Gỡ vướng bất động sản du lịch: “Phân loại hồ sơ, không hợp thức hóa sai phạm”

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn 2022 đến tháng 6/2026, thị trường phát triển thêm 35.538 sản phẩm bất động sản du lịch, gồm 24.767 căn hộ du lịch (condotel) và 10.771 biệt thự, nhà phố du lịch.

Cộng với nguồn cung thống kê đến năm 2020, Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) ước tính cả nước có khoảng 146.438 sản phẩm thuộc nhóm này, tập trung tại Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc (An Giang), Phan Thiết - Mũi Né (Lâm Đồng) và Vũng Tàu (TPHCM). Đây là con số ước tính từ nhiều nguồn thống kê.

Khối lượng tài sản lớn nhưng thanh khoản trầm lắng. Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), quý II/2026 có khoảng 5.250 căn hộ du lịch được chào bán nhưng chỉ 145 giao dịch thành công; hơn 88% nguồn cung sơ cấp là hàng tồn kho từ các đợt mở bán trước.

Trong bối cảnh Việt Nam đặt chỉ tiêu hình thành khoảng 1,5 triệu buồng lưu trú du lịch vào năm 2030. TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, Viện trưởng VARS IRE, cho rằng chỉ tiêu khó đạt nếu khối tài sản đã xây dựng không được đưa vào khai thác đúng nghĩa. Theo ông, việc gỡ vướng cần bắt đầu từ chính cách pháp luật gọi tên nhóm sản phẩm này.

Quản lý theo công năng thay vì theo tên gọi

Khoản 2 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ nhiều mục đích, trong đó có văn phòng, du lịch, lưu trú. Theo ông Đính, đây là lần đầu pháp luật về kinh doanh bất động sản định danh theo công năng nhóm sản phẩm mà thị trường quen gọi là condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng.

Trước đó, Luật Du lịch năm 2017 mới chỉ ghi nhận căn hộ du lịch, biệt thự du lịch dưới góc độ loại hình cơ sở lưu trú.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (dự thảo Luật) kế thừa cách tiếp cận này tại khoản 3 Điều 3, nhưng nhiều điều khoản khác lại liệt kê riêng từng sản phẩm như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà ở thương mại liên kế. Đầu tháng 9/2026, HoREA đề nghị sửa 15 điều, khoản để thống nhất cách gọi. VARS IRE cùng quan điểm.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, đây không chỉ là vấn đề câu chữ. Khi pháp luật quản lý theo tên gọi, mỗi mô hình mới xuất hiện, từ lưu trú gắn với trải nghiệm nông nghiệp (farmstay) đến hộp ngủ (sleep box) quanh sân bay, lại có thể tạo ra một khoảng trống pháp lý. Ngược lại, quản lý theo công năng cho phép đặt quy tắc chung cho mọi công trình văn phòng, du lịch, lưu trú, sau đó mới phân loại từng mô hình cụ thể.

Nút thắt lớn nhất: đất và giấy chứng nhận

HoREA nhận định phần lớn dự án condotel được đầu tư trong giai đoạn 2007-2020 đang gặp vướng mắc do chưa có đủ quy định pháp luật điều chỉnh hoặc do hạn chế trong thực thi tại một số địa phương. VARS IRE chỉ ra 4 nhóm vấn đề: việc cấp giấy chứng nhận cho công trình không phải nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ có thời hạn chưa thống nhất; một số chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện; cam kết lợi nhuận cao hơn khả năng khai thác; còn nghĩa vụ tài chính với Nhà nước chưa hoàn thành.

Trong đó, đất và giấy chứng nhận là một trong những nút thắt trực tiếp đối với việc đưa tài sản vào khai thác và giao dịch. Khoản 1 Điều 206 Luật Đất đai năm 2024 xác định đất thương mại, dịch vụ gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ kinh doanh.

Theo VARS IRE, điều cần được làm rõ là hướng dẫn thống nhất trên cả nước về việc cấp giấy chứng nhận cho công trình không phải nhà ở trên loại đất này, qua đó hạn chế tình trạng mỗi địa phương vận dụng một cách.

Kinh nghiệm xử lý căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) tại TPHCM cho thấy việc tháo gỡ là khả thi khi có hướng dẫn cụ thể, dù không nhanh. Tính đến tháng 12/2024, thành phố có 8.918 căn thuộc 29 dự án phát sinh vướng mắc cấp giấy chứng nhận; 7.174 căn của 9 dự án đã được cấp, còn 1.744 căn thuộc 20 dự án đang được tháo gỡ. Nghĩa là khoảng 80% số căn đã có giấy chứng nhận, nhưng hai phần ba số dự án vẫn phải chờ xử lý từng trường hợp.

Siết cam kết lợi nhuận, minh bạch vận hành

Một trong những vấn đề cần được làm rõ khi hoàn thiện khung pháp lý cho condotel là quan hệ giữa chủ đầu tư, đơn vị vận hành và người mua. Giai đoạn thị trường phát triển nóng, cam kết lợi nhuận từng được sử dụng để thu hút nhà đầu tư, nhưng khi hoạt động khai thác không đạt kỳ vọng, việc chi trả phát sinh tranh chấp.

Từ thực tế này, VARS IRE kiến nghị quy định điều kiện, giới hạn đối với cam kết lợi nhuận, yêu cầu chứng minh khả năng chi trả và có biện pháp bảo đảm. Hợp đồng quản lý vận hành cần quy định rõ việc phân chia doanh thu, chi phí, quyền tiếp cận thông tin của nhà đầu tư và phương án xử lý khi đơn vị vận hành chấm dứt hợp đồng.

Hoạt động môi giới cũng cần chuẩn hóa đào tạo, sát hạch và cấp chứng chỉ do giao dịch loại tài sản này gắn với bất động sản, hợp đồng vận hành và công thức chia doanh thu.

Với hơn 146.000 sản phẩm đã hình thành, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng sửa Luật Kinh doanh bất động sản cần đồng bộ với pháp luật đất đai, nhà ở và du lịch, trong đó làm rõ các vấn đề về định danh công trình, cấp giấy chứng nhận, quyền của người mua, hợp đồng vận hành, nguồn vốn và dữ liệu.

Để gỡ vướng cho số condotel hiện nay, ThS Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TPHCM, cho rằng cần “phân loại hồ sơ, không hợp thức hóa sai phạm”.

Theo ông, cơ quan chức năng cần rà soát từng dự án về đất đai, quy hoạch, xây dựng, nghĩa vụ tài chính, nghiệm thu, phòng cháy chữa cháy và điều kiện khai thác. Dự án đủ điều kiện cần được cấp giấy chứng nhận theo đúng mục đích sử dụng đất.

Với dự án còn tồn tại có thể khắc phục, cần xác định rõ nội dung và thời hạn hoàn thiện. Trường hợp vi phạm nghiêm trọng phải xử lý theo quy định, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua ngay tình.

Ông đề xuất cơ chế “một cửa liên ngành”, công khai tình trạng pháp lý của từng dự án để doanh nghiệp và người mua chủ động kiểm tra.

Về vốn, cần nghiên cứu phát triển quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), quỹ đầu tư du lịch và thu hút nhà đầu tư mới tham gia tái cấu trúc dự án. Các dự án phải bảo đảm pháp lý, được định giá độc lập, giám sát dòng tiền và minh bạch thông tin vận hành.

“Cách xử lý này vừa bảo vệ quyền lợi người mua, vừa giúp đưa các dự án đủ điều kiện trở lại thị trường, qua đó tạo điều kiện cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam phục hồi mạnh mẽ”, ông Tuấn đề nghị.