VnExpress • 22/09/2026 06:00

Thời hạn sử dụng nhà chung cư khác gì thời gian sở hữu?

Theo luật hiện hành, chung cư có thời hạn sử dụng ít nhất 50 năm, nhưng quyền sở hữu của người dân không tự biến mất khi công trình hết niên hạn.

Mới đây, Chính phủ đã yêu cầu thống nhất quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình khi sửa đổi Luật Nhà ở. Việc này cũng phải bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình.

Pháp luật hiện hành quy định thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình (tuổi thọ thiết kế) là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, bảo đảm yêu cầu về an toàn và công năng mà không cần sửa chữa lớn kết cấu.

Theo QCVN 03:2022 của Bộ Xây dựng, thời hạn sử dụng này được chia thành 4 mức, gồm dưới 25 năm, tối thiểu 25 năm, tối thiểu 50 năm và tối thiểu 100 năm.

Mức Thời hạn sử dụng theo thiết kế Nhóm công trình 1 Dưới 25 năm Nhà ở riêng lẻ 1 tầng sử dụng vật liệu độ bền thấp, dùng vào các mục đích sinh hoạt tạm; nhà di dộng dạng container hoặc tháo lắp được; nhà bảo vệ, bãi để xe; các công trình có mục đích dùng tạm khác. 2 Tối thiểu 25 năm Công trình chịu tác động trực tiếp của môi trường xâm thực mạnh (hoá chất, môi trường biển), trừ công trình tạm. 3 Tối thiểu 50 năm Các công trình dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật và công trình dạng nhà khác không thuộc các mức 1, 2 và 4 trong bảng này. 4 Tối thiểu 100 năm Nhà và công trình độc đáo, có giá trị kiến trúc hoặc ý nghĩa biểu tượng quan trọng (như bảo tàng quốc gia, sân vận động cấp quốc gia hoặc quốc tế, nhà hát quốc gia...)

Đối chiếu với quy định này, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, nói rằng nhà chung cư thông thường có thời hạn sử dụng theo thiết kế không dưới 50 năm. Theo ông, đây là mức tối thiểu, còn niên hạn cụ thể được xác định trong nhiệm vụ thiết kế của từng dự án tùy thuộc quy mô, tính chất.

Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bản mới nhất, Bộ Xây dựng cũng đề xuất, thời hạn sử dụng nhà chung cư là "thời hạn sử dụng công trình, được xác định và nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng, được tính từ khi nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng".

Trường hợp công trình nhà chung cư có dấu hiệu mất an toàn (bị hư hỏng, có nguy cơ đổ sập...), việc kiểm định phải được thực hiện ngay cả khi chưa hết thời hạn sử dụng theo thiết kế. Nếu sửa chữa, khắc phục mà nhà chung cư vẫn không bảo đảm được thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế (ban đầu), thì phải xác định lại thời hạn sử dụng công trình.

Theo luật sư Tuấn, việc hết thời hạn sử dụng (tuổi thọ theo thiết kế) không có nghĩa là nhà chung cư đương nhiên bị phá dỡ hoặc chủ sở hữu tự động mất quyền sở hữu căn hộ.

"Thời hạn sử dụng nhà chung cư có thể coi như mốc để đánh giá lại khả năng sử dụng an toàn của công trình, không phải mốc tự động chấm dứt quyền sở hữu căn hộ", chuyên gia nêu.

Về sở hữu nhà chung cư, ông Tuấn cho biết căn cứ Luật Đất đai và Nhà ở hiện hành, cá nhân trong nước khi mua căn hộ chung cư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Trên đó, Nhà nước công nhận quyền sở hữu riêng với diện tích căn hộ chung cư và quyền sử dụng đất chung với phần đất nhà chung cư.

Thời hạn sử dụng với phần đất có nhà chung cư là lâu dài. Phần căn hộ chung cư (tài sản trên đất) hiện không quy định về thời hạn sở hữu. Còn theo dự thảo luật Nhà ở sửa đổi, quyền sở hữu phần căn hộ được tính đến thời điểm nhà chung cư phải phá dỡ, quyền sở hữu với phần đất vẫn là lâu dài.

Góp ý hồi tháng trước về dự thảo luật, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư cần được hiểu là vòng đời của công trình xây dựng, không phải thời hạn sở hữu tài sản. Quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập theo quy định pháp luật và chỉ chấm dứt khi nhà chung cư phải phá dỡ theo quy định, chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng căn hộ.

Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình chỉ nên áp dụng với các dự án chung cư đầu tư xây dựng mới sau thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.

Tại dự thảo mới nhất, cơ quan soạn thảo cũng đã làm rõ hơn các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư như được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất, được tự bỏ tiền để xây dựng lại nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng...

Cụ thể, theo điều 87 và 91, chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua đóng góp kinh phí (trừ chung cư xây dựng trước năm 1994). Khoản tiền cần góp được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ của chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới 1 m2 sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ. Việc cải tạo, xây lại chung cư phải thực hiện theo dự án.

Trường hợp chủ sở hữu không góp tiền để cải tạo, xây dựng lại, Bộ Xây dựng đề xuất bồi thường cho họ giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ. Sau đó, chủ sở hữu bàn giao lại đất cho Nhà nước để giao chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Về phương án tái định cư, chủ sở hữu căn hộ có thể được tái định cư tại chỗ nếu theo quy hoạch tiếp tục xây dựng lại chung cư sau phá dỡ. Nếu quy hoạch không còn là nhà chung cư, chủ sở hữu sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã hoặc xã lân cận.

Anh Tú

Thời hạn sử dụng nhà chung cư đang được Chính phủ yêu cầu quy định thống nhất với niên hạn xây dựng công trình, trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở hiện hành. Tuy nhiên, khái niệm này khác với thời gian sở hữu căn hộ, bởi một bên liên quan đến an toàn công trình, bên còn lại gắn với quyền tài sản được pháp luật công nhận. Đây là vấn đề được nhiều người quan tâm vì thời hạn sử dụng có thể ảnh hưởng đến việc kiểm định, sửa chữa, cải tạo hoặc phá dỡ chung cư. Theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng theo thiết kế, còn gọi là tuổi thọ thiết kế, là khoảng thời gian công trình dự kiến bảo đảm an toàn và công năng mà chưa cần sửa chữa lớn phần kết cấu. QCVN 03:2022 của Bộ Xây dựng chia thời hạn này thành bốn mức, gồm dưới 25 năm, tối thiểu 25 năm, tối thiểu 50 năm và tối thiểu 100 năm. Mỗi mức được áp dụng cho những nhóm công trình khác nhau, tùy vật liệu, môi trường tác động, quy mô, tính chất và giá trị kiến trúc. Mức dưới 25 năm thường dành cho nhà ở riêng lẻ một tầng sử dụng vật liệu độ bền thấp, công trình sinh hoạt tạm thời, nhà di động dạng container hoặc công trình tháo lắp được. Nhà bảo vệ, bãi để xe và những công trình có mục đích sử dụng tạm cũng thuộc nhóm có thời hạn thiết kế ngắn nhất theo quy chuẩn. Công trình chịu tác động trực tiếp của môi trường xâm thực mạnh, như hóa chất hoặc môi trường biển, có thời hạn thiết kế tối thiểu 25 năm, trừ công trình tạm. Nhóm tối thiểu 50 năm bao gồm các công trình dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật và dạng nhà khác không thuộc ba mức còn lại trong bảng phân loại. Nhà chung cư thông thường được luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận định thuộc nhóm có thời hạn sử dụng theo thiết kế không dưới 50 năm. Dù vậy, 50 năm chỉ là mức tối thiểu, còn niên hạn cụ thể phải được xác định trong nhiệm vụ thiết kế của từng dự án, căn cứ quy mô và tính chất công trình. Nhóm cuối cùng có thời hạn thiết kế tối thiểu 100 năm, áp dụng cho những công trình độc đáo, có giá trị kiến trúc hoặc ý nghĩa biểu tượng đặc biệt quan trọng. Ví dụ được nêu gồm bảo tàng quốc gia, sân vận động cấp quốc gia hoặc quốc tế và nhà hát quốc gia. Cách phân loại này cho thấy thời hạn sử dụng công trình không phải một con số áp dụng đồng loạt cho mọi loại nhà, mà phụ thuộc trực tiếp vào yêu cầu kỹ thuật ban đầu. Tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất, Bộ Xây dựng đề xuất xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư là thời hạn sử dụng công trình, được ghi trong hồ sơ thiết kế xây dựng. Thời hạn này được tính từ thời điểm nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, thay vì mặc nhiên tính từ thời điểm cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ. Khi công trình có dấu hiệu mất an toàn, như hư hỏng hoặc nguy cơ đổ sập, việc kiểm định phải tiến hành ngay, ngay cả khi thời hạn thiết kế chưa kết thúc. Nếu kết quả sửa chữa, khắc phục vẫn cho thấy chung cư không thể bảo đảm thời hạn sử dụng ghi trong hồ sơ thiết kế ban đầu, cơ quan có thẩm quyền phải xác định lại thời hạn sử dụng công trình. Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhấn mạnh, việc hết tuổi thọ theo thiết kế không đồng nghĩa chung cư đương nhiên bị phá dỡ hoặc chủ sở hữu lập tức mất quyền sở hữu căn hộ. Nói cách khác, thời hạn sử dụng chủ yếu là mốc để đánh giá lại khả năng bảo đảm an toàn, không phải thời điểm tự động chấm dứt quyền sở hữu. Về quyền sở hữu, cá nhân trong nước mua căn hộ chung cư hiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật. Giấy chứng nhận ghi nhận quyền sở hữu riêng đối với diện tích căn hộ, đồng thời công nhận quyền sử dụng chung đối với phần đất xây dựng nhà chung cư. Theo luật hiện hành, phần đất có nhà chung cư được sử dụng lâu dài, còn căn hộ, với tư cách tài sản gắn liền với đất, chưa bị quy định một thời hạn sở hữu cụ thể. Trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, quyền sở hữu đối với phần căn hộ được đề xuất tính đến thời điểm nhà chung cư phải phá dỡ, trong khi quyền sở hữu hoặc sử dụng đối với phần đất vẫn theo hướng lâu dài. Hiệp hội Bất động sản TP HCM, gọi tắt là HoREA, cho rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư cần được hiểu là vòng đời công trình, không phải thời hạn sở hữu tài sản. HoREA cũng kiến nghị quy định về niên hạn công trình chỉ áp dụng với các dự án chung cư đầu tư xây dựng mới sau thời điểm Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực, theo nội dung được VnExpress dẫn lại.

Xem thêm tại VnExpress