Đề xuất đưa đất nền ngoài dự án vào luật, chặn 'đầu nậu' phân lô bán nền

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) tiếp tục cảnh báo khoảng trống pháp lý trong các giao dịch đất nền tự phát, nơi nhiều người mua có thể chịu rủi ro lớn. Trong báo cáo mới về những vướng mắc của doanh nghiệp, HoREA đề nghị mở rộng phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phạm vi này cần bao gồm cả hoạt động chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất trong hoặc ngoài dự án, thay vì chỉ tập trung vào các dự án chính thức. Theo HoREA, kiến nghị mở rộng nói trên đến nay vẫn chưa được cấp có thẩm quyền chấp thuận, dù thực tế giao dịch ngoài dự án đang diễn ra khá phổ biến. Luật Đất đai hiện cho phép tách thửa, hợp thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, từ đó hình thành thêm nguồn đất đưa vào giao dịch. Khi kết hợp với những kẽ hở trong Bộ luật Dân sự 2015, các quy định này có thể bị lợi dụng để tạo ra những khu đất nền tự phát. Một số doanh nghiệp hoặc “đầu nậu” bị cho là đã núp bóng người sử dụng đất cá nhân, tự ý phân lô bán nền nhưng không triển khai theo hình thức dự án bất động sản. Hoạt động này thường được thực hiện thông qua các giao dịch dân sự, thay vì lập dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mô hình phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở. Cách làm đó khiến người mua có thể khó nhận biết họ đang tham gia một dự án hợp pháp hay chỉ mua đất được phân chia tự phát. Rủi ro đầu tiên người mua phải đối mặt là tình trạng pháp lý không rõ ràng, nhất là khi khu đất chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng hoặc xây dựng. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông, điện, nước và các công trình thiết yếu có thể không được đầu tư đúng cam kết, thậm chí không được triển khai. Quyền lợi của khách hàng cũng dễ bị ảnh hưởng nếu giao dịch phát sinh tranh chấp, chậm bàn giao giấy tờ hoặc không thể thực hiện thủ tục theo thỏa thuận. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết tình trạng “lách luật” đã dẫn đến nhiều vụ lừa đảo, gây thiệt hại nghiêm trọng cho khách hàng. Những người mua trong các giao dịch như vậy chưa được pháp luật kinh doanh bất động sản bảo vệ đầy đủ, bởi hoạt động mua bán thường được che dưới dạng giao dịch dân sự giữa các cá nhân. Khoảng trống này khiến việc xác định trách nhiệm của bên bán, xử lý sai phạm và bảo vệ người mua trở nên phức tạp hơn. Từ thực tế trên, HoREA đề xuất đưa đất nền ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Hiệp hội kỳ vọng quy định mới sẽ tạo thêm cơ chế bảo vệ người mua, đồng thời hạn chế khoảng trống pháp lý trong hoạt động phân lô và chuyển nhượng đất ngoài dự án. Nếu được xem xét, đề xuất này sẽ hướng tới việc kiểm soát những giao dịch hiện chưa chịu sự quản lý tương xứng với mức độ rủi ro. Bên cạnh kiến nghị siết đất nền tự phát, HoREA còn đề xuất điều chỉnh thời điểm chủ đầu tư được phép nhận tiền đặt cọc trong các dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Theo đó, chủ đầu tư có thể nhận đặt cọc khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định. Điều kiện này cũng gắn với yêu cầu chủ đầu tư phải có một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. HoREA cho rằng tại các thời điểm đó, chủ đầu tư đã phải bỏ nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất, đồng thời có quyền sử dụng đất hợp pháp và hồ sơ được cơ quan nhà nước phê duyệt hoặc thẩm định. Việc cho phép nhận đặt cọc sớm hơn, nhưng vẫn gắn với các điều kiện cụ thể, có thể giúp doanh nghiệp chủ động nguồn vốn triển khai dự án. Theo hiệp hội, cơ chế này cũng không đồng nghĩa chấp nhận tình trạng “tay không bắt giặc” hoặc huy động vốn trá hình như những trường hợp vi phạm trước đây.