Theo đề xuất, khi nhà chung cư cũ thuộc diện phải cải tạo hoặc xây dựng lại, phương án xử lý quyền lợi của chủ sở hữu không chỉ giới hạn ở việc bố trí một căn hộ tái định cư. Người dân có thể lựa chọn nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhận tiền hoặc nhận quyền sử dụng đất có giá trị tương đương với nhà ở tái định cư. Nếu khu đất sau khi phá dỡ tiếp tục được quy hoạch xây dựng chung cư, chủ sở hữu có thể được bố trí tái định cư ngay tại địa điểm cũ. Diện tích căn hộ được xác định trên cơ sở hệ số K.
Nhiều chung cư cũ tại Hà Nội đã xuống cấp trầm trọng. Ảnh: Quốc Thanh
Theo quy định tại Nghị định 98/2024 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, hệ số K đối với căn hộ tầng 1 hiện nằm trong khoảng 1 - 2 lần diện tích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận. Với căn hộ từ tầng 2 trở lên, hệ số này dao động từ 1 - 1,5 lần.
Đáng chú ý, phương án bồi thường không chỉ phải xác định diện tích căn hộ mới mà còn phải làm rõ giá đất được tính bồi thường nếu có, giá trị căn hộ tái định cư, phần tiền chênh lệch giữa các bên, cũng như chi phí hỗ trợ di chuyển và thuê chỗ ở tạm thời. Diện tích căn hộ bố trí tái định cư cũng phải đáp ứng mức tối thiểu theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.
Một vấn đề khác được dự thảo đặt ra là chỗ ở của cư dân trong khoảng thời gian công trình cũ bị phá dỡ và dự án mới chưa hoàn thành. Theo đó, những chủ sở hữu lựa chọn phương án tái định cư bằng nhà ở, thuê nhà hoặc quyền sử dụng đất sẽ được bố trí chỗ ở tạm thời trong thời gian dự án triển khai.
Cơ quan được UBND cấp tỉnh giao nhiệm vụ hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí nơi ở tạm cho người dân. Trường hợp không bố trí trực tiếp, chi phí để người dân tự thuê nhà có thể được chi trả theo phương án được phê duyệt. Quy định này nhằm tách riêng quyền lợi về chỗ ở trong giai đoạn chuyển tiếp với quyền lợi tại dự án sau khi hoàn thành.
Điểm đáng chú ý của dự thảo nằm ở sự khác biệt giữa nhóm được xác định là “nhà chung cư cũ” và các chung cư không thuộc nhóm này.Với những chung cư không được xếp vào nhóm xây dựng từ năm 1994 trở về trước, chủ sở hữu được đề xuất quyền tiếp tục sử dụng phần diện tích đất gắn với nhà chung cư và tham gia kinh phí xây dựng lại công trình.
Khoản tiền phải đóng không tính theo một mức cố định mà được xác định dựa trên tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của từng chủ sở hữu so với suất đầu tư xây dựng mới một mét vuông sàn nhà ở tại thời điểm công trình bị phá dỡ.
Nếu chủ sở hữu không lựa chọn đóng góp kinh phí để xây dựng lại, phương án được đặt ra là nhận bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình, đồng thời bàn giao đất cho Nhà nước.
Trường hợp quy hoạch sau khi phá dỡ không còn bố trí chức năng nhà chung cư trên khu đất, quyền lợi của chủ sở hữu cũng được xử lý theo hướng bồi thường giá trị quyền sử dụng đất. Việc xác định tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.