Anh Tuấn, 45 tuổi, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội, cho biết vừa xuống tiền mua một căn nhà trong ngõ ở khu vực Long Biên. Căn nhà có diện tích 45 m2, nằm trong ngõ rộng tại khu vực Ngọc Thụy, từng được chủ rao hơn 8 tỷ đồng năm ngoái, đến tháng 6 giảm còn 7,5 tỷ.
Anh nói đã nhắm đến căn này từ đầu quý II, thời điểm giá nhà Hà Nội đảo chiều, nhưng chưa xuống tiền ở thời điểm đó vì phải vay thêm ngân hàng. Gần đây, môi giới báo chủ nhà tiếp tục hạ giá xuống 6,9 tỷ đồng, anh đã đi xem lại. Sau khi kiểm tra pháp lý, quy hoạch và tham khảo giá giao dịch xung quanh, anh thương lượng giảm thêm và chốt giá mua 6,8 tỷ đồng.
"Giá nhà "mềm" hơn giúp người mua sẵn tiền tránh được áp lực lãi vay, chủ động thương lượng thời gian thanh toán", anh chia sẻ.
Không chỉ nhà đất thổ cư, thị trường chung cư chuyển nhượng cũng thu hút một số nhóm nhà đầu tư săn hàng cắt lỗ. Chị Thúy, 40 tuổi, phường Từ Liêm, cho biết vừa mua một căn chung cư ở phân khu đã bàn giao 4 năm trong đại đô thị phía tây. Chủ nhà áp lực trả nợ nên đã giảm 1 tỷ đồng so với giai đoạn đỉnh cuối năm ngoái, còn 3,7 tỷ, gồm thuế, phí sang nhượng.
Nhà đầu tư này cho biết "nằm vùng" trong nhiều nhóm rao bán và được môi giới cập nhật liên tục số lượng căn rao bán cắt lỗ. Nếu có căn nào giảm giá sâu hơn quỹ căn còn lại, môi giới sẽ liên hệ chị và kết nối gặp chủ nhà.
"Trước đây, tôi thường cạnh tranh với những nhà đầu tư sẵn sàng đặt cọc ngay khi dự án mới mở bán. Bây giờ, tôi muốn tìm người bán thực sự cần tiền, chấp nhận giảm giá sâu để có thanh khoản", chị nói.
Đức Hùng, một môi giới chuyên hàng chuyển nhượng khu vực phía tây Hà Nội, cho biết bước vào quý cuối năm, lượng giao dịch cải thiện hơn so với hồi quý III, dù vẫn giảm mạnh so với giai đoạn thị trường sốt nóng. Khách mua của anh chủ yếu là người có sẵn tiền mặt, kiên nhẫn tìm kiếm các bất động sản "ngộp" tài chính, giảm giá trên 20% so với lúc đỉnh.
"Nhiều người vẫn đi xem nhà, hỏi giá nhưng chưa vội mua nếu chủ nhà chưa thực sự giảm sâu", môi giới này chia sẻ.
Bất động sản phía đông Hà Nội. Ảnh: Thế Bằng
Sự dịch chuyển trong chiến lược của nhóm nhà đầu tư có sẵn vốn diễn ra khi thị trường bất động sản Hà Nội bước vào giai đoạn thanh khoản phân hóa mạnh. Với thị trường thổ cư, báo cáo của One Mount Group - đơn vị cùng hệ sinh thái với Techcombank và Masterise Group - chỉ ra Hà Nội có khoảng 4.700 giao dịch tính đến hết quý II. Mức này giảm 23% theo quý và 64% so với cùng kỳ năm trước.
Đà giảm mạnh tập trung ở phường Bồ Đề (giảm 76%), phường Việt Hưng (68%), các phường xã khu vực phía tây (70%) và trung tâm (60%).
Ở phân khúc chung cư, hãng tư vấn bất động sản CBRE cho biết giá chào bán thứ cấp bắt đầu điều chỉnh giảm từ quý đầu năm nay. Tuy nhiên, quý III đánh dấu lần đầu tiên mặt bằng giá sụt giảm theo năm sau hai năm tăng nóng, đạt trung bình 60 triệu đồng mỗi m2, giảm 8% so với năm ngoái.
Theo CBRE, áp lực chính đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, buộc phải giảm giá để tăng khả năng hấp thụ khi chi phí vay vượt khả năng chịu đựng trung hạn.
Áp lực thoát hàng từ nhóm này đã tạo cơ hội cho những nhà đầu tư tài chính mạnh có cơ hội săn tài sản giá tốt. Chuyên gia của hãng tư vấn Avison Young nhìn nhận trên thị trường căn hộ chuyển nhượng, người mua có sẵn tiền mặt đang có lợi thế đàm phán với những chủ nhà chịu áp lực trả nợ. Một số trường hợp phải giảm giá khoảng 8-12% để tìm được khách hàng.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nhận định thị trường nhà ở Thủ đô đang trải qua giai đoạn tái cân bằng sau khoảng hai năm tăng trưởng liên tục. Nguồn cung dồi dào hơn nhưng thanh khoản phân hóa, trong đó những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có lợi thế vị trí và chính sách bán hàng cạnh tranh mới duy trì được sức tiêu thụ tốt.
Diễn biến này cho thấy cơ hội đầu tư không phân bổ đồng đều giữa các phân khúc. Nhà đất, chung cư có pháp lý rõ ràng, nằm trong khu dân cư hiện hữu, có thể ở hoặc khai thác cho thuê thường có lợi thế hơn những tài sản chủ yếu được mua dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai.
Theo bà, người có sẵn tiền mặt nên tận dụng giai đoạn này để tăng vị thế đàm phán, nhưng không nên chuyển toàn bộ tiền tích lũy vào bất động sản chỉ vì giá đã giảm so với trước. Nguyên tắc quan trọng là duy trì khoản dự phòng tiền mặt sau giao dịch, tránh tình trạng mua được tài sản giá tốt nhưng không còn nguồn lực để sửa chữa, khai thác hoặc xử lý các biến động tài chính phát sinh.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng lực cầu từ nhóm nhà đầu tư sẵn tiền mặt vẫn có song chưa lớn. Bởi thực tế, những bất động sản giảm giá sâu về mức hời còn khá ít và được giao dịch rất nhanh. Trong khi đó, số lượng hàng bán ở các phân khúc dồi dào nên ông đánh giá tỷ lệ hấp thụ chung còn khá yếu.
Ngoài ra, dù có lợi thế về vốn, ông Thanh cho rằng nhóm nhà đầu tư sẵn tiền mặt cũng đối diện rủi ro. Theo ông, cần phân biệt ít nhất ba trường hợp, gồm chủ nhà giảm giá do áp lực tài chính; tài sản giảm giá vì vấn đề vị trí, pháp lý hoặc vướng quy hoạch. Cùng với đó, có trường hợp giá rao bán ban đầu được chủ nhà đẩy lên quá cao, sau đó hạ xuống nhưng vẫn chưa phản ánh đúng giá trị giao dịch.
Với trường hợp thứ nhất, đây có thể là cơ hội cho người mua có sẵn vốn, nhưng cần xác định nguyên nhân khiến người bán phải thoát hàng. Nếu chủ nhà gặp khó khăn về dòng tiền, mức chiết khấu có thể đủ hấp dẫn. Ngược lại, nếu tài sản vướng quy hoạch, tranh chấp, hạn chế quyền sử dụng hoặc khó chuyển nhượng, mức giảm sâu chưa chắc bù đắp được rủi ro.
"Không phải tài sản nào giảm sâu cũng là món hời, người mua cần xác định đúng giá trị, lựa chọn bất động sản có pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu ở thực để đảm bảo thanh khoản", ông khuyến nghị.
Ngọc Diễm