Cuối năm ngoái, thấy giá chung cư liên tục leo thang, anh Mạnh Chính (40 tuổi, phường Hoàng Liệt) xuống tiền đầu tư một căn chung cư hai phòng ngủ ở dự án HH Linh Đàm. Căn này rộng 76 m2 nằm ở tầng 29, anh mua giá 3,8 tỷ đồng (khoảng 50 triệu đồng mỗi m2). Anh nói thời điểm đó, tầm tiền này khó mua được chung cư ba phòng ngủ ở các dự án khác nên anh mạo hiểm đầu tư căn không sổ chờ tăng giá.
Tuy nhiên từ quý II năm nay, thị trường hạ nhiệt trong khi lãi suất vay mua nhà đất leo thang, anh Chính muốn thoát suất đầu tư. Anh rao bán từ tháng 5, thời điểm cư dân được lấy ý kiến xử lý các vi phạm trật tự xây dựng của chủ đầu tư, nhưng thị trường càng ảm đạm. Anh chấp nhận giảm 500 triệu đồng, còn 3,3 tỷ đồng, bao phí sang nhượng, tuy nhiên không tìm được khách mua.
Đầu tháng 9, UBND TP Hà Nội ban hành kế hoạch xử lý vi phạm các dự án thuộc hệ sinh thái Mường Thanh, trong đó có khu HH Linh Đàm. Anh Chính cho biết thông tin trên "giáng đòn vào thanh khoản chung cư khu vực này". Từ đầu tháng, anh rao bán căn nhà với giá 2,8 tỷ đồng, chấp nhận lỗ 1 tỷ đồng song môi giới cho hay "căn hộ diện tích lớn, tầng cao càng khó bán vì tâm lý chung đang lo lắng dự án bị cắt ngọn".
Tình cảnh như anh Chính không phải hiếm gặp. Gia đình chị Mai Hương (38 tuổi, phường Hoàng Liệt) muốn chuyển sang căn hộ rộng hơn nên rao bán lại căn chung cư 47 m2 tại dự án VP6 Linh Đàm. Căn này được chị mua theo hợp đồng mua bán vào giữa năm 2025 giá 2,7 tỷ đồng (khoảng 57 triệu đồng một m2).
Chị nói sau thông tin kế hoạch xử lý của UBND thành phố, gia đình chị rất lo lắng, muốn chuyển sang dự án khác mới hơn, có pháp lý an toàn. Thời điểm cuối năm ngoái, nhiều môi giới chào chị bán căn này giá 2,9 tỷ đồng nhưng chị chần chừ chưa chốt, mong còn tăng thêm. Hiện, nhiều căn khu vực này đã chào về mức giá năm 2024. Dù biết thị trường đang đi xuống, chị nói chấp nhận giảm giá 600 triệu còn 2,1 tỷ để sớm có giao dịch.
Theo ghi nhận của VnExpress, nhiều khu chung cư bình dân tại Hà Nội xuất hiện tình trạng giảm giá bán hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng để có thanh khoản. Đặc biệt những dự án thuộc hệ sinh thái Mường Thanh nằm trong kế hoạch xử lý vi phạm của TP Hà Nội chứng kiến đà giảm rõ nét.
Đây là những dự án từng mở bán hơn chục năm trước với giá dao động 12-15 triệu đồng mỗi m2. Do nền giá ban đầu thấp, nhóm này từng ghi nhận đà leo thang gấp nhiều lần khi thị trường tăng nóng giai đoạn 2024-2025. Tuy nhiên hiện trạng xuống cấp, pháp lý bất ổn khiến giá nhiều căn tại đây hiện giảm mạnh 25-30%.
Đơn cử, một số căn diện tích 56-60 m2 ở Khu đô thị Đại Thanh từng tăng giá bán lên ngưỡng 55-65 triệu đồng mỗi m2, nay giảm còn 45-52 triệu. Tại Khu nhà ở Xa La, nhiều căn diện tích 55-63 m2 từng rao giá 55-63 triệu đồng trên thị trường chuyển nhượng năm ngoái, nay hạ giá còn 46-53 triệu. Có một số căn diện tích lớn khoảng 70 m2 được chào giảm giá 400-500 triệu so với giai đoạn đỉnh, song vẫn khó giao dịch.
Chung cư HH Linh Đàm, phường Hoàng Liệt. Ảnh: Ngọc Diễm
Dữ liệu mới đây của kênh Batdongsan cũng cho thấy giá rao bán phổ biến của nhiều dự án chung cư bình dân giảm mạnh 17-35% so với cùng kỳ năm trước. Đơn cử, giá chào tại các tòa HH1, HH2 và HH3 Linh Đàm vào khoảng 32-37 triệu đồng mỗi m2, giảm hơn 16-20% so với cùng kỳ năm trước. Nếu so với mức đỉnh cuối 2025, đầu 2026, mức này giảm hơn 35%.
Tương tự, giá rao bán bình quân chung cư ở Khu đô thị mới Xa La đã giảm gần 17%, Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ giảm gần 18% còn chung cư Đại Thanh giảm hơn 19% so với cuối năm ngoái.
Ghi nhận diễn biến trên, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết trong giai đoạn 2024-2025, chung cư bình dân tăng giá rõ rệt so với các phân khúc khác bởi nền giá ban đầu thấp. Dù giá bán thời điểm đó tăng 3-4 lần so với lúc mở bán, nhiều người vẫn chấp nhận xuống tiền mua vì vừa túi tiền trong bối cảnh loạt chung cư mới ở Thủ đô leo thang lên ngưỡng 80-100 triệu một m2.
Tuy nhiên, khi thị trường chung đi xuống, đây cũng là những dự án ghi nhận đà giảm mạnh mẽ. Bên cạnh lý do xuống cấp trầm trọng, ông Toản cho biết động thái mạnh tay xử lý sai phạm của thành phố tác động trực tiếp đến tâm lý người mua và thanh khoản nhà ở tại đây. "Dù nghe mức giảm giá tỷ đồng rất hấp dẫn, người mua thời điểm này cũng khó có thể xuống tiền, nhất là những căn nằm trong diện vi phạm, không có sổ", ông cho hay.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết các dự án bình dân như HH Linh Đàm, Đại Thanh, Xa La đã trải qua chu kỳ tăng giá rất nhanh bởi hiệu ứng khan hiếm căn hộ vừa túi tiền. Hiện nhóm này bước vào giai đoạn điều chỉnh khi người mua bắt đầu định giá lại chất lượng, pháp lý và khả năng thanh khoản.
Ông Thanh cho rằng lợi thế "giá rẻ" của nhóm này đã giảm bớt khi Hà Nội liên tục ghi nhận nguồn cung nhà ở xã hội gia tăng. Cùng với định hướng đẩy mạnh nhà cho thuê, nhà thương mại vừa túi tiền, người mua sẽ có thêm nhiều lựa chọn để cân nhắc. Chuyên gia dự báo từ nay đến cuối năm, nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính sẽ tiếp tục điều chỉnh giá để có thanh khoản nên mặt bằng giá khu vực này có thể gặp áp lực điều chỉnh.
"Giá giảm mạnh sẽ thu hút nhóm người mua ở thực có ngân sách vừa phải. Bởi những dự án này vẫn có lợi thế ở khu vực đã hình thành khu dân cư đông đúc, giao thông thuận tiện", ông Thanh nói.
Với nhà đầu tư và người mua mới, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, khuyến nghị cần dành thêm thời gian quan sát khi nguồn cung liên tục tăng trong khi lãi vay mua nhà neo cao. Nếu mua chung cư cũ thời điểm này, ông lưu ý người mua cần đặc biệt quan tâm cơ sở vật chất, chất lượng dịch vụ và an ninh dự án.
Thực tế không ít người rơi vào tình cảnh "sống khổ trong chung cư giá rẻ" bởi những vấn đề đau đầu như tắc thang máy, không có nước sạch, thiếu chỗ đỗ xe hay hiểm họa cháy nổ... Chưa kể với nhiều căn nhà xuống cấp, người mua ngỡ được giá hời nhưng lại thành đắt sau khi tốn phí cải tạo, sửa chữa.
Ngọc Diễm