Cùng kinh doanh bất động sản công nghiệp nhưng nhiều doanh nghiệp lãi lớn, nhiều doanh nghiệp có doanh thu và biên độ lợi nhuận giảm - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Theo báo cáo phân tích từ Chứng khoán MBS, trong khi dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục diễn biến tích cực, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản khu công nghiệp lại có sự phân hóa sâu sắc.
Bức tranh phân hóa với "ngược chiều" lợi nhuận
Tại TP.HCM, dòng vốn FDI đăng ký trong 9 tháng đầu năm đạt tới 17,225 tỉ USD, gấp 4,19 lần so với cùng kỳ năm 2025.
Báo cáo cho thấy như Tập đoàn Becamex (mã chứng khoán: BCM) được dự báo ghi nhận lợi nhuận ròng quý 3-2026 đạt khoảng 1.817 tỉ đồng, tăng bứt phá 337% so với cùng kỳ.
Động lực chính đến từ việc đưa khu tái định cư Hòa Lợi vào kinh doanh (kỳ vọng ghi nhận lợi nhuận từ khoảng 400 căn), kết hợp cùng đóng góp tăng trưởng 15% từ các công ty liên doanh, liên kết như VSIP, IJC và Becamex Bình Phước. Dự báo cả năm 2026, lợi nhuận ròng của Becamex có thể đạt 3.970 tỉ đồng.
Nhưng ở chiều ngược lại, không ít "ông lớn" trong ngành lại ghi nhận kết quả kinh doanh hụt hơi. Trong đó, Tổng công ty IDICO (IDC) có lợi nhuận ròng quý 3-2026 dự báo đạt 428 tỉ đồng, giảm 49% so với cùng kỳ.
Phần lớn lý do đến từ việc diện tích bàn giao đất khu công nghiệp trong quý dự kiến chỉ đạt khoảng 20ha (tại Khu công nghiệp Hựu Thạnh và Phú Mỹ II mở rộng), thấp hơn đáng kể so với mức nền cao của năm ngoái.
Lợi nhuận ròng quý 3 của Công ty CP Sonadezi Châu Đức (SZC) cũng được dự báo giảm 33%, chỉ đạt khoảng 14 tỉ đồng khi hoạt động kinh doanh bất động sản thương mại tại khu dân cư Hữu Phước diễn ra chậm.
Việc "đổ bộ" lượng lớn dòng vốn FDI cùng sự mở rộng kinh doanh của doanh nghiệp trong nước khiến nhà xưởng xây sẵn cho thuê đang hút khách tại các khu công nghiệp - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Thay đổi luật chơi từ giá thuê sang hạ tầng xanh và công nghệ
Lý giải về bức tranh thị trường tại diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2026 (VIPF) do báo Tài chính - Đầu tư tổ chức vào chiều 29-9 tại TP.HCM, ông Phạm Văn Hoành, Tổng biên tập báo Tài chính - Đầu tư, nhấn mạnh Việt Nam đang tiếp tục được lựa chọn trong quá trình tái cấu trúc chuỗi sản xuất toàn cầu.
Tuy nhiên, tiêu chí lựa chọn của các nhà đầu tư quốc tế đã có sự thay đổi căn bản. Cuộc đua thu hút FDI không còn dừng lại ở quỹ đất rộng hay giá thuê rẻ, mà đã chuyển sang chất lượng hạ tầng, tốc độ triển khai và năng lực vận hành.
Ông Phạm Văn Hoành, Tổng biên tập báo Tài chính - Đầu tư - Ảnh: LÊ TOÀN
Dòng vốn mới tập trung mạnh vào các lĩnh vực công nghệ cao, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo (AI) và trung tâm dữ liệu, đòi hỏi các khu công nghiệp phải chuyển đổi sang mô hình xanh, sinh thái và đáp ứng tiêu chuẩn bền vững ESG.
Những doanh nghiệp đi tiên phong phát triển khu công nghiệp xanh, sở hữu hạ tầng đồng bộ và hệ sinh thái đô thị - dịch vụ đang nắm lợi thế lớn để nhận các hợp đồng quy mô từ các "đại bàng" công nghệ.
Nhìn chung, chu kỳ công nghiệp mới đang mở ra cơ hội lớn nhưng cũng đặt ra yêu cầu thanh lọc khắt khe. Chỉ những chủ đầu tư sẵn sàng quỹ đất sạch, hạ tầng xanh và giải pháp vận hành hiện đại mới có thể duy trì đà tăng trưởng lợi nhuận bền vững.
Giá thuê bất động sản công nghiệp không còn là yếu tố quyết định
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết qua trao đổi với các nhà đầu tư quốc tế đã nhận thấy rõ sự thay đổi trong cách thẩm định. Quan tâm của nhà đầu tư hiện không còn chỉ xoay quanh giá thuê hay ưu đãi, mà nổi lên là ba tiêu chí then chốt gồm: nguồn nhân lực có kỹ năng, an ninh năng lượng và lộ trình xanh, tốc độ và minh bạch trong triển khai.
Theo bà Trang, việc cung cấp đất, hạ tầng cứng không còn đủ để cạnh tranh. Khu công nghiệp thế hệ mới phải tích hợp năng lượng sạch, hạ tầng kỹ thuật cao, dịch vụ hỗ trợ toàn diện và hệ sinh thái cho nhân lực đang định nghĩa lại tiêu chuẩn thị trường.
Với nhà đầu tư và khách thuê thì việc lựa chọn địa điểm là quyết định chiến lược dài hạn, không phải bài toán so sánh giá thuê nhất thời. Khả năng mở rộng, an ninh năng lượng, hệ sinh thái chuỗi cung ứng và tiềm năng nhân lực 5-10 năm tới phải được đưa vào mô hình phân tích.
"Thời gian từ ký kết đến nhà máy vận hành ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư. Các địa phương có thủ tục hành chính minh bạch, hạ tầng kỹ thuật sẵn sàng và chủ đầu tư hạ tầng uy tín đang có lợi thế vượt trội trong thu hút dự án quy mô lớn và công nghệ cao", bà Trang nói.
Doanh nghiệp FDI công nghệ cao cần gì khi 'đặt tổ' tại Việt Nam?Trước làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng công nghệ cao FDI đổ về Việt Nam, việc chuẩn bị hệ sinh thái sản xuất đồng bộ từ nguồn điện ổn định, hạ tầng dùng chung đến thủ tục cư trú cho chuyên gia là bài toán quyết định sức hút đầu tư.