Theo khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II của Batdongsan công bố mới đây, 69% trong 1.000 người được hỏi tại TP HCM cho biết sẵn sàng chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị mới, chủ yếu để có không gian rộng hơn với mức giá phù hợp. Trong khi đó, 27% vẫn ưu tiên khu vực trung tâm dù phải chấp nhận diện tích nhỏ hơn và giá cao hơn.
Không gian sống và khả năng kết nối cũng ngày càng được đặt cạnh yếu tố vị trí. Khảo sát cho thấy 72% người mua nhà để ở ưu tiên những khu vực có hạ tầng mới, giao thông thuận tiện. Mật độ xây dựng, không gian xanh, công viên, trường học, y tế và các tiện ích cộng đồng cũng được cân nhắc nhiều hơn khi lựa chọn nơi ở.
Xu hướng này thể hiện rõ trong cung - cầu bất động sản tại TP HCM thời gian qua. Theo Batdongsan, trước năm 2024, TP HCM thường chiếm 60-85% tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới và hơn nửa sức mua thị trường tập trung vào khu vực này. Từ năm 2024 đến nay, tỷ lệ này giảm còn 20-40%, trong khi nguồn cung và lực cầu phân bổ nhiều hơn sang Bình Dương cũ, Tây Ninh và Đồng Nai.
Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho thấy xu hướng này đang phản ánh rõ trong nguồn cung. Nửa đầu năm, khoảng 80% căn hộ mới tại TP HCM đến từ khu vực Bình Dương cũ, đồng thời đây cũng là thị trường dẫn đầu về thanh khoản. Trong nửa cuối năm, gần 8.000 căn từ khoảng 22 dự án dự kiến mở bán, phần lớn tập trung ở phía Đông, với Bình Dương tiếp tục là tâm điểm.
Nhìn nhận về diễn biến này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết đây là thay đổi đáng chú ý trong hành vi người mua khi TP HCM bước vào giai đoạn phát triển theo mô hình đa trung tâm. Theo bà, khi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, không gian phát triển của thành phố sẽ không còn bó hẹp trong khu vực trung tâm. Các khu đô thị mới theo mô hình "tất cả trong một" có điều kiện hình thành hệ sinh thái sống tương đối đầy đủ, mở thêm lựa chọn nơi ở cho người dân thay vì tập trung quanh lõi đô thị.
Sự thay đổi này cũng kéo theo tiêu chí lựa chọn nhà ở. Nếu trước đây vị trí gần trung tâm thường được ưu tiên, người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sống, tiện ích và khả năng kết nối. Họ có thể chấp nhận ở xa hơn nếu khoảng cách được bù đắp bằng môi trường sống và hệ thống tiện ích thuận tiện.
Bất động sản khu Đông TP HCM với các dự án chung cư, tháng 8/2026. Ảnh: Quỳnh Trần
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho rằng khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Theo ông, một khu vực xa trung tâm vẫn có thể thu hút người mua nếu giao thông thuận tiện, tiện ích đồng bộ và hình thành được cộng đồng cư dân.
Hạ tầng vì vậy không còn chỉ tạo kỳ vọng tăng giá mà trở thành một phần trong giá trị thực của bất động sản. Người mua ngày càng sẵn sàng lựa chọn những khu vực xa hơn nếu được bù đắp bằng khả năng kết nối thuận tiện và chất lượng sống tốt hơn.
Theo các chuyên gia, xu hướng người mua lựa chọn vùng ven không đơn thuần vì giá thấp hơn. Việc chấp nhận ở xa trung tâm còn đến từ nhu cầu không gian sống lớn hơn, thoáng đãng và giàu mảng xanh hơn.
Trên thực tế giá nhà vùng ven thời gian qua cũng tăng cao dưới làn sóng cao cấp hóa và sự xuất hiện của các dự án đô thị quy mô lớn. Khảo sát của CBRE hồi tháng 6 ghi nhận giá thứ cấp bình quân tại các dự án khu đô thị tích hợp khoảng 84 triệu đồng mỗi m2, cao hơn mức 64 triệu đồng mỗi m2 tại các dự án độc lập, ít tiện ích. Khoảng chênh này cho thấy giá trị của hệ sinh thái sống đang được phản ánh vào giá bất động sản. Người mua đang sẵn sàng trả thêm cho hệ sinh thái sống thay vì chỉ trả tiền cho vị trí.
Tại Bình Dương cũ, Tây Ninh hay Đồng Nai, mặt bằng giá cũng không còn ở mức thấp như trước. Theo DKRA Consultings, giá chung cư Bình Dương cũ trong quý II phổ biến 53-76 triệu đồng mỗi m2, Đồng Nai khoảng 52 triệu đồng, còn Tây Ninh hơn 48 triệu đồng một m2.
"Người mua rời trung tâm không đơn thuần để tìm nhà rẻ hơn, mà đang cân nhắc nhiều yếu tố diện tích, chất lượng sống, tiện ích và khả năng kết nối", bà Dung cho hay.
Phương Uyên