Mất hơn 6 tỷ đồng chỉ vì xác định sai yêu cầu khởi kiện khi đi đòi nợ

C. (TPHCM) vay của D. và E. 4 tỷ đồng (trong đó của D. 1,5 tỷ đồng, của E. là 2,5 tỷ đồng). Để vay được số tiền trên, C. phải ký hợp đồng giả cách (dạng hợp đồng được các bên lập ra nhằm che giấu một giao dịch thực tế khác - PV) chuyển nhượng mảnh đất sang cho chủ nợ.

Đáng chú ý, các bên ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận.

Một thời gian sau, C. không còn khả năng trả nợ. Khi đó, C. đề xuất với D. - người nhận đứng ra giải quyết vụ việc - tách thửa đất ra để bán lấy tiền trả nợ. Tại thời điểm đó, D. tiến hành tách mảnh đất thành 3 phần để bán cho 3 người F., G., H., với giá 2 tỷ đồng/mảnh đất, thu về tổng cộng 6 tỷ đồng.

Sau khi nhận đủ tiền, D. tiến hành làm thủ tục sang tên cho 3 thửa đất đã bán thì gặp trở ngại do phát sinh tranh chấp giữa một người tên A. và C.

Sau khi tìm hiểu, D. mới biết ông A. mới thực sự là chủ của mảnh đất. Trước đó, con gái ông A. là B., muốn vay ngân hàng số tiền 3 tỷ đồng nhưng không vay được nên mới nhờ C. đứng ra vay giúp. Đổi lại ông A. (bố của B.) phải sang tên mảnh đất cho C. Sau này C. mới có đất chuyển nhượng cho D. và E. để vay 4 tỷ đồng.

Sau khi vay tiền, C. mang 3 tỷ đồng đưa cho B., còn 1 tỷ đồng thì người này giữ lại.

Khi phát hiện thửa đất đã bị chia nhỏ và chuyển nhượng cho nhiều người, ông A. tiến hành khởi kiện C. khiến toàn bộ chuỗi giao dịch liên quan bị ngăn chặn.

Trong quá trình giải quyết vụ án, D. thuê luật sư tham gia bảo vệ quyền lợi. Theo nhận định của luật sư này, F., G. và H. là người thứ ba ngay tình nên không phải hoàn lại số tiền 2 tỷ đồng mỗi người. Đồng thời, luật sư của D. cho rằng tranh chấp chỉ phát sinh giữa A. và C.

Tuy nhiên, luật sư Trần Viết Hà (Đoàn luật sư tỉnh Đắk Lắk) - người dự kiến sẽ đại diện D. tham gia phiên tòa phúc thẩm - đánh giá nhận định luật sư của D. đưa ra quá vội vàng.

Theo luật sư Hà, ngay cả trong trường hợp các bên mua đất sau cùng được xác định là người thứ ba ngay tình thì những người đã nhận tiền từ giao dịch cũng không đương nhiên được miễn trách nhiệm hoàn trả khi giao dịch bị tuyên vô hiệu.

Nói cách khác D. và E. vẫn phải có trách nhiệm hoàn trả tiền cho ông A., không thể "thoát" trách nhiệm nếu hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu.

Đặc biệt, sai sót lớn nhất trong vụ án là việc luật sư của D. không yêu cầu tòa án xem xét trách nhiệm hoàn trả tiền của E. và C. trong trường hợp các hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên vô hiệu.

Cụ thể, không có yêu cầu buộc E. hoàn trả 2,5 tỷ đồng đã nhận từ khoản vay ban đầu, cũng không yêu cầu C. hoàn trả 2 tỷ đồng được nhận từ số tiền bán đất (bán đất được 6 tỷ đồng, D. và E. nhận về 4 tỷ đồng, trong đó có 2,5 tỷ đồng phần của E., và 2 tỷ đồng còn lại đưa cho C.)

Kết quả xét xử cho thấy tòa án tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng đối với F., G. và H. do không thuộc trường hợp người thứ ba ngay tình.

Đồng thời, A. và B. phải hoàn trả cho C. tổng cộng 4 tỷ đồng, gồm 3 tỷ đồng tiền gốc và 1 tỷ đồng tiền lãi. Trong khi đó, D. bị buộc phải hoàn trả toàn bộ 6 tỷ đồng cho ba người mua đất là F., G., H.

Theo luật sư Hà, do cấp sơ thẩm không đặt ra yêu cầu đối với E. và C. nên cấp phúc thẩm không thể giải quyết vượt quá phạm vi yêu cầu đã được xem xét trước đó.

"Nếu bản án sơ thẩm có hiệu lực, D. sẽ phải tự mình hoàn trả 6 tỷ đồng cho các bên mua đất. Sau đó mới tiếp tục khởi kiện C. để đòi lại tiền, rồi tiếp tục khởi kiện E. để yêu cầu hoàn trả phần nghĩa vụ liên quan", luật sư Hà phân tích.

Để tháo gỡ vướng mắc, luật sư đã đề xuất phương án giải quyết cho các bên. Theo đó, tại phiên tòa cấp phúc thẩm, ông A. có thể rút yêu cầu khởi kiện C. Khi đó, bản án cấp sơ thẩm sẽ được hủy bỏ, đồng nghĩa ông A. có thể tự giải quyết với D. và E.

Qua vụ vụ việc trên, luật sư Hà khuyến cáo người dân khi vay tiền bên ngoài tuyệt đối ký hợp đồng giả cách. Thay vào đó nên ký hợp đồng vay mượn có bảo đảm tại văn phòng công chứng.

Đối với người mua bất động sản, luật sư cho rằng cần chủ động thu thập và lưu giữ chứng cứ trong quá trình giao dịch như biên bản bàn giao nhà đất, hình ảnh, video ghi nhận hiện trạng và quá trình nhận chuyển nhượng. Đây là những tài liệu quan trọng để bảo vệ quyền lợi nếu tranh chấp phát sinh về sau.