Theo đó, Việt Nam nằm trong nhóm thị trường cải thiện nhanh nhất châu Á khi lọt top 10 toàn cầu về cải thiện độ minh bạch (2024-2026), từ mức "Minh bạch thấp" trước 2020 lên "Bán minh bạch" hiện nay. Bước tiến này tương ứng trực tiếp với dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng vượt bậc trong 7 tháng năm 2026 đạt 38,1 tỷ USD, gần bằng cả năm trước và cao nhất trong một thập kỷ. Số liệu này cũng đã khẳng định Việt Nam là một trong những điểm đến đầu tư hấp dẫn hàng đầu khu vực châu Á-Thái Bình Dương.
Một điểm đáng chú ý là cải cách pháp luật toàn diện 2024-2025 đã tạo nền tảng vững chắc trong bối cảnh Việt Nam đã thực thi những thay đổi lập pháp mạnh mẽ, củng cố nền tảng xây dựng cơ sở hạ tầng. Những cải cách mới tháo gỡ các bài toán lịch sử như thiếu hụt dữ liệu và quy định phức tạp về sở hữu nước ngoài.
Hơn nữa, khoảng cách định giá mở ra cơ hội thúc đẩy thị trường. Về điểm này, JLL nhận định lộ trình đưa Việt Nam tiến gần hơn tới thị trường minh bạch sẽ tiếp tục tập trung vào sáu trụ cột: hoàn thiện số hóa hồ sơ đất đai; xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất toàn quốc; áp dụng tiêu chuẩn định giá quốc tế (IPMS); công bố dữ liệu thị trường tín dụng bất động sản thương mại; đẩy mạnh chứng nhận công trình xanh gắn với quy hoạch tổng thể và cơ sở dữ liệu minh bạch; cùng tăng cường nghĩa vụ công bố thông tin của doanh nghiệp niêm yết.
Báo cáo Chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu (Global Real Estate Transparency Index – GRETI) 2026 được JLL công bố cho thấy, Việt Nam hiện xếp hạng 50 trên tổng số 88 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát, với điểm số minh bạch đạt 3,15, tiếp tục nằm trong nhóm "Bán minh bạch" (Semi-Transparent).
Đáng chú ý, Việt Nam là một trong 10 thị trường có mức cải thiện điểm số mạnh nhất toàn cầu trong kỳ khảo sát 2024-2026, cùng với Ba Lan, Thái Lan, Australia, Qatar, Hàn Quốc, Ấn Độ, Saudi Arabia, Dubai và Abu Dhabi. GRETI là ấn phẩm định kỳ hai năm một lần do JLL và LaSalle xây dựng và quản lý, năm 2026 đánh dấu kỳ xuất bản thứ 14 kể từ khi ra mắt lần đầu vào năm 1999.
Chỉ số đánh giá 88 thị trường trên toàn cầu dựa trên 256 tiêu chí, trải rộng ở sáu hạng mục: Đo lường hiệu suất thị trường (25%), Pháp lý và quy định (23,5%), Nền tảng thị trường (16,5%), Quy trình giao dịch (15%), Quản trị doanh nghiệp niêm yết (10%) và Phát triển bền vững (10%). Đây được xem là kim chỉ nam cho các nhà đầu tư, tổ chức cho vay và doanh nghiệp thuê bất động sản trên toàn thế giới, bởi mức độ minh bạch của một thị trường có tác động trực tiếp đến rủi ro và cơ hội đầu tư.
Theo JLL, khu vực châu Á-Thái Bình Dương ghi nhận mức cải thiện mạnh nhất trong kỳ khảo sát năm nay, chiếm một nửa trong Top 10 thị trường cải thiện tốt nhất toàn cầu, dẫn đầu bởi Ấn Độ, Việt Nam, Hàn Quốc, Australia và Thái Lan. Nhờ những cải thiện này, dòng vốn đầu tư xuyên biên giới vào khu vực đã phục hồi mạnh mẽ trong 12 tháng qua, với khối lượng giao dịch trực tiếp tại một số thị trường, trong đó có Việt Nam, đạt mức cao kỷ lục.
Theo dữ liệu của JLL và LaSalle, trước năm 2020, Việt Nam thuộc nhóm "Minh bạch thấp", với những hạn chế điển hình như dữ liệu thị trường khan hiếm và khung pháp lý phức tạp, thiếu rõ ràng, đặc biệt gây khó khăn cho nhà đầu tư nước ngoài trong các vấn đề sở hữu bất động sản. Năm 2016, việc Việt Nam gia nhập Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) và đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia đã đánh dấu bước ngoặt đầu tiên, thể hiện cam kết hướng tới các chuẩn mực và cải cách quốc tế.
Từ năm 2020 đến nay, Việt Nam đã chuyển sang nhóm “Bán minh bạch” với năm 2024 được xem là “giai đoạn nền tảng” tập trung hoàn thiện khung pháp lý: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cùng có hiệu lực; Luật Giá mới yêu cầu thẩm định viên phải có chứng chỉ hành nghề và lưu vết kiểm toán định giá có thể xác minh; đồng thời quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện qua hệ thống ngân hàng.
Bước sang năm 2026, Nghị định số 357/2025/NĐ-CP quy định về xây dựng, quản lý và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã chính thức có hiệu lực, với mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia vào cuối năm 2026. Việt Nam cũng ghi nhận mức độ tiếp nhận ngày càng cao đối với các thông lệ phát triển bền vững trong ngành bất động sản.
Chia sẻ với phóng viên Báo Nhân Dân, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định, việc Việt Nam lọt vào Top 10 thị trường cải thiện độ minh bạch tốt nhất toàn cầu tại kỳ GRETI 2026 chính là quả ngọt sau một hành trình dài bền bỉ.
“Từ năm 2012 đến nay, chúng ta đã chứng kiến thị trường bước qua giai đoạn non trẻ để định hình một nền tảng vững chắc hơn rất nhiều, nhờ những nỗ lực cải cách pháp lý kiên trì. Đặc biệt, làn sóng đổi mới đồng bộ từ năm 2025, từ việc hoàn thiện khung pháp lý, khơi thông thủ tục hành chính cho đến các định hướng kinh tế, đã mang lại những kết quả tích đầu tiên, được minh chứng qua số liệu tổng vốn FDI đăng ký liên tục tăng. Đặc biệt, 2026 ghi nhận số liệu 7 tháng năm đạt 38,1 tỷ USD, gần bằng tổng vốn FDI đăng ký của cả năm 2025 và cao kỷ lục trong 10 năm qua. Đây là minh chứng rõ nhất cho thấy Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất khu vực châu Á-Thái Bình Dương”, bà Trang nói.
Báo cáo của JLL cũng chỉ ra mối liên hệ rõ rệt giữa mức độ minh bạch và độ chính xác trong công tác định giá bất động sản. Phân tích rõ hơn về thực trạng tại Việt Nam, ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc cấp cao, tư vấn định giá và quản trị rủi ro JLL Việt Nam cho rằng, khi thị trường còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và khảo sát thay vì dữ liệu công khai, chi phí thu thập thông tin, thời gian định giá và rủi ro pháp lý đều bị đẩy lên cao hơn đáng kể so với các thị trường minh bạch cao.
“Việc Việt Nam từng bước số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc và tiến tới áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế như IPMS sẽ là những yếu tố then chốt giúp rút ngắn khoảng cách này, nâng cao độ tin cậy của kết quả định giá và củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào thị trường”, ông Phước nhận định.
Dựa trên kinh nghiệm từ các thị trường đã đi trước, JLL cho rằng lộ trình đưa Việt Nam tiến gần hơn tới nhóm thị trường minh bạch sẽ tiếp tục xoay quanh sáu trụ cột: hoàn tất số hóa hồ sơ đất đai; hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc; áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế (IPMS); công bố dữ liệu về thị trường tín dụng bất động sản thương mại; đẩy mạnh chứng nhận công trình xanh gắn với quy hoạch tổng thể và cơ sở dữ liệu rõ ràng và tăng cường yêu cầu công bố thông tin đối với các doanh nghiệp niêm yết.
JLL cũng cho rằng, trong bối cảnh bất ổn kinh tế và địa chính trị toàn cầu gia tăng, minh bạch thị trường bất động sản càng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết đối với nhà đầu tư, đặc biệt khi các yếu tố như ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), tái phân bổ dòng vốn vào các phân khúc tăng trưởng cấu trúc, bảo đảm năng lượng ổn định và minh bạch thị trường tín dụng đang định hình lại cách thức ra quyết định đầu tư trên toàn cầu.
LÊ NGUYỄN