Vốn đắt, doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận gói tín dụng 145.000 tỷ

Nguồn vốn đang trở thành nút thắt lớn với doanh nghiệp bất động sản, khi chi phí vay cao khiến nhiều dự án nhà ở, đặc biệt nhà ở xã hội, khó triển khai đúng kế hoạch. Báo cáo tổng hợp của Hiệp hội Bất động sản TPHCM, HoREA, cho thấy cả chủ đầu tư lẫn người mua đều đang gặp trở ngại trong việc tiếp cận tín dụng. Đáng chú ý, hầu như chưa có doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội nào tiếp cận được gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do chín ngân hàng tham gia. Theo HoREA, gói tín dụng này áp dụng mức lãi suất 6,1% mỗi năm, nhưng khả năng tiếp cận thực tế của doanh nghiệp vẫn rất hạn chế. Nhiều đơn vị phải tìm đến các khoản vay thương mại để duy trì hoạt động, trong đó có trường hợp phải chịu lãi suất lên tới 14% mỗi năm. Khoảng cách lớn giữa lãi suất ưu đãi và lãi suất thương mại đang làm chi phí phát triển dự án tăng mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán nhà. Ở phía người mua, lãi suất ưu đãi dành cho người mua nhà ở xã hội đã giảm từ 6,6% xuống còn 5,4% mỗi năm. Tuy nhiên, HoREA cho rằng mức lãi suất này vẫn cao so với khả năng tài chính của nhóm người thu nhập thấp, vốn thường phải cân đối nhiều khoản chi tiêu thiết yếu. Hiệp hội kiến nghị tiếp tục đưa lãi suất xuống 4,8% mỗi năm, tương đương mức từng áp dụng trong giai đoạn 2021 đến 2024. HoREA cũng đề nghị bổ sung cơ chế riêng trong dự thảo Luật Nhà ở, nhằm khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thấp. Đối với các dự án nhà ở cho thuê, hiệp hội đề xuất giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng cùng thuế thu nhập doanh nghiệp. Chính sách ưu đãi này từng được quy định cho nhà ở xã hội cho thuê từ năm 2015, nhưng chưa thể thực hiện do các luật thuế chưa đồng bộ. Một kiến nghị khác liên quan đến thủ tục kinh doanh, khi HoREA mong muốn cho phép đăng ký doanh nghiệp một người tại căn hộ chung cư trong những trường hợp phù hợp. Theo hiệp hội, cách làm này có thể giúp giảm chi phí khởi nghiệp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp siêu nhỏ, đồng thời hỗ trợ quá trình chuyển đổi số. HoREA cũng đề nghị đơn giản hóa thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chuyển nội dung này về luật chuyên ngành, bởi đây được xem như thủ tục khai sinh dự án. Trong lĩnh vực đất đai, HoREA ghi nhận một số chuyển biến từ đề xuất cho phép nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Cơ chế này có thể áp dụng cả với một số trường hợp đất không phải đất ở, qua đó mở rộng khả năng chuẩn bị quỹ đất cho dự án. Với doanh nghiệp, khoản tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung trong thời gian chưa tính nghĩa vụ tài chính đã được giảm từ 5,4% xuống còn 3,6% mỗi năm. Cơ chế xử lý các dự án có phần đất đan xen, thường được gọi là dự án da beo, cũng ghi nhận hướng tháo gỡ mới. Khi nhà đầu tư đã thỏa thuận trên 75% diện tích và trên 75% số lượng người sử dụng đất nhưng vẫn chưa hoàn tất phần còn lại sau thời hạn, HĐND cấp tỉnh có thể xem xét thu hồi đất theo quy định. HoREA đồng thời đề nghị hạ trần tỷ lệ tính đơn giá thuê đất hằng năm từ 3% xuống 1,5%, trong khi vẫn giữ mức sàn 0,25%. Hiệp hội cho rằng bảng giá đất tăng đang khiến chi phí thuê đất của doanh nghiệp bị đội lên nhiều lần, từ đó làm tăng giá thành hàng hóa và dịch vụ trên thị trường. HoREA tiếp tục kiến nghị điều chỉnh khoản tiền phải nộp bổ sung trong thời gian cơ quan chức năng chưa xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Sau khi mức thu giảm còn 3,6% mỗi năm, hiệp hội đề nghị không thu khoản này nếu người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai.