Các dự án bỏ hoang, lãng phí đất đai và vi phạm nghĩa vụ tài chính sẽ bị thu hồi - Ảnh: N.H.
Sau bài viết "Thu hồi đất dự án chậm sử dụng, 'căng' nhưng phải làm" trên Tuổi Trẻ, đã có thêm nhiều ý kiến về đề xuất áp dụng biện pháp mạnh với dự án chậm triển khai.
Các biện pháp gồm áp dụng khoản tiền lũy tiến với dự án không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm sử dụng, quá 60 tháng vẫn không triển khai thì Nhà nước thu hồi đất.
Dự án chậm, đâu chỉ lỗi do chủ đầu tư
Thực tế tại TP.HCM cho thấy câu chuyện này phức tạp hơn nhiều so với việc phân định đơn giản "doanh nghiệp không làm thì thu hồi".
Sau kế hoạch 34 nhằm tháo gỡ vướng mắc cho 838 dự án, công trình, khu đất, TP.HCM tiếp tục triển khai kế hoạch xử lý đối với gần 1.000 dự án khác. Qua quá trình rà soát, có thể thấy dự án "đứng hình" xuất phát từ rất nhiều nhóm nguyên nhân.
Theo báo cáo của TP.HCM, có dự án vướng ngay ở điều kiện pháp lý và hoạt động kinh doanh.
Cũng có chủ đầu tư huy động vốn, ký hợp đồng chuyển nhượng nền, nhà, căn hộ khi thủ tục pháp lý chưa đủ hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Hệ quả, người mua - những bên thứ ba ngay tình - đã thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, thậm chí nhận nhà, sử dụng ổn định nhưng vẫn bị treo chủ quyền.
Có dự án lại mắc ở chính "tuổi đời" của dự án. Một dự án kéo dài nhiều năm có thể đi qua nhiều giai đoạn pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở.
Mỗi lần pháp luật thay đổi lại phát sinh câu hỏi về quy định chuyển tiếp, hiệu lực của hồ sơ cũ, điều chỉnh quy hoạch, xác định lại giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác.
Đáng nói, không ít trường hợp không thể chỉ ra ngay một chủ thể duy nhất chịu trách nhiệm cho sự chậm trễ.
Như quy hoạch đô thị thay đổi, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chuyên ngành chưa đồng bộ; dự án phải điều chỉnh quy mô, mục tiêu, chỉ tiêu quy hoạch.
Thủ tục đầu tư vì thế phải điều chỉnh theo. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tiếp tục là một nút thắt lớn. Vì thế cần có cơ chế rõ ràng để xác định bên gây ra lỗi: do chủ đầu tư hay do cơ quan quản lý nhà nước, từ đó có biện pháp chế tài phù hợp cho các bên vi phạm.
Người dân TP.HCM tìm hiểu, mua nhà tại một khu đô thị mới xây tại khu vực Bến Lức, tỉnh Tây Ninh - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Phân biệt "găm đất" và "mắc kẹt"
Bình luận về đề xuất theo dự thảo Luật Đất đai, giám đốc một công ty bất động sản tại TP.HCM cho rằng cơ chế thu hồi theo đề xuất sẽ chuyển trọng tâm từ "chờ vi phạm rồi xử lý" sang tạo áp lực tài chính ngay trong quá trình dự án chậm triển khai.
Tuy nhiên khi xử lý thu hồi dự án theo cơ chế này, cần đặt ra câu hỏi quan trọng thế nào là chậm do chủ đầu tư và thế nào là chậm do chính những nút thắt của hệ thống pháp luật, quy hoạch, thủ tục hành chính?
Theo vị này, một chủ đầu tư bất động sản cho rằng chu kỳ một dự án bất động sản thường kéo dài nhiều năm, trong khi trong pháp luật, quy hoạch có thể thay đổi. Nếu mọi khoảng thời gian dự án chậm đều được tính cho doanh nghiệp thì sẽ khó phân biệt giữa "găm đất" và "bị mắc kẹt".
TIN LIÊN QUAN
"Không thể lấy thời gian cơ quan nhà nước chậm xử lý hồ sơ để tính thành thời gian doanh nghiệp chậm triển khai dự án. Đây cũng là điểm cần được làm rõ khi thiết kế cơ chế thu tiền lũy tiến. Chủ trương siết đất bỏ hoang là đúng, nhưng không để cơ chế thu hồi trở thành một 'vòng xoáy' mới", vị này nêu quan điểm.
Cùng góc nhìn trên, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Thắng cho rằng dự án đã đủ pháp lý, bàn giao đất nhưng chủ đầu tư vẫn không làm thì cần chế tài mạnh.
Nhưng một dự án đang nằm trong quy trình giải quyết của cơ quan nhà nước thì không thể xử lý theo cùng một thước đo.
"Muốn đất đai thực sự vận động, cùng với chế tài đối với chủ đầu tư phải có đồng hồ trách nhiệm của cơ quan quản lý. Cơ quan nào chậm khâu nào phải xác định được thời gian chậm và trách nhiệm tương ứng", ông Thắng nói.
Theo ông Thắng, khoảng thời gian chậm trễ của cơ quan thẩm quyền cần được loại khỏi thời gian tính tiền lũy tiến đối với doanh nghiệp, hoặc được xử lý theo cơ chế gia hạn tương ứng mà không buộc doanh nghiệp phải đi qua thêm một vòng thủ tục xin - cho.
Để giám sát trách nhiệm này, ông Thắng cho hay: "Cải cách thủ tục phải đi trước một bước: chia sẻ dữ liệu giữa các sở, ngành; hạn chế việc cơ quan này hỏi lại cơ quan khác những thông tin đã có; rút ngắn quy trình thẩm định; phân định rõ trách nhiệm và thời hạn xử lý của từng cơ quan".
Không bỏ đúng sai vào cùng một giỏ
Luật sư Trần Đức Phượng (TP.HCM) cho rằng nếu tiền lũy tiến chỉ đánh vào chủ đầu tư, nhưng nguyên nhân khiến dự án chậm lại đến từ thủ tục hành chính, thay đổi quy hoạch, chậm xác định nghĩa vụ tài chính, chậm giải phóng mặt bằng hoặc những quyết định của cơ quan nhà nước sẽ không hợp lý.
Khi đó doanh nghiệp bị buộc chịu chi phí cho khoảng thời gian mà họ không có khả năng kiểm soát.
Từ đó ông Phượng đề xuất tách bạch hai loại thời gian. Một là thời gian chậm do chủ đầu tư: không đủ năng lực, không triển khai, không hoàn thành nghĩa vụ, cố tình giữ đất hoặc không thực hiện đúng tiến độ dù đã đủ điều kiện.
Hai là thời gian chậm do cơ quan nhà nước hoặc nguyên nhân khách quan: chậm thẩm định, chậm trả lời, quy hoạch thay đổi, chưa xác định được nghĩa vụ tài chính, giải phóng mặt bằng chưa hoàn thành hoặc những trường hợp bất khả kháng.
"Việc làm rõ không chỉ là vấn đề bảo vệ doanh nghiệp, mà còn là điều kiện để cơ chế thu hồi đất có thể vận hành minh bạch, tránh khiếu nại, tranh chấp và bảo đảm trách nhiệm của cơ quan quản lý", ông Phượng nêu.
Sửa Luật Đất đai: Đề xuất quá 60 tháng chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồiDự Luật Đất đai sửa đổi đề xuất đất để thực hiện dự án đầu tư mà không sử dụng hoặc chậm sử dụng thì Nhà nước thu một khoản tiền lũy tiến hằng năm tăng dần theo thời gian không sử dụng đất hoặc chậm sử dụng đất.