giảm 19,5% so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn khoảng 35% so với mức đỉnh 56,6 triệu đồng/m2 vào tháng 12/2025.
Anh Tuyến, một môi giới bất động sản, cho biết có căn hộ diện tích khoảng 70m2 được giao dịch với giá khoảng 2,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 37 triệu đồng/m2.
Một trường hợp khác, chủ nhà từng mua căn hộ với giá khoảng 3,5 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng hơn 1 tỷ đồng. Hiện căn hộ được môi giới cho biết chỉ có giá hơn 2 tỷ đồng. Nếu bán ở mức này, chủ nhà có thể lỗ hơn 1 tỷ đồng so với giá vốn, chưa tính tiền lãi vay và các chi phí khác.
Giao dịch trầm lắng
Theo khảo sát trên thị trường, căn hộ diện tích nhỏ khoảng 45-46m2 tại HH Linh Đàm hiện được rao bán khoảng 1,4-1,8 tỷ đồng/căn, tùy tầng và tình trạng căn hộ.
Với căn hộ 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, diện tích khoảng 56-67m2, giá rao bán phổ biến từ 1,8-2,6 tỷ đồng. Những căn ở vị trí góc, có tầm nhìn đẹp hoặc hướng ra hồ Linh Đàm có thể được chào giá 2,6-2,8 tỷ đồng.
Căn 3 phòng ngủ, diện tích khoảng 70-83m2, thường được rao bán từ 2,8-3,3 tỷ đồng. Một số căn diện tích lớn, vị trí đẹp từng được rao trên 4 tỷ đồng nay đã giảm giá, có căn được chào quanh mức 2,6-3 tỷ đồng.
Giá bán giữa các tòa HH1, HH2, HH3 và HH4 không có sự chênh lệch quá lớn. Giá từng căn còn phụ thuộc nhiều vào tầng, hướng ban công, tầm nhìn và tình trạng nội thất.
So với giá ban đầu từ chủ đầu tư khoảng 13,5-15,5 triệu đồng/m2, giá căn hộ hiện nay tăng khoảng 2,3-2,4 lần. Để mua được căn hộ thời điểm đó, khách hàng còn phải trả thêm khoản tiền chênh từ khoảng 100-300 triệu đồng/căn.
Giao dịch tại HH Linh Đàm hiện khá chậm. Anh Tuyến cho biết người mua còn e ngại về vấn đề pháp lý kéo dài do dự án chưa được cấp sổ hồng. Những căn hộ thuộc diện vi phạm hiện gần như không có khách hỏi mua. Môi giới cũng không muốn nhận bán các căn này.
Không chỉ vấn đề pháp lý, dự án đã được đưa vào sử dụng khoảng 10 năm nên chất lượng đã xuống cấp. Nhiều căn được sử dụng để cho thuê, không được chủ nhà cải tạo, sửa chữa thường xuyên. Tình trạng thiếu chỗ để xe, khu vực tầng hầm thường xuyên quá tải.
Thị trường trầm lắng khiến nhiều chủ nhà rơi vào thế khó. Anh Hoàn, một chủ nhà tại HH Linh Đàm, cho biết đầu năm nay từng dự định bán căn hộ 3 phòng ngủ với giá 3,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi thị trường đi xuống, dù chấp nhận giảm giá, anh vẫn khó tìm được khách mua.
Theo anh Hoàn, căn hộ của anh nằm trong phần diện tích được cấp phép nên anh kỳ vọng các vấn đề liên quan đến pháp lý sẽ được cơ quan chức năng xử lý, tạo điều kiện để căn hộ được cấp giấy chứng nhận. Khi đó, việc chuyển nhượng căn hộ sẽ thuận lợi hơn.