Giữ lại 5% để bảo vệ quyền lợi người mua
Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Theo phương án này, việc thanh toán tiền mua nhà vẫn được thực hiện thành nhiều đợt, gắn với tiến độ xây dựng. Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền chủ đầu tư được thu trước thời điểm bàn giao nhà không quá 70% giá trị hợp đồng.
Sau khi bàn giao, nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư cũng không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Điểm mới đáng chú ý nằm ở 5% giá trị hợp đồng còn lại. Thay vì để khoản tiền này tiếp tục nằm trong nghĩa vụ thanh toán trực tiếp giữa người mua và chủ đầu tư, dự thảo đề xuất chuyển 5% vào tài khoản bảo đảm thanh toán mở tại tổ chức tín dụng, hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Việc mở tài khoản, cách thức quản lý và các thỏa thuận liên quan sẽ được các bên thống nhất trong hợp đồng. Ngân hàng chỉ chuyển khoản tiền này cho chủ đầu tư sau khi người mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng.
Đặc biệt, trường hợp việc cấp sổ hồng không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, khách hàng được lấy lại số tiền đang nằm trong tài khoản bảo đảm.
Cơ chế này được kỳ vọng tạo thêm một “điểm chốt” bảo vệ người mua nhà. Bởi trên thực tế, sau khi nhận bàn giao và thanh toán phần lớn giá trị căn nhà, khách hàng có thể phải chờ trong thời gian dài để hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Trao đổi với PV Tiền Phong, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) - cho biết một số chủ đầu tư còn chậm trễ trong việc hoàn thiện và nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Tình trạng này khiến nhiều khách hàng đã nhận bàn giao nhà trong thời gian dài nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận. Theo bà Miền, việc chậm trễ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, đặc biệt là việc xác lập đầy đủ quyền sở hữu đối với tài sản.
Khi chưa có giấy chứng nhận, người mua cũng có thể gặp khó khăn nếu muốn thế chấp bất động sản để vay vốn, chuyển nhượng.
Cần quy định rõ trách nhiệm cấp sổ
So với quy định hiện hành, đề xuất mới của Bộ Xây dựng thay đổi đáng kể cách thức bảo đảm khoản tiền 5% cuối cùng.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định, nếu người mua chưa được cấp sổ hồng, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần 5% còn lại được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Trong khi đó, phương án mới đề xuất đưa khoản tiền 5% vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng. Điều này giúp tách khoản tiền cuối cùng khỏi dòng tiền sử dụng của chủ đầu tư, đồng thời tạo động lực để doanh nghiệp hoàn thành các nghĩa vụ liên quan đến thủ tục pháp lý của dự án và người mua.
Tuy nhiên, theo bà Phạm Thị Miền, bên cạnh việc giữ lại 5% giá trị hợp đồng, pháp luật cần quy định cụ thể hơn về trách nhiệm của các bên trong quá trình cấp giấy chứng nhận.
Theo đó, cơ quan chức năng cần có quy định xác định rõ thời hạn chủ đầu tư phải thực hiện việc hoàn thiện, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người mua; quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch cũng như trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; có chế tài cụ thể đối với hành vi vi phạm, trách nhiệm bồi thường thiệt hại và các trách nhiệm pháp lý khác. Các trường hợp được loại trừ trách nhiệm cũng cần được quy định rõ để tránh xảy ra tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư.
“Khóa” 5% giá trị hợp đồng tại ngân hàng vì thế mới chỉ là một phần của cơ chế bảo vệ người mua. Nếu không quy định rõ thời hạn, quy trình và trách nhiệm hoàn tất hồ sơ cấp sổ, việc người mua có tiền được giữ lại nhưng vẫn phải chờ đợi kéo dài để được xác lập quyền sở hữu vẫn có thể xảy ra.
Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, cần tính đến trường hợp người mua chủ động thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận (sổ hồng). Theo VNREA, thực tế có những trường hợp khách hàng tự làm thủ tục cấp sổ hồng, khiến chủ đầu tư khó thu 5% giá trị hợp đồng cuối cùng. VNREA đề xuất quy định: nếu khách hàng tự nguyện làm thủ tục cấp sổ hồng thì bên mua có trách nhiệm thanh toán 5% cho chủ đầu tư ngay tại thời điểm xác định tự thực hiện thủ tục.