Thuế chống đầu cơ đất: Cần làm rõ thế nào là bỏ hoang, găm giữ?

Tại cuộc họp về dự án Luật Đất đai sửa đổi, Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu đưa vào dự thảo các nguyên tắc về thuế chống đầu cơ và xử lý đất bỏ hoang. Định hướng này nhằm nâng hiệu quả sử dụng đất, hạn chế tình trạng găm giữ, bỏ hoang, đầu cơ, đồng thời tạo cơ sở để Chính phủ quy định chi tiết phù hợp thực tiễn. Tuy nhiên, câu hỏi quan trọng nhất vẫn chưa có lời giải thống nhất: thế nào là đất chậm đưa vào sử dụng, đất bỏ hoang và hành vi găm giữ đất? Theo Nghị quyết 21-NQ/TW, chính sách tài chính, thuế cần được nghiên cứu theo lộ trình phù hợp, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Văn bản này cũng đặt mục tiêu khắc phục tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ, găm giữ đất, những yếu tố có thể làm méo mó thị trường. Vì vậy, việc đưa nguyên tắc thuế chống đầu cơ vào Luật Đất đai sửa đổi được xem là bước thể chế hóa một yêu cầu chính sách đã đặt ra. Trao đổi tại hội thảo về chiến lược phát triển bất động sản, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng cơ quan soạn thảo trước hết phải xây dựng tiêu chí thật rõ ràng. Với các dự án đầu tư, tình trạng chậm triển khai có thể được nhận diện qua tiến độ thực hiện, nhưng đất do cá nhân hoặc tổ chức sử dụng lại phức tạp hơn nhiều. Khi thiếu tiêu chí cụ thể, chính sách dễ phát sinh cách hiểu khác nhau, gây tranh luận trong quá trình áp dụng. Ông Hiếu cũng đặt vấn đề về mức thuế, bởi khái niệm “cao hơn” cần được xác định bằng con số, tỷ lệ và căn cứ tính minh bạch. Muốn thu thuế công bằng, cơ quan quản lý phải có dữ liệu chính xác về chủ thể sử dụng, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng hoặc không sử dụng đất. Đây vẫn là thách thức pháp lý lớn, đòi hỏi tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện trong các luật sắp tới, theo nhận định được Tiền Phong dẫn lại. Nếu chính sách mới được thể chế hóa, nhà đầu tư và đơn vị tư vấn cũng phải thay đổi cách chuẩn bị dự án, thay vì chỉ tập trung vào khả năng tăng giá đất. Khi lập kế hoạch, họ cần tính cả rủi ro tài chính, nguy cơ dự án thất bại, chi phí nắm giữ đất và phương án rút lui hoặc cơ cấu lại danh mục. Thông điệp được ông Hiếu nêu khá rõ: khó khăn không thể trở thành lý do để tiếp tục giữ đất mà không đưa vào khai thác. Ở góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng thuế có thể điều chỉnh hành vi găm giữ, đầu cơ, đẩy giá và thổi giá. Giải pháp trọng tâm là tăng chi phí nắm giữ theo thời gian, khiến người dân và doanh nghiệp phải cân nhắc giữa tiếp tục giữ đất với đưa đất vào sử dụng. Khi khoản phải nộp tăng dần, việc để đất bỏ không sẽ kém hấp dẫn hơn, còn phương án khai thác hiệu quả sẽ trở nên cần thiết hơn. Theo ông Đính, đất càng để lâu thì người sử dụng càng phải nộp nhiều tiền và chịu mức thuế cao hơn, qua đó giảm lãng phí nguồn lực. Nếu được thiết kế hợp lý, chính sách có thể tạo áp lực thay đổi không chỉ với người dân, doanh nghiệp mà cả cơ quan quản lý. Ông đồng thời kiến nghị cơ chế điều tiết phải áp dụng thống nhất, bảo đảm minh bạch, công bằng giữa các chủ thể, trong đó có cả doanh nghiệp nhà nước. Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, cho rằng mục tiêu cốt lõi là biến đất đai thành nguồn lực phục vụ phát triển kinh tế, thay vì nơi hút vốn vào hoạt động đầu cơ. Ông lưu ý không nên đồng nhất việc một cá nhân hoặc tổ chức sở hữu nhiều bất động sản với hành vi đầu cơ, bởi số lượng tài sản chưa phản ánh đầy đủ mục đích sử dụng. Việc xác định đối tượng chịu thuế cần dựa trên mục đích, tình trạng sử dụng và thời gian không sử dụng, đồng thời bảo đảm dữ liệu đủ tin cậy để chính sách không tạo thêm bất công.