Sau khi báo Dân trí phản ánh tuyến bài về Phố chuyên doanh ở TPHCM với bối cảnh nhiều tuyến phố trả mặt bằng ồ ạt, ông Nguyễn Anh Đức, nguyên Chủ tịch Hiệp Hội các nhà bán lẻ Việt Nam, nguyên Tổng giám đốc Saigon Co.op, đã trao đổi các giải pháp tái định vị các tuyến phố này dưới góc nhìn quản trị bán lẻ hiện đại.
Từ góc độ thị trường bán lẻ, sự thăng trầm của các phố chuyên doanh tại TPHCM được nhìn nhận ra sao, thưa ông?
- Nhiều người nói tiểu thương, doanh nghiệp ở các tuyến phố chuyên doanh của TPHCM gặp khó khăn vì “sức mua suy giảm” nhưng số liệu lại cho thấy một bức tranh khác. Sáu tháng đầu năm, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng của TPHCM đạt khoảng 967.500 tỷ đồng, tăng 13,2% so với cùng kỳ. Doanh số 4 sàn thương mại điện tử lớn nhất trong nửa đầu năm đạt 291.600 tỷ đồng, tăng 44,11%, với 613.800 gian hàng phát sinh đơn.
Số liệu cho thấy sức mua của thị trường không hề giảm, cái giảm là sức mua đi qua cánh cửa những cửa hàng mặt phố. Đây không phải một chu kỳ suy thoái, đây là một cuộc tái phân phối dòng chảy thương mại nên cần sự chẩn đoán đúng.
Phố chuyên doanh ở TPHCM có lịch sử hình thành ban đầu tự phát, tồn tại được nhờ 3 chức năng rất cụ thể là giảm chi phí tìm kiếm cho người mua: muốn mua vải thì ra Soái Kình Lâm, muốn mua đồ cưới ra Hồ Văn Huê, muốn mua nội thất ra Ngô Gia Tự. Địa chỉ chính là công cụ tìm kiếm của thời kỳ chưa có internet.
Đồng thời, các tuyến phố này giảm chi phí vận hành cho người bán khi chung nguồn hàng, chung thợ, chung phụ liệu, chung dòng khách vãng lai. Minh bạch giá qua cạnh tranh mặt đối mặt, đơn cử 30 cửa hàng trong 300m buộc nhau phải cạnh tranh sòng phẳng.
Vấn đề là cả 3 chức năng đó hiện tại đều đã bị công nghệ đảm nhiệm, với chi phí gần bằng 0 nhờ công cụ tìm kiếm và mạng xã hội; sàn thương mại điện tử, nguồn cung thì logistics, kho vận và livestream thay thế… Đó là hiện tượng “giải tụ” (de-agglomeration) mà mọi nền bán lẻ đô thị trên thế giới đều trải qua.
Phố nội thất ở TPHCM vắng khách (Ảnh: Nam Anh).
Công nghệ có phải là yếu tố quan trọng nhất trong sự “đổ ghế” như ông vừa phân tích?
- Công nghệ chỉ là lớp nguyên nhân thứ nhất. Có nhiều lớp nguyên nhân chồng lên nhau, và mỗi tuyến phố lại chịu tổ hợp khác nhau.
Lớp mô hình kinh doanh. Chợ An Đông và Soái Kình Lâm về bản chất là chợ sỉ. Khách các tỉnh trước đây phải lên tận nơi xem hàng; nay đặt qua Zalo, hàng đi thẳng từ kho, không cần ghé sạp. Sạp trở thành một phòng trưng bày tốn phí mà không sinh doanh thu. Với tình trạng lỗ vận hành kéo dài việc kết thúc sẽ là đóng sạp hoặc biến sạp thành kho.
Lớp chi phí mặt bằng. Giá thuê nhà phố từ lâu được neo theo kỳ vọng tăng giá đất, chứ không theo năng suất thương mại của điểm bán. Hiện giá thuê nhà phố khu vực quận 10, quận 11 cũ giảm 24-25%, khu trung tâm giảm khoảng 9%, nhiều khu vực giảm 7-16%; nguồn cung mặt bằng trống tăng 20-30%.
Lớp đặc thù ngành hàng. Mỗi phố có một cú sốc riêng. Phố vàng bạc đá quý chịu tác động của khung quản lý thị trường vàng, yêu cầu hóa đơn - nguồn gốc và những biến động về kiểm định đá quý. Phố váy cưới chịu thay đổi hành vi của người dùng. Phố vải và thời trang chịu sức ép của hàng nhập giá rẻ qua các sàn xuyên biên giới…
Lớp chi phí tuân thủ. Quá trình chuẩn hóa hóa đơn điện tử và chuyển đổi phương thức quản lý thuế đối với hộ kinh doanh là việc phải làm và đúng hướng. Nhưng một bộ phận hộ kinh doanh phố nghề vốn có biên lợi nhuận mỏng và năng lực quản trị hạn chế, nên khi chi phí tuân thủ tăng thì họ chọn rút lui thay vì nâng cấp. Đây là điểm cần chính sách đồng hành, không phải điểm để phê phán.
Lớp hạ tầng và tổ chức không gian. Phố nghề vẫn được vận hành như một tuyến đường thông thường, đa số đóng cửa lúc 18-19h - tức là đóng đúng vào lúc người đi làm bắt đầu rảnh.
Như ông nói, sàn thương mại điện tử, các chuỗi bán lẻ hiện đại đang thay đổi hành vi tiêu dùng, vậy lợi thế cạnh tranh nào của mô hình phố chuyên doanh vẫn còn?
- Mật độ tay nghề và hệ sinh thái sản xuất nhỏ. Một phố kim hoàn không chỉ có tiệm bán vàng, còn có thợ chạm, thợ hàn, người làm khuôn, nơi bán đá, nơi kiểm định. Một phố vải có người bán vải, có nhà may, có chỗ bán phụ liệu, có thợ sửa. Cụm nghề này không thể sao chép vào một trung tâm thương mại, vì trung tâm thương mại không chứa được chuỗi sản xuất. Đây là lợi thế bền vững nhất và cũng là lợi thế chúng ta ít khai thác nhất.
Khả năng so sánh vật lý tức thì. Với hàng giá trị cao, cần sờ - thử - đo như vàng bạc, đá quý, nội thất, áo cưới, vải… thì 30 cửa hàng trong 300m vẫn là một lợi thế mà thương mại điện tử chưa thay thế được.
Phố nghề đang giữ được những gì thuộc về sản xuất và cảm xúc, và đã mất những gì thuộc về thông tin và tiện lợi. Chiến lược đúng là dồn toàn lực vào phần còn giữ được và mua lại phần đã mất bằng chính công nghệ - chứ không phải chống lại công nghệ.
Vốn văn hóa và ký ức đô thị. Phố nghề là di sản sống, có câu chuyện, có nhân vật, có lịch sử. Trung tâm thương mại không có thứ đó, và không thể mua được thứ đó bằng tiền. Trong kinh tế du lịch, đây là tài sản có giá trị rất lớn nhưng đang bị hạn chế vận động.
Chi phí gia nhập thấp và độ linh hoạt cao. Hộ kinh doanh xoay chuyển nhanh hơn doanh nghiệp lớn. Việc mặt bằng được chia nhỏ thành ki-ốt cho thuê ngắn hạn, trên thực tế, là thị trường đang tự tái cấu trúc để hạ rào cản gia nhập cho lớp người bán mới…
Nếu muốn hồi sinh các phố nghề, TPHCM nên thay đổi cách tiếp cận ra sao?
- Chúng ta cần cả ba, nhưng theo một thứ tự bắt buộc, và phải bắt đầu bằng một thứ chưa ai làm - đó là chủ thể vận hành.
Thay đổi tư duy gốc phải là chuyển từ “quản lý một con đường” sang “vận hành một thương hiệu bán lẻ nhiều điểm bán”. Hãy điều hành một tuyến phố như một trung tâm thương mại không mái che.
Phố thời trang ở TPHCM ngóng khách (Ảnh: Bảo Quyên).
Vận hành mô hình 5 lớp - tôi tạm gọi là “năm chữ C”
Chủ thể. Thành lập tổ chức vận hành tuyến phố theo tinh thần mô hình Khu cải thiện kinh doanh (Business Improvement District) đã vận hành hàng chục năm ở Mỹ, Anh, Nhật Bản, Hàn Quốc. Các hộ kinh doanh và chủ nhà trên tuyến đóng góp một khoản phí chung theo chiều dài mặt tiền hoặc theo doanh thu; chính quyền đối ứng theo tỷ lệ trong 3 năm đầu; tổ chức này thuê một giám đốc tuyến phố chịu trách nhiệm trên các chỉ tiêu cụ thể. Không có chủ thể này, mọi việc còn lại chỉ là phong trào, làm được vài tháng rồi nguội.
Đây là thời điểm thuận lợi nhất trong 20 năm qua để thí điểm: TPHCM sau hợp nhất với 168 phường, xã - cấp phường đủ thẩm quyền, đủ nguồn lực và đủ gần dân để làm chủ thể triển khai một tuyến phố.
Chuẩn. Ban hành bộ tiêu chuẩn tối thiểu để được mang nhãn (thương hiệu) tuyến phố: niêm yết giá công khai, xuất hóa đơn, cam kết đổi trả, chuẩn biển hiệu và mặt tiền, khung giờ mở cửa thống nhất tới 22h, và chấp nhận thanh toán không dùng tiền mặt tại 100% điểm bán. Phải có nhãn này, nếu không tuyến phố chỉ mang tên của một tấm biển.
Chuyển đổi số. Không phải “mỗi hộ tự lên sàn” - phần lớn hộ nhỏ không đủ năng lực làm việc đó. Phải là hạ tầng số dùng chung của cả tuyến: một gian hàng chung của tuyến phố trên sàn và trên nền tảng video ngắn, hộ nhỏ bán dưới nhãn chung; bản đồ số có chức năng tra cứu hàng đang có tại từng cửa hàng, để khách tìm được đúng nơi cần đến… Và quan trọng nhất là dữ liệu: đếm lưu lượng người, đo doanh thu qua dữ liệu thanh toán không tiền mặt. Đây là điểm tôi muốn nhấn mạnh từ góc độ nghiên cứu: thanh toán không dùng tiền mặt không chỉ là một phương tiện thanh toán, nó là hạ tầng dữ liệu để quản trị một tuyến phố. Không đo được thì không quản trị được, và không chứng minh được hiệu quả để xin ngân sách cho năm sau.
Chuyện. Xây thương hiệu tuyến phố đúng nghĩa: một cái tên, một bộ nhận diện, một câu chuyện nghề, những nhân vật nghệ nhân cụ thể, và một lịch sự kiện thường niên - lễ hội áo cưới, tuần lễ vàng bạc mỹ nghệ…
Một điểm nghẽn ít được nói tới nhưng lớn nhất: giá thuê. Không có chính sách nào cứu được một tuyến phố nếu giá thuê tiếp tục neo theo kỳ vọng giá đất thay vì theo dòng tiền kinh doanh. Cần cơ chế khuyến khích chủ nhà chia sẻ rủi ro với người thuê. Chừng nào chủ nhà còn đứng ngoài rủi ro kinh doanh, chừng đó tuyến phố còn bất ổn.
Chỗ. Hạ tầng vật lý là điều kiện cần, bãi đỗ xe, vỉa hè, chiếu sáng, nhà vệ sinh, biển chỉ dẫn và tổ chức giao thông linh hoạt.
Phân loại để không làm dàn trải. Không phải tuyến phố nào cũng cứu được, và cũng không nên cứu bằng một công thức chung. Cần phân thành các nhóm phố khác như nhóm A - Phố trải nghiệm và du lịch (Hồ Thị Kỷ, áo dài Pasteur, Đông y Hải Thượng Lãn Ông, cụm Chợ Lớn): đầu tư mạnh, gắn vào tour và bản đồ du lịch.
Nhóm B - Phố hàng giá trị cao cần thử, đo, tư vấn (vàng bạc đá quý, nội thất Ngô Gia Tự, váy cưới Hồ Văn Huê): tái định vị thành cụm phòng trưng bày và dịch vụ, tuyệt đối không cạnh tranh bằng giá với sàn. Bổ sung dịch vụ mà sàn không làm được: kiểm định, thiết kế riêng, đo may, bảo hành trọn đời, trả góp, hậu mãi.
Nhóm C - Phố bán sỉ (An Đông, phần sỉ của Soái Kình Lâm): chuyển hẳn sang mô hình trung tâm nguồn hàng hiện đại - phòng trưng bày hàng mẫu, sàn giao dịch B2B (giữa các doanh nghiệp), kho và dịch vụ logistics, hỗ trợ đóng gói và giao vận. Bởi thương mại điện tử không cạnh tranh chợ sỉ mà tạo ra 613.800 nhà bán đang khát nguồn hàng. Chợ sỉ phải trở thành nhà cung cấp cho lớp nhà bán online đó.
Nhóm D - Phố đã hết vai trò thương mại: chấp nhận chuyển đổi công năng sang dịch vụ.
Phố nghề hoàn toàn có thể trở thành sản phẩm du lịch và thương mại đặc trưng của TPHCM. Đây là cơ hội lớn nhất khi giải đúng bài toán ngành du lịch TPHCM đang vướng: khách đông nhưng chi tiêu bình quân và thời gian lưu trú chưa đạt kỳ vọng.
Cơ chế kinh tế rất đơn giản: mỗi giờ mà một du khách còn ở lại trong thành phố sau 18h là một giờ có khả năng phát sinh chi tiêu. Kinh tế đêm, đúng như nhận định của ngành du lịch, không phải là mở thêm vài phố đi bộ - mà là kéo dài đường cong chi tiêu trong ngày. Một tuyến phố nghề mở cửa tới 22-23h có thể nâng doanh thu trên mỗi m2 mà không cần thêm một m2 mặt bằng nào.
Xin cảm ơn ông!