Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần đầu tiên bổ sung khái niệm "nhà chung cư cũ", được xác định là nhà chung cư đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước.
Đây sẽ là mốc để áp dụng cơ chế bồi thường, tái định cư khác với các chung cư xây dựng sau thời điểm trên.
Theo dự thảo, khi chung cư cũ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu được lựa chọn một trong các hình thức: nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà ở tái định cư.
Trường hợp quy hoạch tại khu đất vẫn tiếp tục xây dựng chung cư, người dân được bố trí tái định cư tại chỗ và bồi thường diện tích căn hộ theo hệ số K.
Căn cứ Nghị định 98/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, hệ số K hiện áp dụng đối với căn hộ tầng 1 dao động từ 1-2 lần diện tích sử dụng ghi trong giấy chứng nhận. Với căn hộ từ tầng 2 trở lên, hệ số K ở mức 1-1,5 lần diện tích sử dụng.
Phương án bồi thường phải thể hiện rõ hệ số K, giá đất tính bồi thường nếu có, giá trị căn hộ tái định cư, khoản chênh lệch phải thanh toán, kinh phí hỗ trợ di dời và thuê nhà tạm.
Diện tích căn hộ tái định cư không được thấp hơn diện tích tối thiểu theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.
Trong thời gian dự án triển khai, người dân có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở, thuê nhà hoặc quyền sử dụng đất được bố trí chỗ ở tạm thời. Cơ quan được UBND cấp tỉnh giao hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí nơi ở hoặc trả tiền để người dân tự thuê nhà.
Đối với nhóm chung cư không được xác định là chung cư cũ, dự thảo quy định chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư và đóng góp kinh phí xây dựng lại công trình.
Khoản đóng góp được tính dựa trên tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới một mét vuông sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.
Nếu không đóng góp để xây dựng lại, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ và bàn giao đất cho Nhà nước.
Trường hợp quy hoạch mới không tiếp tục xây chung cư tại khu đất, các chủ sở hữu cũng được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định pháp luật về đất đai tại thời điểm bồi thường.
Như vậy, việc lần đầu xác định mốc “nhà chung cư cũ” từ năm 1994 trở về trước không chỉ mang ý nghĩa về mặt khái niệm, mà còn tạo cơ sở để phân định cơ chế xử lý khi công trình xuống cấp, phải phá dỡ và xây dựng lại.
Với mỗi nhóm chung cư, quyền lợi về tái định cư, bồi thường và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu có thể được áp dụng theo cơ chế khác nhau.