Sau cuộc họp ngày 13/8 và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), hơn 10 ngân hàng đã triển khai các gói tín dụng ưu đãi, giảm lãi suất cho vay từ 0,5-2,5 điểm %/năm nhằm hỗ trợ người dân tiếp cận vốn. Lãi suất hạ nhiệt đang phần nào tác động đến tâm lý người mua nhà, nhưng với nhiều người, bài toán vay và trả nợ vẫn là rào cản lớn trước khi xuống tiền.
Sau một thời gian tạm gác kế hoạch mua nhà, chị Bùi Thảo, nhân viên văn phòng tại TPHCM, đang bắt đầu tìm kiếm căn hộ trở lại. Chị cho biết trước đây từng xem một căn hộ 2 phòng ngủ tại Thủ Đức, giá rao bán 3,5 tỷ đồng. Khi đó, chủ nhà chỉ đồng ý bớt 10 triệu đồng nếu chị chốt mua. Nay khi liên hệ lại, người bán đã cởi mở hơn và có thể thương lượng giảm 50-70 triệu đồng.
“Giá dễ chịu hơn trước nên tôi cũng bắt đầu tìm lại. Nhưng nếu mua thì tôi phải vay khoảng 50%, mỗi tháng dự kiến trả cả gốc và lãi khoảng 25-27 triệu đồng sau khi lãi suất thả nổi. Mức này chưa vượt quá khả năng của gia đình nhưng cũng không phải khoản tiền nhỏ. Tôi vẫn đắn đo vì nếu mua thì mỗi tháng sẽ phải gánh thêm một khoản nợ khá lớn”, chị Thảo nói.
Câu chuyện tương tự cũng diễn ra với anh Thanh Phương, ngụ TPHCM. Sau hơn 10 năm làm việc tại thành phố, anh muốn mua một căn nhà nhỏ để gia đình có chỗ ở ổn định thay vì tiếp tục thuê. Việc giá nhà có phần hạ nhiệt, trong khi lãi suất cho vay giảm, khiến anh bắt đầu nghiêng về phương án vay tiền để mua.
Anh tính toán nếu mua một căn hộ phù hợp, mỗi tháng phải trả gốc và lãi gần 30 triệu đồng. Đổi lại, gia đình có nơi ở khang trang hơn căn nhà thuê hiện tại, gần chỗ làm và có sẵn các tiện ích như siêu thị, trường học, bệnh viện.
“Nếu chỉ nhìn điều kiện sống thì tôi thấy mua nhà lúc này khá hợp lý. Nhưng gần 30 triệu đồng tiền trả nợ mỗi tháng vẫn là áp lực. Tôi không biết nên tận dụng lúc lãi suất đang giảm để mua hay tiếp tục chờ thêm”, anh Phương chia sẻ.
Không nên chỉ nhìn mức lãi suất được ưu đãi
Trao đổi với phóng viên Dân trí, bà Nguyễn Hương, chuyên gia tư vấn phát triển bất động sản, cho rằng lãi suất giảm có thể giúp người mua bớt áp lực ban đầu, nhưng không nên vì vậy mà tăng tỷ lệ vay hoặc quyết định xuống tiền quá nhanh.
Theo bà Hương, người mua cần tính khoản trả nợ dựa trên thu nhập thực tế của gia đình và phải tính cả kịch bản sau khi hết thời gian ưu đãi. Nếu hiện tại khoản trả nợ nằm trong khả năng nhưng sau đó lãi suất thả nổi tăng khiến số tiền phải trả vượt quá sức chịu đựng thì khoản vay không còn an toàn.
Một khu chung cư tại TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).
“Người mua phải nhìn vào khả năng chi trả trong tương lai, không chỉ thời điểm hiện tại. Khi vay mua nhà, nên xác định khả năng nắm giữ tài sản dài hạn, khoảng 5 năm trở lên, để tránh trường hợp hết ưu đãi lãi suất đã không đủ sức trả nợ và phải bán tài sản”, bà Hương nói.
Theo một chuyên gia quản lý gia sản, mức vay an toàn phải được tính trên tổng thu nhập, chi tiêu, các khoản nợ và phần thặng dư của gia đình. Nguyên tắc chung là tổng tiền trả nợ mỗi tháng không nên vượt quá 35-40% thu nhập và người vay vẫn phải duy trì được khoản dự phòng.
Với căn hộ 3,5 tỷ đồng như trường hợp chị Thảo, nếu vay 50%, khoản vay khoảng 1,75 tỷ đồng. Ở lãi suất 12-14%/năm, riêng tiền lãi khoảng 17,5-20,4 triệu đồng/tháng; nếu tăng lên 15-16%, tiền lãi có thể lên 21,9-23,3 triệu đồng, chưa tính gốc. Với khoản vay 2-3 tỷ đồng, áp lực này sẽ lớn hơn đáng kể; còn nếu vay 5 tỷ đồng, riêng tiền lãi ở mức 14%/năm đã khoảng 58 triệu đồng/tháng.
Đặc biệt, nếu mua nhà để cho thuê, người vay không nên lấy tiền thuê làm nguồn trả nợ duy nhất. Căn nhà có thể trống, phát sinh chi phí sửa chữa, quản lý và môi giới, trong khi lãi suất có thể tăng sau thời gian ưu đãi. Người vay vẫn phải có nguồn thu nhập chính đủ để duy trì khoản vay trong trường hợp dòng tiền cho thuê không ổn định.
Chung cư đang xây dựng tại TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).
Thị trường sắp tới thế nào?
Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đông Tây Land, cho rằng nếu lãi suất thời gian tới đi ngang hoặc giảm nhẹ, đây vẫn là tín hiệu tích cực. Theo ông, nhiều khách hàng hiện có nhu cầu mua nhà để ở, cho thuê hoặc khai thác dòng tiền nhưng còn chần chừ do tâm lý lo ngại lãi suất. Khi mặt bằng lãi vay hạ nhiệt, tâm lý này có thể được giải tỏa và quyết định mua sẽ nhanh hơn.
Tuy nhiên, ông Bình cho rằng lãi suất giảm không đồng nghĩa người mua nên dễ dãi hơn trong việc lựa chọn tài sản. Người mua vẫn cần ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng và kết nối tốt, chất lượng xây dựng, vận hành bảo đảm và chủ đầu tư uy tín.
Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam củaBatdongsan.com.vn, cho biết dữ liệu 5 năm qua cho thấy mối tương quan khá rõ giữa lãi suất và giá chung cư tại TPHCM. Khi lãi suất tăng cao, giá căn hộ chịu áp lực điều chỉnh; ngược lại, khi lãi suất hạ nhiệt, giá có xu hướng phục hồi nhanh. Giai đoạn 2021-2024, khi lãi suất ở mức 14-16%, giá chung cư TPHCM từng giảm khoảng 5-7%. Đến năm 2025-2026, lãi suất giảm, giá chung cư tăng khoảng 22,5%.
Theo ông Tuấn, giá nhà khu vực trung tâm neo cao đang khiến người mua ở thực dịch chuyển ra các khu vực ngoại vi, đặc biệt dọc các trục hạ tầng lớn và Khu Đông mở rộng. Tuy nhiên, người mua ngày càng chọn lọc hơn. Khoảng 60% người được khảo sát quan tâm đến chất lượng xây dựng và năng lực triển khai của chủ đầu tư, 27% ưu tiên hệ thống tiện ích xung quanh; trong khi 90% sẵn sàng trả giá cao hơn cho dự án gần metro hoặc các tuyến vành đai lớn.
“Thị trường đang phục hồi nhưng sẽ diễn ra chậm và có tính chọn lọc cao, ưu tiên những dự án phục vụ nhu cầu ở thực, nằm dọc các trục hạ tầng lớn hoặc tại các trung tâm đô thị mới”, ông Tuấn nhận định.
Mua chung cư, cần nhìn cả những rủi ro sau khi nhận nhà
Sau khi tính toán được khả năng vay, một vấn đề khác người mua cần quan tâm là chất lượng tài sản và những tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình sử dụng.
Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Quản lý vận hành Nhà chung cư TPHCM (HCMO), cho rằng một vấn đề người mua căn hộ hiện nay là tranh chấp chung cư. Việc này không chỉ xuất phát từ chủ đầu tư mà còn liên quan đến đơn vị quản lý vận hành, ban quản trị và chính cộng đồng cư dân.
Người mua trước hết cần tìm hiểu uy tín chủ đầu tư và cách doanh nghiệp thực hiện cam kết từ thiết kế, quảng cáo, bán hàng đến bàn giao. Chủ đầu tư uy tín, tuân thủ pháp luật sẽ giúp hạn chế những tranh chấp liên quan đến sở hữu chung - riêng, chất lượng công trình và các nghĩa vụ sau bàn giao.
Đơn vị quản lý vận hành cũng là yếu tố cần xem xét. Theo luật sư, cư dân không nên chỉ chọn nhà thầu có mức giá thấp nhất mà cần đánh giá cả năng lực và chất lượng dịch vụ. Tương tự, ban quản trị là người đại diện cho cư dân nên việc lựa chọn những người có năng lực, trách nhiệm cũng ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của chung cư.
“Người mua không nên chỉ nghe thông tin từ môi giới mà phải kiểm tra kỹ hợp đồng, giấy tờ pháp lý và cách xác định diện tích căn hộ. Những chi tiết này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và chi phí của người mua trong quá trình sử dụng”, bà Viễn lưu ý.