Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chung cư thuộc trường hợp bầu ban quản trị (BQT) cần bầu ban kiểm soát. Đồng thời đề nghị sửa đổi khoản 1 và khoản 2 Điều 113 của Dự thảo Luật Nhà ở, phân định rõ vai trò quản lý của BQT với vai trò giám sát của ban kiểm soát.
Lý do kiến nghị cần có ban kiểm soát nhà chung cư, theo HoREA, BQT đang giữ vai trò quản lý toàn diện đối với công tác tổ chức quản lý, vận hành nhà chung cư. Trong đó có quản lý, sử dụng quỹ bảo trì rất lớn từ khoản thu 2% giá trị hợp đồng mua nhà chung cư.
Theo tính toán, nhiều khu chung cư đang có quỹ bảo trì bằng hoặc lớn hơn vốn điều lệ của một doanh nghiệp quy mô trung bình. (Ảnh minh họa)
Theo tính toán, với tòa nhà chung cư từ 20 - 30 tầng, quỹ bảo trì thường khoảng hơn 20 tỷ đồng. Nhưng với cụm nhà chung cư quy mô lớn, quỹ bảo trì có giá trị rất lớn, lên đến vài trăm tỷ đồng. Con số này lớn hơn rất nhiều so với vốn điều lệ của một doanh nghiệp trung bình, doanh nghiệp lớn.
Bên cạnh đó, BQT còn quản lý nguồn thu từ phí quản lý, vận hành nhà chung cư và nguồn thu từ các không gian của nhà chung cư sử dụng chung có thể cho thuê. Số tiền lớn dễ thúc đẩy lòng tham của các phần tử xấu muốn “chui” vào BQT nhà chung cư để trục lợi.
“Rất cần thiết phải xây dựng cơ chế quản lý của Hội nghị nhà chung cư thông qua BQT và phải có cơ chế kiểm soát thông qua ban kiểm soát. Để bảo đảm tính liêm chính của BQT cũng như bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư”, đại diện HoREA kiến nghị.
Cũng theo HoREA, trước đây, khoản 3 Điều 103 Luật Nhà ở 2014 đã quy định BQT nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản.
BQT nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần, hoặc mô hình ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm theo quy định.
Nhưng Luật Nhà ở 2023 không còn quy định nội dung này, nên rất cần thiết khôi phục lại quy định nhiệm vụ của hội nghị nhà chung cư, thuộc trường hợp bầu BQT phải đồng thời bầu ban kiểm soát, để phân định rõ vai trò quản lý của BQT với vai trò giám sát của ban kiểm soát.
Với kiến nghị này, HoREA cho rằng Dự thảo Luật Nhà ở cần bổ sung quy định thành lập ban kiểm soát nhà chung cư là tổ chức độc lập, có chức năng giám sát hoạt động của BQT, tương tự như mô hình ban kiểm soát của Công ty Cổ phần hoặc Hợp tác xã.
Song song đó, UBND cấp xã được thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì.
Đồng thời, UBND cấp xã có thẩm quyền chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư không phụ thuộc vào số lượng người tham dự, trong trường hợp chủ đầu tư hoặc các chủ sở hữu nhà chung cư không tổ chức được Hội nghị nhà chung cư theo quy chế. Điều này khắc phục được tình trạng chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc hội nghị bất thường để giải quyết các vấn đề nảy sinh.